Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2012 г. N Ф08-1199/12 по делу N А32-21787/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Рассказова О.Л. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Амфион" (ИНН 2317043159, ОГРН 1062317009919) - Рухтина С.А. (доверенность от 23.12.2011), от ответчика - администрации г. Сочи - Анисимовой А.П. (доверенность от 30.12.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амфион" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А32-21787/2010 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

ООО "Амфион" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание (литера Ж) площадью застройки 518,32 кв. м, нежилое здание (литера Е) площадью застройки 93,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13 (далее - нежилые здания).

Требования мотивированы тем, что спорные постройки являются самовольными и возведены на принадлежащем обществу на основании договора аренды земельном участке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 иск удовлетворен. Суд первой инстанции пришел к выводу, что общество осуществляло действия, направленные на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию, названные здания соответствуют строительным и иным нормам и правилам.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение от 29.08.2011 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факт совершения им действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию. Спорные строения расположены на арендуемом обществом земельном участке, что исключает возможность удовлетворения иска в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, более того, названный договор аренды является недействительным, так как совершен в момент, когда администрация не являлась собственником соответствующего земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 31.01.2012, решение от 29.08.2011 оставить в силе. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не учел, что право на земельный участок, в пределах которого размещены нежилые здания, возникло у предыдущего собственника существующего на этом участке объекта недвижимости - здание холодильника, которое после приватизации приобретено обществом. Обществу перешло право пользование соответствующим земельным участком. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что свидетельство о праве пользования от 06.01.1997 N А-162 подтверждает срочность пользования земельным участком, ошибочен. Судом апелляционной инстанции сделан необоснованный вывод о ничтожности договора аренды земельного участка под самовольными постройками, а также об отсутствии доказательств совершения обществом действий, необходимых для получения разрешения на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию.

Отзыв на кассационную жалобу ответчиком не направлен.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда по рассмотрению кассационной жалобы произведена замена судьи-докладчика по делу Аваряскина В.В. (ввиду его нахождения в отпуске) на судью Волкова Я.Е. После замены судьи-докладчика рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. Администрации просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судом апелляционной инстанции установлено, что истец является собственником нежилого здания с пристройкой - холодильник общей площадью 2291,8 кв. м (литеры А, а), сооружения - навес общей площадью 149,3 кв. м (литера Г), нежилого здания - контора общей площадью 28,2 кв. м (литера Г2), сооружения - навес общей площадью 459,3 кв. м (литера Г3), сооружения - навес общей площадью 341,3 кв. м (литера Г5), сооружения - навес общей площадью 121,6 кв. м (литера Г6), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007 (т. 1, л. д. 19 - 24).

Без получения разрешения на строительство к существующему сооружению (литера Г6) пристроен навес (литера Е) общей площадью 93,9 кв. м, к существующему сооружению - навесу (литера Г) пристроено здание (литера Ж) общей площадью 518,32 кв. м.

В качестве доказательства принятия истцом мер к оформлению разрешительной документации на строительство спорных объектов в материалы дела представлены: ходатайство общества от 10.10.2008 (т. 1, л. д. 31), адресованное директору Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, в котором указано, что в связи с производственной необходимостью принято решение о реконструкции навесов (литеры Г, Г5, Г6). В указанном ходатайстве истцом изложена просьба о даче согласия на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных в г. Сочи на земельном участке по ул. Дачная, 13. К ходатайству приложены копии следующих документов: договор аренды от 29.10.2001 N 2342 (т. 1, л. д. 13, 14), договор о передаче прав и обязанностей от 08.11.2007 (т. 1, л. д. 17, 18), свидетельства от 06.08.2007. Доказательства получения истцом ответа на указанное ходатайство в деле отсутствуют.

10 ноября 2008 года общество в адрес Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи направило ходатайство о даче согласия на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных в г. Сочи на земельном участке по ул. Дачная, 13, находящегося в пользовании истца в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2001 N 4900002342. К ходатайству приложена копия технического паспорта. В письме от 14.11.2008 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи уведомил истца о том, что не возражает против проведения реконструкции нежилых строений (навесов), расположенных в г. Сочи на земельном участке по ул. Дачная, 13, не выходя за рамки договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 и при наличии разрешительной документации, согласованной с управлением архитектуры и градостроительства для проведения соответствующих строительно-монтажных работ (т. 1, л. д. 34).

