Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2012 г. N Ф08-4364/12 по делу N А32-18160/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2007 г. N Ф08-1715/07, от 21 апреля 2008 г. N Ф08-1243/2008, от 19 марта 2009 г. N А32-13600/2007, от 25 мая 2011 г. N Ф08-2849/11 по делу N А32-22190/2010, от 9 июня 2011 г. N Ф08-3114/11 по делу N А32-23554/2010, от 2 августа 2006 г. N Ф08-3571/06

Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Кононова А.В. (доверенность от 25.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Аргонавты" (ИНН 2301040385, ОГРН 1022300509659) - Свидерского В.В. (доверенность от 25.01.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аргонавты" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2012 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А32-18160/2011, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Аргонавты" (далее также - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 3700002687.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.05.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы ничтожностью договора аренды, заключенного администрацией г-к. Анапа в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения. В период заключения договора земельный участок относился к федеральному уровню собственности в силу прямого указания закона. Администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить в части мотивов, обосновывающих отказ в удовлетворении исковых требований, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием со стороны ответчика нарушений договора аренды. Заявитель полагает, что суды вышли за пределы заявленных требований, рассмотрев вопрос о действительности договора аренды и правомочиях истца по его заключению. По мнению общества, судами нарушены требования статей 65 - 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сторонам по делу не предложено собрать доказательства в поддержку мотивации о действительности договора аренды, о компетенции администрации заключать такого рода сделки, о статусе арендованного участка и его правовом режиме. Арендатор считает, что при определении правоспособности администрации (в лице уполномочено органа) по распоряжению земельными участками, входящими в состав территории населенного пункта, суды не применили законы, которые эту компетенцию определяли на момент заключения договора аренды, неправильно применили нормы законодательства о разграничении государственной и муниципальной собственности на землю. Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка заключен в полном соответствии с действующим законодательством, а задержка в строительстве объекта вызвана неправомерными действиями арендодателя в отношении главного инвестора проекта - ООО "Арго", который неправомерно лишен оборотных средств, необходимых для финансирования строительства. Общество ссылается на отсутствие установленных законом оснований для расторжения договора аренды, который надлежащим образом зарегистрирован и исполняется сторонами.

В отзыве на кассационную жалобу управление имущественных отношений г. Анапы просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Факт расположения земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Анапа документально подтвержден, управление его не оспаривает. Данное обстоятельство было известно арендатору при предварительного согласовании вопрос о возможности строительства торгового центра.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города- курорта Анапа от 19.09.2005 N 2965 Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) и общество (арендатор) сроком до 19.09.2015 заключили договор от 05.12.2005 N 3700002687 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2400 кв. м, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, село Витязево, ул. Черноморская (кадастровый номер участка 23:37:01 08 002:0279, категория - земли поселений).

В аренду земельный участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра (пункт 1.1 договора). Объект договора аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 19.09.2005, являющемуся приложением N 1 к договору аренды (т. 1, л. д. 37). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

При осмотре земельного участка 07.06.2011 специалисты управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) зафиксировали факт использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 08 002:279 не по целевому назначению. Составлен акт о том, что на огороженном, частично заросшем участке, расположен цех по установке памятников и оградок, а также установлен вагончик (т. 1, л. д. 15).

Истец направил в адрес общества извещение от 10.06.2011 N 2703-4428 о необходимости устранения в десятидневный срок выявленного нарушения, предупредив о расторжении договора аренды в случае неисполнения требований арендодателя. Указанное извещение вручено обществу органом связи 16.06.2011 (т. 1, л. д. 10 - 11).

Сославшись на пункты 4.2.1, 5.1.6 договора аренды (которыми предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, возможность досрочного расторжения договора при нецелевом использовании земли), управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Оценив договор аренды земельного участка, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для его расторжения в связи с недействительностью (ничтожностью) сделки, которая признана не соответствующей пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Довод кассационной жалобы общества о том, что суды вышли за пределы рассматриваемого иска подлежит отклонению. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств по делу является обязанностью арбитражного суда при рассмотрении спора. Оценку договора аренды, положенного в основу иска, арбитражный суд осуществляет с учетом законодательства, действовавшего в момент совершения сделки.

Согласно статье 166 Кодекса ничтожность сделки не зависит от наличия судебного решения о признании сделки недействительной, поскольку ничтожные сделки не относятся к числу оспоримых, поэтому довод подателя кассационной жалобы о том, что для вывода суда о ничтожности договора обязательно предъявление соответствующего иска управления, не может быть принят во внимание.

В силу статьи 167 Кодекса недействительная (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительность, и недействительна с момента её совершения.

В статье 212 (часть 3) Кодекса определено, что особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом (часть 5 статьи 214 Кодекса). В статье 17 Земельного кодекса также содержится норма о том, что право федеральной собственности на земельные участки может возникнуть в силу прямого указания закона.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Фз "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случае, предусмотренном федеральным законом.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (Далее - Закон N 26-ФЗ) предусмотрено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорту Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30 января 1985 г. N 45, придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, на момент заключения договора аренды являлись федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Из положений законодательства об особо охраняемых территориях следует, что внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района).

Данный подход получил отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 июня 2009 года N 1882/09.

Пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрена возможность выделения в пределах границ населенных пунктов зон особо охраняемых территорий, перечисленных в статье 94 Земельного кодекса.

В материалах дела имеются доказательства того, что спорный земельный участок относится во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Анапа (заключение ООО "Эколого-гидрологический цент "Эгида"" от 12.05.2005, выданное ООО "Аргонавты" на предмет возможности и условиях застройки земельного участка; заключение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству курорта города Анапы от 19.08.2004 N 859 о возможности размещения объекта, выданной по заявлению общества). Данное обстоятельство свидетельствует об особом статусе земельного участка федерального уровня собственности, которым муниципальный орган распоряжался при передаче его в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса). Передачу федеральным собственником правомочий на заключение сделки в отношении земельного участка арендодатель не подтвердил, в договоре аренды соответствующая ссылка не содержится.

В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку органы местного самоуправления распорядились земельными участками, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, судебные инстанции правомерно исходил из того, что договоры аренды в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными (ничтожными).

Данный вывод соответствует сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа практике (постановления ФАС СКО от 17.05.2007 по делу N А32-20533/2006, от 21.04.2008 по делу N А32-13601/2007, от 19.03.2009 по делу N А32-13600/2007, от 25.05.2011 по делу N А32-22190/2010, от 09.06.2011 по делу N А32-23554/2010).

Рассматривая спор, вытекающий из договора, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности) исходя из норм законодательства, действовавших на момент совершения сделки, фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 по делу N А32-21663/2005, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.2009 по делу N А40-39938/08-6-339).

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций. Переоценка фактических обстоятельств, установленных судами, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, определенную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе общества.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А32-18160/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова