Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2012 г. N Ф08-6250/12 по делу N А01-90/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Тлехусежа Адама Заурбиевича (ИНН 010501796904, ОГРНИП 304010510200020; паспорт) и его представителя Литовченко И.А. (доверенность от 14.01.2010), от ответчика - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Кулова В.А. (доверенность от 29.10.2012), от третьих лиц: Смирнова Алексея Владимировича (паспорт), администрации муниципального образования "Город Майкоп" - Бобина Л.Д. (доверенность от 11.09.2012), в отсутствие третьих лиц: Маркова Валерия Константиновича, Пшидатока Инвера Аскеровича, Шемаджукова Анзора Ибрагимовича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.05.2012 (судья Кочура Ф.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А01-90/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тлехусеж Адам Заурбиевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) с иском, в котором просит обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства - преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, определив в пункте 3 договора стоимость реализуемого имущества - муниципального помещения: трехэтажного здания, общей площадью 2211 кв. м, инвентарный номер 17160-2 (литера А, под. А), этажность - 3, подземная этажность - 1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского/ ул. Советская, 19/201, в сумме 26 857 тыс. рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация), эксперт Марков В.К., а также эксперты Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея Пшидаток И.А., Шемаджуков А.И.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.05.2012 исковое требование удовлетворено.

Суд апелляционной инстанции определением от 23.07.2012 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика Смирнова А.В.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 принят частичный отказ от иска, в первом абзаце резолютивной части решения от 17.05.2012 сумма 26 857 тыс. рублей заменена суммой 26 089 тыс. рублей. В остальной части решение от 17.05.2012 оставлено без изменения.

Суды пришли к выводу, что предприниматель соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), поэтому у администрации отсутствовали основания для отказа предпринимателю в реализации его права на приобретение арендуемого здания в порядке, установленном законодателем. Объект недвижимости из владения арендатора не выбывал. Между сторонами возник преддоговорный спор, касающийся условий о выкупной цене объекта. Стоимость подлежащего выкупу имущества определена в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135-ФЗ).

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение от 17.05.2012 и постановление от 27.08.2012, в удовлетворении требований отказать. В обоснование жалобы заявитель указал на то, что истец утратил преимущественное право на приобретение здания универмага по истечении пресекательного тридцатидневного срока для заключения договора, суды необоснованно не приняли во внимание рыночную стоимость здания в размере 40 480 тыс. рублей, определенную экспертами Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея. Решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика 4 тыс. рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины не соответствует требованиям налогового законодательства.

В отзыве на жалобу предприниматель просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители комитета и администрации поддержали доводы жалобы, представитель истца и Смирнов А.В. сослались на несостоятельность ее доводов.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 19.04.2011 предприниматель в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ обратился в администрацию муниципального образования "Город Майкоп" с заявлением о продаже арендуемого муниципального имущества (трехэтажного здания, общей площадью 2 211 кв. м, инвентарный номер 17160-2 (литера А, под. А), этажность - 3, подземная этажность - 1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского/ул. Советская, дом 19/ 201).

В связи с рассмотрением заявления предпринимателя по заказу комитета оценщик Смирнов А.В. провел рыночную оценку здания.

В соответствии с составленным Смирновым А.В. отчетом об оценке рыночная стоимость здания составила 26 млн рублей. По данным ФГУП "Ростехинвентаризация" действительная стоимость здания составляет 1 207 068 рублей.

Предпринимателю отказано в предоставлении указанного отчета в связи с тем, что он не является стороной договора на проведение рыночной оценки.

В письме от 06.09.2011 исх. N 2289 комитет сообщил истцу, что данные отчета об оценке не соответствуют средней стоимости 1 кв. м площади по городу и действия по отчуждению будут произведены после проведения мониторинга рыночной стоимости подобных объектов.

По заказу комитета проведена повторная рыночная оценка здания. В соответствии с отчетом оценщиков Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея N 1723 рыночная стоимость здания составила 40 480 тыс. рублей.