В дело также представлено, адресованное муниципальному унитарному предприятию "Муниципальный институт генплана", заявление истца о выполнении предпроектного материала по реконструкции навеса с увеличением складских площадей на территории базы общества по адресу: ул. Дачная, 13 и договор подряда с указанной организацией от 19.02.2009 N 01-108/007 на разработку проектной документации.

31 мая 2010 года общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административное здание с магазином, при этом указало, что земельный участок закреплен за обществом на основании договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 (т. 2, л. д. 122). Доказательства выдачи испрашиваемого разрешения либо отказа в его выдаче суду не представлены.

В свидетельстве от 06.01.1997 N А-162 о праве пользования землей (площадью 0,68 га, адрес участка: ул. Дачная, 3, выданном АО "Торговый дом Сочи-Кубань" на основании постановления администрации от 05.08.1996 N 563/3, отсутствует указание на конкретный вид права пользования земельным участком, поскольку данное свидетельство является временным и подлежало последующему переоформлению с предоставлением земельного участка в аренду или бессрочное пользование (т. 2, л. д. 25).

Из письма ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 02.08.2011 N 10472/01-10 (т. 2, л. д. 129) следует, что земельный участок площадью 0,68 га, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 3, и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:108, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13, являются одним и тем же объектом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2010 N 22/015/2010-490, кадастровому паспорту от 08.04.2009 земельный участок площадью 7703 кв. м с кадастровым номером 23:49:0404008:108 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, зарегистрировано обременение в виде аренды (т. 1, л. д. 156).

Актом обследования земельного участка от 10.08.2009, произведенным специалистами ГУП КК "Кубаньземконтроль", установлено, что земельный участок по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13, используется обществом на основании постановления администрации от 29.03.2001 N 156/3, договора аренды земельного участка от 29.10.2001 N 2342, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.11.2007 N 4900002342 (т. 1, л. д. 130).

Общество, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 29.08.2011 и указывая на отсутствие у общества вещного права на земельный участок под спорными объектами, не дал надлежащую оценку доводам общества о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующий земельный участок (т. 2, л. д. 153) и не учел следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлен и не оспаривается участвующими в деле лицами факт наличия права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные в пределах земельного участка, на котором возведены спорные строения (т. 1, л. д. 19 - 24).

Вместе с тем вопрос о том, на каком праве принадлежал названный земельный участок прежнему собственнику этих объектов недвижимости до их отчуждения истцу, судами не исследовался, выводы судов о праве постоянного (бессрочного) пользования ограничены оценкой свидетельства о праве пользования землей (т. 2, л. д. 25), что не соответствует критериям полного и всестороннего исследования доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

Судами также не учтены положения прежней редакции пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270 Гражданского кодекса Российской Федерации), на котором расположено это недвижимое имущество.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о том, на каком праве земельный участок принадлежит лицу, построившему самовольное строение, имеет существенное значение для разрешения спора о праве на такое строение.

Поскольку названный вопрос ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций с позиции статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации не исследовался, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вывод суда апелляционной инстанции о непринятии обществом надлежащих мер к получению разрешения на строительство является преждевременным. С другой стороны недостаточно мотивирован вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств упрощенного порядка легализации самовольных нежилых зданий.

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен рассмотреть юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства не в отдельности, а исследовать и оценить их в совокупности, в достаточности и взаимной связи (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.07.2006 N 267-О и от 04.06.2007 N 366-О-П).

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суды, констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа.

Обществом заявлено о признании права собственности на два самостоятельных объекта недвижимого имущества, в связи с чем, то обстоятельство, что нежилое здание (литера Е) нависает над пешеходным участком (тротуаром) улицы Дачной, само по себе не означает, что сохранение другого объекта - нежилого здания (литера Ж) создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить право, на котором земельный участок принадлежал прежнему собственнику приобретенных истцом объектов недвижимости (холодильник, контора и навесы), исследовать вопрос о правомерности поведения уполномоченного органа, в зависимости от установленного определить круг вопросов, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела, вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А32-21787/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

О.Л. Рассказов Е.В. Улько