Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2012 г. N Ф08-6909/12 по делу N А63-2326/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Агроинициатива"" (ИНН 2625026609, ОГРН 1022601169040), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Компания "РОНДО"", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.04.2012 (судья Батурин В.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А63-2326/2012, установил следующее.

ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Агроинициатива" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа от 05.12.2011 N 08/010/2011-605 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании в течение десяти дней со дня вступления решения суда осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: школьный лагерь, литера А, общей площадью 1232,90 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Компания "РОНДО"".

Решением от 23.04.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что стороны по сделке представили в регистрирующий орган все необходимые документы, перечень которых установлен законом, оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество у заинтересованного лица не имелось.

В кассационной жалобе управление просит решение от 23.04.2012 и постановление апелляционной инстанции от 16.08.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт. Заинтересованное лицо указывает, что сделка купли-продажи от 01.04.2010 считается совершенной с момента оплаты стоимости недвижимого имущества, однако заявитель не представил на государственную регистрацию документ, подтверждающий произведенную оплату. Стороны изменили порядок предусмотренного договором расчета в отсутствие дополнительного соглашения об этом. Управление также ссылается на наличие у договора купли-продажи от 01.04.2010 признаков притворности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между ООО "Компания "РОНДО"" (продавец) и предприятие (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2010, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, в том числе и школьный лагерь, литера А, общей площадью 1232,90 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край. Стоимость всего недвижимого имущества по договору сторонами определена в 9280 тыс. рублей (пункт 4 договора).

В пункте 5 договора стороны предусмотрели, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в течение трех дней с момента подписания договора в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Недвижимое имущество принято предприятием по акту приема-передачи от 01.04.2010.

4 октября 2011 года ООО "Компания "РОНДО"" и предприятие обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

3 ноября 2011 года управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 05.12.2011 для предоставления документов, подтверждающих произведенный сторонами расчет по сделке.

5 декабря 2011 года управление сообщением N 08/010/2011-605 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сославшись на непредставление документа, подтверждающего произведенную оплату по договору. Управление также указало, что 2 декабря 2011 года предприятие представило документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором, однако дополнительное соглашение об изменении порядка расчетов стороны на государственную регистрацию не представили. Из представленных документов усматриваются признаки ничтожной сделки, а именно сделки, совершенной с целью прикрыть другую сделку: договор купли-продажи недвижимого имущества, представленный на государственную регистрацию, регулирует не отношения, указанные в договоре, а ранее возникшие обязательства, связанные с займом.

Посчитав незаконным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, предприятие обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Гражданского кодекса Российской Федерации); наличие полномочий у представителей (статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Гражданского кодекса Российской Федерации) и т. д.

Суды, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришли к выводу о том, что предприятие выполнило обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Ссылка регистрационной службы на непредставление заявителем на регистрацию документов, свидетельствующих об исполнении покупателем условий договора купли-продажи в части уплаты покупной цены за спорное имущество, является несостоятельной. По смыслу Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган, рассматривая заявление о регистрации перехода права собственности, должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые влияют на переход этих вещных права от одного субъекта гражданских прав другому.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Частью 1 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве исключения из общего правила установлено: в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения или свойств товара. Специальных правил о моменте и условиях перехода права собственности в отношении договора купли-продажи недвижимости в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержится.

По смыслу пункта 1 статей 433, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе имеет консенсуальный характер, т. е. считается по общему правилу заключенным и порождающим соответствующие права и обязанности у сторон договора с момента оформления и подписания участниками этой сделки договора путем составления одного документа. Таким образом, передача предмета договора купли-продажи (товара и денег) имеет второстепенное значения для возникновения обязательственных и вещных правоотношений между сторонами договора, если иное не установлено законом или договором.

В договоре от 01.04.2010 отсутствуют какие-либо особые условия, касающиеся момента и условий перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество. В Методических рекомендациях регистрирующему органу предлагается проверять факт исполнения условий сделки купли-продажи в части оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара, но ничего не говорится о проверке факта исполнения покупателем условий об уплате покупной цены по договорам купли-продажи, не содержащим аналогичного положения о сохранении за продавцом права собственности (пункт 41).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2011 по делу N А63-327/2011 в рамках дела о банкротстве предприятия установлен факт расчетов сторон по спорному договору на основании соглашения о зачете однородных требований (т. 1, л. д. 50 - 56). В отзыве на иск ООО "Компания "РОНДО" не возражало против удовлетворения иска; возражений относительно расчета по сделке не заявляло; доказательств предъявления требований о расторжения договора не представило.

Довод заинтересованного лица о наличии у договора купли-продажи от 01.04.2010 признаков ничтожности, был предметом исследования судебных инстанций и не нашел своего подтверждения. Материалы дела, касающиеся обстоятельств заключения и исполнения спорного договора, свидетельствуют о том, что стороны имели в виду заключение именно договора купли-продажи, а не каких-либо иных договоров.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.04.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А63-2326/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.И. Афонина О.Л. Рассказов