Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2012 г. N Ф08-2039/12 по делу N А32-18521/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 мая 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 4 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Долгорукова Александра Ивановича (ИНН 233505780507, ОГРНИП 309233528500022) - Зимина М.В. (доверенность от 29.09.2009), в отсутствие ответчика - закрытого акционерного общества "Кубань" (ИНН 2335000140, ОГРН 1022304011751), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Долгорукова Александра Ивановича (ИНН 233505780507, ОГРНИП 309233528500022) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2011 (судья Суханов Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-18521/2011, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Долгоруков А.И. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд к ЗАО "Кубань" (далее - общество) с иском об обязании общества заключить договор купли-продажи имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.12.2007 N 01/12.

Иск мотивирован следующим. Во исполнение договора от 01.12.2007 N 01/12, являющегося смешанным (содержит элементы договора аренды и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества), глава хозяйства перечислял обществу денежные средства (выкупную цену) имущества (150 тыс. рублей, 144 323 рубля 48 копеек, 259 тыс. рублей). Последний платеж (259 тыс. рублей) общество возвратило, что свидетельствует об отказе от заключения договора купли-продажи. Требование о понуждении к заключению договора обосновано статьями 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции признали подписанный сторонами договор от 01.12.2007 N 01/12 аренды с последующим выкупом здания, сооружения и оборудования бригады незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия о размере арендной платы (пункт 1 статьи 432, статья 606, пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 Кодекса). Уведомление о намерении выкупить арендуемое имущество направлено предпринимателем по истечении срока, установленного подпунктом "ж" пункта 2.2 договора N 01/12 (не позднее чем за 10 дней до окончания срока действия договора), а также срока действия договора как предварительного договора купли-продажи. Возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий законом не предусмотрена (статья 429 Кодекса). Поскольку основной договор сторонами не заключен, предварительная договоренность на заключение в последующем договора купли-продажи спорного объекта утратила силу и обязательства сторон, возникшие из предварительного договора, прекратились. С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (на основании договора 01.12.2007 N 01/12). Апелляционный суд отклонил довод главы хозяйства о необходимости квалификации договора от 01.12.2007 N 01/12 как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате. Признаны несостоятельными и его ссылки в обоснование заявленных доводов на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54). Иск обоснован положениями статей 429 и 445 Кодекса. Изменение оснований заявленных требований в апелляционном суде недопустимо (часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, из письменных пояснений сторон и содержания договора не следует, что воля участников сделки была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате (статья 431 Кодекса). Недвижимое имущество (предмет отчуждения) на момент подписания договора существовало, поэтому к отношениям сторон невозможно применение пункта 8 постановления от 11.07.2011 N 54 (л. д. 77, 110).

Глава хозяйства обжаловал решение от 27.10.2011 и апелляционное постановление от 25.01.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Оценивая договор от 01.12.2007 N 01/12, суд квалифицировал его как смешанный, содержащий элементы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой вывод нельзя признать достаточно обоснованным, поскольку суд не раскрыл природу договора аренды с последующим выкупом и не установил его элементы. Из заключенного сторонами договора следует, что им урегулированы отношения, связанные с переходом в собственность арендатора объектов недвижимости, являющихся объектом договора аренды при условии внесения 50% выкупной цены имущества (пункт 4.2). Указанные условия соответствуют конструкции договора купли-продажи с условием о предварительной оплате (статья 487 Кодекса). Таким образом, договор от 01.12.2007 N 01/12 содержит в себе элементы, характерные для договора купли-продажи с условием о предварительной оплате. В пункте 8 постановления от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что вытекающие из такого договора споры подлежат разрешению в соответствии с правилами Кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса. Выводы апелляционного суда об отсутствии воли сторон на заключение договора купли-продажи с условием о предварительной оплате сделаны без учета того обстоятельства, что обществом в адрес истца было направлено письмо от 15.01.2009 с предложением произвести оплату 50% выкупной стоимости имущества. Указанное письмо направлено по истечении срока, установленного подпунктом "ж" пункта 2.2 договора N 01/12, что само по себе свидетельствует о воле ответчика, направленной на исполнение договора купли-продажи с условием о предварительной оплате. Факт внесения 50% выкупной стоимости имущества свидетельствует о намерении истца исполнить условия договора о предварительной оплате.

Общество в отзыве сослалось не несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения и апелляционного постановления, которые просило оставить без изменения. Основания заявленных требований изложены главой хозяйства в иске и обоснованы ссылками на статьи 429 и 445 Кодекса. Довод о необходимости квалификации договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, обоснованный статьей 487 Кодекса и пунктом 8 постановления от 11.07.2011 N 54, по существу означают заявление истцом нового требования. При буквальном толковании условий договора суды пришли к правильному выводу о его смешанной природе (содержит элементы договора аренды и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества). Правомерными являются и выводы судов о незаключенности договора (в части аренды имущества в связи с несогласованностью условия о размере арендной платы) и отсутствии у общества обязанности по заключению основного договора в связи с направлением главой хозяйства уведомления о намерении выкупить имущество по истечении установленного договором срока (подпункт "ж" пункта 2.2), что влечет автоматический отказ от приобретения имущества. Обращение главы хозяйства (28.09.2009) и предложение об оплате (15.01.2009) после истечения срока действия предварительного договора не породило обязанность общества по заключению с истцом договора купли-продажи. Платежи главы хозяйства в размере 144 323 рубля 48 копеек составили стоимость аренды имущества с мая 2008 года по октябрь 2009 года; платеж в сумме 150 тыс. рублей направлен на погашение задолженности (платы за пользование имуществом), так как глава хозяйства фактически владел им до марта 2011 года.

