Оценка земельных участков (В.И. Петров, "Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2002 г.)

Оценка земельных участков

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса или недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный участок включает все улучшения (здания, сооружения, многолетние насаждения), которые позволяют его эффективно использовать. В Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.01 г. N 136-ФЗ) (далее - Земельный кодекс) подчеркивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.1 ст.1).

В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено:

спецификой данного объекта;

недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся. В зависимости от предполагаемого характера дальнейшей эксплуатации земельного участка могут вычисляться стоимость в пользовании или стоимость в обмене. Стоимость в пользовании связана со сложившимся вариантом землепользования и не предполагает продажу земельного участка на открытом и конкурентном рынке. Стоимость в обмене учитывает наиболее эффективный вариант землепользования, предполагает продажу земли на рынке и проявляется через рыночную стоимость.

Оценка земельных участков прежде всего необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая.

Краеугольный камень теории оценки - это понятие "рыночная стоимость". В постановлении Правительства Российской Федерации от 6.07.01 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" дано развернутое определение рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, залоговая стоимость - при кредитовании под залог земельных участков, страховая стоимость - при страховании объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Налогооблагаемая стоимость используется для целей налогообложения земельных участков.

Подразделяют массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка. Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

порядок и методику проведения кадастровой оценки земель различного целевого назначения для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. Так, утверждены Методика, Правила и Технические указания для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и земель поселений;

методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы и др.

Правовой режим земельного участка

Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим земельного участка", который включает целевое назначение, форму собственности и разрешенное использование. Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на 7 категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (часть 2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209).

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо различать три вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).

Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Типичными ограничениями являются:

запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

запрет на размещение коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Сервитут - это ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст.274-277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.

Методы оценки земли схематично представлены ниже.

                         /--------------------\

         /---------------|Методы оценки  земли|--------------\

         |               \--------------------/              |

/------------------\    /---------------------\    /--------------------\

| Доходный подход  |    | Сравнительный подход|    |  Затратный подход  |

\------------------/    \---------------------/    \--------------------/

/------------------\    /---------------------\    /--------------------\

|  Метод прямой    |    |  Метод сравнения    |    |Метод выделения     |

| капитализации    |    |      продаж         |    |                    |

|                  |    |                     |    |Метод    определения|

| Техника остатка  |    |Метод распределения  |    |затрат на освоение  |

|    дохода        |    \---------------------/    |                    |

\------------------/                               |Оценка  по  затратам|

                                                   |на инфраструктуру   |

                                                   \--------------------/

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания; принцип спроса и предложения; принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. Техника расчетов при таком подходе довольно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и технику остатка дохода для земли.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации. Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

                                       Доход

             Стоимость земли =  --------------------

                                Ставка капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рентный доход при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата при оценке земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой метода капитализации является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, исчисляемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.), состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может использоваться для расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем перевода в текущую стоимость аннуитета с учетом срока аренды.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть вычислена по формуле

                           А = Аб х Кд х Кр х S,

где А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Исходные данные для расчета можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход (после покрытия всех затрат на привлечение других факторов) приписывается земельному участку. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для поиска варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой или типовой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. После сегментирования выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирается информация о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Оценщик отбирает информацию с целью повышения ее достоверности и получает подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего оценщик вносит поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Для лучшей организации процесса сравнения следует применять стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают семь элементов:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

дата продажи;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

При правильном применении методы сравнения по элементам и единицам сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом первого метода является то, что в его основе лежит сравнение продаж, которое позволяет учесть различия по конкретным элементам сравнения. Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка основан на предположении, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на инфраструктуру.

Метод выделения (изъятия) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод выделения включает следующие этапы.

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Затраты на строительство состоят из прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

3 этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной стоимости строений.

При выполнении расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки. Достоинством метода выделения являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется главным образом к незастроенной земле. Метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами большое значение имеет качество окружающей среды.

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо определить величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

В.И. Петров,

кандидат экономических наук

Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации

"Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2002 г.