В соответствии с письмом Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея от 21.10.2011 оценщики обратились к комитету с просьбой вернуть отчет N 1723 для доработки, в связи с допущенными техническими ошибками при расчете рыночной стоимости объекта. Комитет отказался возвратить отчет для доработки, сославшись на то, что стоимость 1 кв. м здания, указанного в отчете N 1723, не превышает средней рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в центре города Майкопа.

Решением "О внесении дополнений в Приложение N 2 к Решению Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 30.12.2010 N 311-рс "Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Майкоп" на 2011 год"", опубликованным в газете "Майкопские новости" от 04.11.2011, здание внесено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества с рыночной стоимостью 40 480 тыс. рублей.

Распоряжением главы администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 16.11.2011 N 3766-р спорное здание решено продать истцу по цене 40 480 тыс. рублей.

Суды установили и в кассационной жалобе не оспаривается, что комитет не направил истцу проект договора купли-продажи или предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

После обращения предпринимателя 25.11.2011 комитет предоставил ему для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Ознакомившись с проектом договора, предприниматель выразил свое несогласие с пунктом 3 проекта договора в части стоимости имущества, определенной в размере 40 480 тыс. рублей, полагая, что стоимость существенно ниже, чем указана в проекте договора и должна определяться по первоначальной оценке рыночной стоимости, проведенной Смирновым А.В. Кроме того, в проекте договора не содержались сведения о принятии в зачет суммы выкупа стоимости неотделимых улучшений вышеуказанного здания, произведенных за счет предпринимателя с разрешения арендодателя.

Истец не подписал проект договора и 23.12.2011 направил ответчику протокол разногласий, просил в срок, установленный статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, принять текст договора с изменениями, касающимися выкупной стоимости и зачета стоимости неотделимых улучшений либо сообщить об их отклонении.

Рассмотрев протокол разногласий от 23.12.2011, комитет направил в адрес предпринимателя проект договора с прежней ценой объекта в размере 40 480 тыс. рублей, срок подписания договора определен до 30.12.2011.

Предприниматель повторно направил в комитет протокол разногласий, в котором просил принять в текст договора изменения, касающиеся выкупной стоимости, определив стоимость здания по первоначальной оценке рыночной стоимости, проведенной по заказу комитета.

Поскольку комитет отклонил предложение предпринимателя о внесении изменений в текст договора (письмо от 18.01.2012), предприниматель обратился в суд.

Разрешая спор, суды правомерно исходили из того, что по существу предприниматель заявил требование в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком. Суды пришли к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, так как возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Ответчик в установленном порядке не обращался в суд с иском об оспаривании отчета независимого оценщика.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что у комитета нет законных оснований для повторного обращения за оценкой в Торгово-промышленную палату Республики Адыгея и он не вправе отказывать в заключении договора купли-продажи по цене, определенной первоначальным независимым оценщиком Смирновым А.В.

В суд апелляционной инстанции представлена экспертиза отчета оценщика, произведенная саморегулируемой организацией, в которую входит Смирнов А.В.

(статья 17.1 Закона N 135-ФЗ). Согласно заключению N 567/2012 экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское сообщество оценщиков" отчет N 814 оценщика Смирнова А.В. соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции отклоняет довод жалобы о недостоверности отчета об оценке, подготовленного Смирновым А.В.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно определил цену выкупаемого публичного имущества на основании отчета, выполненного Смирновым А.В.

В подпункте 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Суды верно истолковали указанную норму, указав, что она применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует. Однако, если субъект предпринимательства, не подписав договор, направил оференту протокол разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в форме протокола разногласий, скрепленного его подписью.

Выводы судов о том, что по вопросу заключения договора между сторонами возник преддоговорный спор основаны на материалах дела и являются правильными. Предприниматель не согласился с проектом договора и обращался к ответчику с протоколами разногласий в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о необоснованном взыскании с ответчика 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины был предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку с учетом разъяснения, данного в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации"

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности принятых судебных актов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценили все представленные сторонами в дело доказательства, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.05.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по делу N А01-90/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.В. Улько