В судебном заседании представитель главы хозяйства поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, иск удовлетворить.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражений на нее, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 декабря 2007 года общество (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор N 01/12, поименованный как договор аренды с последующим выкупом (л. д. 10 - 12). По условиям договора арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатора здания, сооружения и оборудование бригады, расположенной в 0,3 км севернее ст. Журавской, а арендатор обязался указанное имущество принять и оплачивать арендную плату за период нахождения имущества в аренде. Согласно пункту 1.4 имущество передается в аренду до 01.09.2008. Обязанности сторон конкретизированы в разделе 2. Арендодатель обязан в течение 10 дней после получения от арендатора уведомления о намерении выкупить имущество и документов, подтверждающих право собственности арендодателя на имущество, согласовать условия и заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по указанной в пункте 4.1 цене (подпункты "г" и "д" пункта 2.1). Подпунктом "ж" пункта 2.2 предусмотрена обязанность арендатора не позднее чем за 10 дней до окончания срока действия договора направить арендодателю письменное уведомление о намерении выкупить арендуемое имущество. Стороны договорились о том, что несоблюдение данного обязательства является отказом арендатора выкупить арендованное имущество. В соответствии с пунктом 3.1 арендная плата по договору указывается в приложениях к договору за каждый полный и неполный месяц, включая НДС. Выкупная цена имущества составляет 400 тыс. рублей, в том числе НДС 18% (пункт 4.1). После исполнения подпункта "ж" пункта 2.2 арендатор в течение пяти банковских дней обязан оплатить 50% выкупной цены имущества. Арендодатель обязан в течение 1 месяца после получения взноса подготовить и заключить договор купли-продажи имущества. Оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение 10 банковских дней после заключения договора купли-продажи имущества (пункт 4.2).

В приложении N 1 к договору стороны согласовали перечень зданий и сооружений, передаваемых в аренду: дом площадью 303,7 кв. м (1967 года постройки) и мастерская площадью 195,3 кв. м (1967 года постройки).

28 августа 2009 года глава хозяйства обратился к обществу с предложением о заключении договора купли-продажи имущества, арендованного по договору от 01.12.2007 N 01/12 (л. д. 20).

Ссылаясь на уклонение общества от заключения основного договора купли-продажи после направления уведомления о выкупе имущества, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении общества к заключению договора. При обращении с иском глава хозяйства указал, что договор от 01.12.2007 N 01/12 является смешанным (содержит элементы договора аренды и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества).

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Суд первой инстанции согласился с предложенной истцом квалификацией договора от 01.12.2007 N 01/12 как смешанного. Следовательно, в силу пункта 3 статьи 421 Кодекса к такому договору в соответствующих частях подлежат применению нормы об аренде (глава 34 Кодекса) и предварительном договоре (статья 429 Кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 654 Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения). Отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор от 01.12.2007 N 01/12 не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (положения пункта 3.1 являются отсылочными; приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), поэтому правомерно признали договор аренды незаключенным.

В статье 429 Кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно статье 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установили судебные инстанции, предварительный договор (о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества) не содержит согласованного сторонами условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Следовательно, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Однако на момент обращения арендатора (28.08.2009) установленный пунктом 4 статьи 429 Кодекса (годичный) срок, в который стороны обязались заключить основной договор купли-продажи имущества, истек. Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, с истечением указанного срока прекратились (пункт 6 статьи 429 Кодекса), оснований для удовлетворения требования о понуждении общества к заключению договора купли-продажи не имеется. Кроме того, письменное уведомление о намерении выкупить арендуемое имущество направлено главой хозяйства по истечении срока, установленного подпунктом "ж" пункта 2.2 договора N 01/12, что по смыслу названного условия свидетельствует об отказе арендатора от выкупа такого имущества.

Вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи основан на правильном применении норм Кодекса (статьи 429, 445) и буквальном толковании условий подписанного сторонами договора от 01.12.2007 N 01/12 (статья 431 Кодекса).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод жалобы о необходимости квалификации договора от 01.12.2007 N 01/12 как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате кассационной инстанцией отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 487 Кодекса).

Из содержания договора от 01.12.2007 N 01/12 (при толковании его условий по правилам статьи 431 Кодекса) не следует, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате (статья 487 Кодекса). Буквальное значение отдельных положений (пункты 2.1, 2.2, 4.1.и 4.2) названного договора с очевидностью свидетельствуют о намерении сторон заключить в будущем договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, указанного в приложении N 1 и предоставленного в пользование главе хозяйства (статья 429 Кодекса).

Кроме того, ссылаясь в кассационной жалобе в обоснование своей правовой позиции на положения пункта 3 статьи 487 Кодекса, заявитель не учитывает, что согласно приведенной норме покупатель вправе требовать от продавца передачи оплаченного товара, либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный товар. По настоящему же делу главой хозяйства заявлено требование о понуждении общества к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Не могут быть приняты кассационным судом и ссылки заявителя жалобы на разъяснения, содержащиеся в пункте 8 постановления от 11.07.2011 N 54. В нем указано следующее. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

Приведенное разъяснение относится к договору, предметом которого является отчуждение недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем (договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи). Из приложения к договору от 01.12.2007 N 01/12 (л. д. 12) видно, что в качестве объекта в сделке поименовано существующее на момент ее совершения недвижимое имущество (принадлежащие обществу объекты недвижимости 1967 года постройки, предоставленные в пользование главе хозяйства). Следовательно, применение к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления от 11.07.2011 N 54 (касающихся отчуждения недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено сторонами сделки в будущем), недопустимо.

При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к правоотношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (квитанция от 26.03.2012).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу N А32-18521/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова