Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2012 г. N Ф08-6645/12 по делу N А53-11699/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Плотниковой Л.Н., в отсутствие представителей заявителя - открытого акционерного общества "Богородицкое" (ИНН 6127010762, ОГРН 1046127001766), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьих лиц: Песчанокопского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Мазниченко Татьяны Альбертовны, Бугаева Александра Васильевича, Бугаева Виктора Васильевича, Бугаевой Татьяны Владимировны, Дудниковой Галины Николаевны, Дудниковой Марины Владимировны, Подольского Владимира Викторовича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 (Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А53-11699/2012, установил следующее.

ООО "Богородицкое" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012 земельного участка площадью 76,8 га с кадастровым номером 61:30:600001:1436, расположенного по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, заключенного обществом и участниками общей долевой собственности на земельный участок в лице Мазниченко Т.А. (далее - договор от 15.01.2012, земельный участок), изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2012 N 21.36-05/595 (далее - уведомление о приостановлении регистрации) и сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2012 N 36/008/2012-98 (далее - сообщение об отказе в регистрации), о признании незаконным соответствующего бездействия управления и об обязании к осуществлению государственной регистрации договора от 15.01.2012 (с учетом принятого судом первой инстанции изменения предмета заявленных требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Песчанокопский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - отдел) и Мазниченко Т.А. (далее - представитель собственников земельных долей).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции указал на несовпадение сроков действия договора от 15.01.2012 и ранее заключенного договора аренды, фактически достигнутую договоренность о прекращении действия последнего по истечении указанного в нем срока аренды, а также на частичное прекращение обязательств по договору от 15.01.2012 ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Суд посчитал возможным предоставление всего земельного участка в аренду одному из участников долевой собственности на него без выделения в натуре участков в счет долей остальных долевых собственников.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бугаев Александр Васильевич, Бугаев Виктор Васильевич, Бугаева Татьяна Владимировна, Дудникова Галина Николаевна, Дудникова Марина Владимировна, Подольский Владимир Викторович (далее - иные собственники земельных долей, участники долевой собственности).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 оставлено без изменения. Согласившись с выводами суда первой инстанции и сославшись на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 15.03.2012 N 13966/11, апелляционный суд квалифицировал условия договора от 15.01.2012 как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, допускающее возможность передачи всего объекта долевой собственности во владение и пользование одному из дольщиков за плату.

Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к отсутствию возможности государственной регистрации договора от 15.01.2012 в связи с нахождением земельного участка в аренде по заключенному ранее и не прекращенному в установленном порядке договору. Кроме того, предметом договора аренды, по мнению кассатора, может быть только земельный участок, границы которого определены, а земельные доли, в счет которых земельные участки в натуре не выделены, не могли быть переданы в аренду обществу.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок находится в общей долевой собственности общества (2/8 доли) и иных собственников земельных долей (по 1/8 доли у каждого). По договору от 15.06.2007, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2007, земельный участок передан обществу в аренду на срок до 30.07.2012.

В связи с предстоящим истечением срока аренды участники долевой собственности на состоявшемся 27.12.2012 общем собрании приняли решение о заключении с обществом договора аренды земельного участка на новый срок с 01.08.2012 по 01.11.2020.

Подписанный обществом и представителем иных собственников земельных долей договор от 15.01.2012 передан в отдел 08.02.2012 с заявлением об его государственной регистрации.

В уведомлении о приостановлении регистрации регистрирующий указал на наличие препятствий для регистрации договора от 15.01.2012, выразившихся в совпадении в одном лице арендатора и арендодателя земельного участка на площади 19,2 га и отсутствии доказательств расторжения ранее заключенного договора аренды, действующего на момент рассмотрения заявления.

Неустранение заявителем названных препятствий явилось основанием отказа в государственной регистрации договора аренды.

Полагая, что указанные решения регистрирующего органа нарушают права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Кодекса основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

Суды, руководствуясь статьями 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно исходили из того, что, заключив новый договор, период действия которого начинается непосредственно после окончания действия предыдущего договора, стороны определенно выразили волю на прекращение действия ранее заключенного договора в указанную в нем дату и на вступление в правоотношения аренды на основании нового договора. Неопределенности такие действия сторон не порождают, закон, и права иных лиц не нарушают. Заблаговременным заключением договора стороны создают гарантии стабильности правоотношений и предпосылки к обоснованному планированию хозяйственной деятельности.

Вместе с тем, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в результате рассмотрения Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) в пункте 15 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выработана рекомендация, согласно которой сделки с землей и другим недвижимым имуществом, в силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться в аренду их собственниками.

Подпунктом 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) участнику долевой собственности предоставлено право на распоряжение земельной долей без выделения в ее счет земельного участка только путем завещания, отказа от права собственности, внесения в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передачи в доверительное управление либо продажи или дарения ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Распоряжение земельной долей иным образом, в том числе путем предоставления в аренду, возможно только после выделения в ее счет земельного участка.

Поскольку иные участники долевой собственности не выделяли земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей и не вправе распоряжаться земельными долями, принадлежащими обществу, у судов отсутствовали основания для квалификации договора от 15.01.2012 как договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации.

Исходя из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

С учетом вышеназванной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.03.2012 N 13966/11, апелляционный суд правильно квалифицировал договор от 15.01.2012 как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату обществу как одному из дольщиков.

Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена, в связи с чем, оспариваемые решения регистрирующего органа не могут быть признаны противоречащими закону и нарушающими права заявителя.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса суду кассационной инстанции предоставлено право отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 данной статьи.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а отмена судебных актов обусловлена неправильным применением норм материального права, кассационный суд считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А53-11699/2012 отменить.

В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Богородицкое" о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации права от 07.03.2012 N 36/008/2012-98 и об отказе в государственной регистрации права от 06.04.2012 N 36/008/2012-98 как не соответствующих статьям 19, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также о понуждении заинтересованного лица к осуществлению государственной регистрации заключенного открытым акционерным обществом "Богородицкое" и участниками долевой собственности в лице Мазниченко Т.А. договора аренды от 15.01.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1436 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Л.Н. Плотникова