Продажа жилья (Т. Веселова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2002 г.)

Продажа жилья

Согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Имущественные вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ, делятся на вычеты, предоставляемые физическим лицам, продающим принадлежащее им на праве собственности имущество (вычеты по доходам), и вычеты, предоставляемые покупателям или застройщикам жилого дома или квартиры на территории Российской Федерации (вычеты по расходам).

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, а также иного имущества.

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков вычет предоставляется:

в сумме, не превышающей в целом 1 000 000 руб., если проданные объекты находились в собственности налогоплательщика менее пяти лет;

в полной сумме, полученной налогоплательщиком от продажи указанных объектов, если имущество находилось в его собственности пять лет и более.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Поскольку имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам только налоговым органом, налоговые агенты, приобретающие у физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, принадлежащее последним на праве собственности имущество, определение налоговой базы (по данному виду дохода) не производят. При этом налоговые агенты по окончании налогового периода обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц с указанием общей суммы произведенных выплат по этим доходам (п.1 раздела 4 Методических рекомендаций). При выплате налоговыми агентами доходов от реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков-нерезидентов, производится удержание налога по ставке 30% со всей суммы выплачиваемого дохода.

Таким образом, имущественные налоговые вычеты по доходам и расходам налогоплательщикам-нерезидентам не производятся.

На основании ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора, а также в соответствии с законом при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор заключается в письменной форме.

Договор об ипотеке, так же как и договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение данных правил влечет за собой недействительность договора о залоге.

Федеральным законом от 16.07.98 г. N 102-ФЗ (в ред. от 11.02.02 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены правила обязательной государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Плата за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не взимается.

Т. Веселова,

ООО "Аудит Груп"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2002 г.