Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 16АП-1592/12

г. Ессентуки

16 августа 2012 г.

Дело N А63-2326/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.04.2012 по делу N А63-2326/2012 под председательством судьи Керимовой М.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива" (ИНН 2625026609, ОГРН 1022601169040, 357812, Ставропольский Край, Георгиевский ройон, Обильное с., Советская ул., 48)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737, 355012, Ставропольский край, Ставрополь г., Комсомольская ул., 58),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Компания РОНДО", г. Невинномысск,

о признании незаконными действий государственных органов,

С участием в заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю представитель Горейнова Л.Е. (доверенность от 10.01.2012 N 18)

в присутствии от ООО "Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива" Кирносова А.В. без надлежаще оформленных полномочий,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа N 08/010/2011-605 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании в течение десяти дней со дня вступления решения суда осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: школьный лагерь, литер А, общей площадью 1 232,90 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км. по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Компания РОНДО" (далее - компания).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.04.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что предприятие представило в регистрирующий орган все необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не предусматривает предоставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество доказательств, подтверждающих осуществление расчетов по договору купли-продажи. Переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 23.04.2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать. По мнению заявителя, суд не учел, что Законом N 122-ФЗ на управление возложена обязанность по проведению правовой экспертизы представленных на регистрацию документов. Из документов, представленных на государственную регистрацию, усматриваются признаки ничтожной сделки - договор купли-продажи является притворной сделкой, совершенной целью прикрыть обязательства, связанные с займом.

В отзыве общество просит оставить без изменения обжалуемое решение, как законное и обоснованное.

Определением от 09.07.2012 судебное разбирательство по делу откладывалось с целью истребования дополнительных доказательств по делу; обязания управления обеспечить явку представителя в судебное заседание

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 17.07.2012 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель управления поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива" Салминой В.В. - Кирносов А.В. не допущен к участию в судебном заседании апелляционной инстанции в соответствии со статьями 61 - 63 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виду отсутствия у него надлежащим образом оформленных полномочий представителя.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя управления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установил суд, 01.04.2010 между ООО "Компания РОНДО" (продавец) и ООО "СХП "Агроинициатива" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, в том числе и школьный лагерь, литер А, общей площадью 1 232,90 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км. по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край. Стоимость недвижимого имущества сторонами определена в 9 280 000 рублей (пункт 4 договора). В пункте 5 договора стороны предусмотрели, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в течении трех дней с момента подписания договора в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Указанное недвижимое имущество 01.04.2010 принято ООО "СХП Агроинициатива" (покупателю) по акту приема-передачи.

04 октября 2011 года ООО "Компания РОНДО" и ООО "СХП Агроинициатива" обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - школьный лагерь, литер А, общей площадью 1 232,90 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км. по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

03 ноября 2011 года управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 05.12.2011 для предоставления документов, подтверждающих произведенный сторонами расчет по сделке, предусмотренный условиями настоящего договора.

02 декабря 2011 года ООО "СХП Агроинициатива" были представлены документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором.

05 декабря 2011 года управление сообщением N 08/010/2011-605 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сославшись на непредставление документа, подтверждающего произведенную оплату по договору. Управление указало, что в ходе проведения правовой экспертизы им было установлено, что сделка-договор купли-продажи недвижимого имущества, являющаяся основанием для перехода права на вышеуказанный объект недвижимости, совершена под отлагательным условием. Согласно пункту 5 договора покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в течении трех дней с момента подписания договора однако, на государственную регистрацию не был предоставлен документ, подтверждающий произведенную оплату. 02.12.2011 ООО "СХП Агроинициатива" были представлены документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором. Однако дополнительное соглашение об изменении порядка расчетов между сторонами договора на государственную регистрацию не представлялось. Кроме того, по мнению управления из представленных документов усматриваются признаки ничтожной сделки, а именно сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку: договор купли-продажи недвижимого имущества, представленный на государственную регистрацию, регулирует не отношения, указанные в договоре, а ранее возникшие обязательства, связанные с займом. На основании этого управление пришло к выводу, что имеются основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренные абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Считая отказ управления в регистрации перехода права собственности незаконным, общество обратилось заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

В силу абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации. Данный перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьи 16, 17 Закона о регистрации не предусматривают обязательного представления для государственной регистрации документа, подтверждающего осуществление полного расчета между сторонами сделки, а статья 20 этого же закона не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации (отсутствие документов по оплате).

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Следовательно, представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости, на что правомерно указал суд первой инстанции (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10).

Из материалов дела видно и управлением не отрицается, что после приостановления государственной регистрации заявитель представил документы, свидетельствующие об изменении порядка расчетов, и подтверждающие расчет между сторонами. Регистрирующему органу были представлены: справка обещства об оплате; акт зачета взаимных требований юридических лиц от 01.04.2010; вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2011 по делу N А63-327/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО "СХП Агроинициатива".

Данным определением установлен факт расчета между компанией и обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества.

По факту заключения соглашения ООО "Компания "РОНДО" и ООО "СХП Агроинициатива" подписан акт зачета взаимных требований от 01.04.2010. С учетом произведенных зачетов взаимных требований между сторонами договора сумма долга ООО "СХП Агроинициатива" по договору купли-продажи недвижимого имущества составила 2 304 254,25 рублей. Эта сумма и была включена в реестр требований кредиторов ООО "СХП Агроинициатива".

Таким образом, порядок расчета по договору купли-продажи 01.04.2010 между сторонами сделки был определен, о чем был осведомлен регистрирующий орган.

То обстоятельство, что порядок расчетов между сторонами был изменен, не является основаниям для отказа в государственной регистрации права, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на изменение условий договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, в том числе условий об изменении порядка расчетов, и фактическое проведение расчетов между сторонами любым не запрещенным законом способом.

По правилам части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности принятия оспариваемых решений (совершения оспариваемых действий) а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган, который принял такое решение (совершил действия).

В данном случае управление не исполнило возложенную на него законом обязанность по доказыванию законности оспариваемого отказа. Судом установлено, что стороны по сделке представили в регистрирующий орган все необходимые документы, перечень которых установлен законом, оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество у заинтересованного лица не имелось.

Довод управления о ничтожности сделки по мотиву притворности подлежит отклонению, поскольку он не подтверждается материалами дела, основания для признания того факта, что сделка купли-продажи носила притворный характер, отсутствуют.

Судом установлено, что фактически сделка купли-продажи исполнена: недвижимое имущество передано покупателю, а зачет встречных однородных требований (права требования уплатить сумму займа и права требования платы за имущество по договору купли-продажи) в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации является законным способом прекращения гражданских обязательств.

Таким образом, наличие предусмотренных статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий для признания ненормативного правого акта управления недействительным, судебная коллегия считает доказанным.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку согласно подпункту 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.04.2012 по делу N А63-2326/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

И.Н. Егорченко З.М. Сулейманов