Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф08-7518/12 по делу N А32-28455/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования города-курорта Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Оксай" (ИНН 2318024720, ОГРН 1022302793920), общества с ограниченной ответственностью "Дадо" (ИНН 2318011537, ОГРН 1022302793897), третьего лица - Устяна Вагаршака Аршаковича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 по делу N А32-28455/2010 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецов С.А.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Оксай" и ООО "Дадо" с иском о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 13.12.2007 N 4900004429 отсутствующим, взыскании за период с 20.12.2008 по 14.02.2010 в пользу администрации по недействительному договору аренды плату за пользование землей: с ООО "Оксай" - в размере 93 893 рублей 49 копеек, с ООО "Дадо" - в размере 16 569 рублей 62 копейки (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора арбитражным судом привлечен Устян В.А. - фактический землепользователь и новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Решением от 30.05.2011 (судья Данько М.М.) заявленные требования удовлетворены. Обременение земельного участка в виде аренды признано отсутствующим; с ответчиков в пользу администрации взыскана задолженность.

Определением от 06.06.2012 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, сославшись на наличие безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Постановлением апелляционного суда от 03.10.2012 решение отменено ввиду процессуального нарушения (отсутствие доказательств надлежащего уведомления ответчика о времени и месте судебного разбирательства), в удовлетворении заявленных администрацией требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что ничтожность договора аренды не предоставляет безусловного права на реализацию администрацией избранного способа судебной защиты, наличие долга ответчиков перед истцом не доказано. Руководствуясь пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), учитывая нахождение земельного участка (вместе с расположенными на нем объектами недвижимости) в фактическом владении и пользовании третьего лица, суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты. Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде возврата земельного участка истцу или об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического владельца, истцом не заявлено. Поскольку администрация не доказала нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения иска в части признания обременения отсутствующим. Сумма долга по расчету истца, мотивированного неосновательным обогащением ответчиков за уточненный период пользования, полностью перекрывается произведенной ответчиками оплатой, принятой истцом, что подтверждено письмом Департамента имущественных отношений от 10.07.2012 N 0205-15/10299.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление, принять решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что надлежащая легитимация истца обеспечивается положениями Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ и положениями пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ. Заявленное требование является единственным способом защиты законного интереса истца на надлежащее оформление отношений в отношении земельного участка, поскольку в силу нахождения на земельном участке объектов, принадлежащих ответчику, необходимость и возможность возврата самого участка посредством реституции (для его последующего предоставления иному субъекту) отсутствует. Администрация считает, что наличие соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним (далее - ЕГРП) не имеет юридических оснований по причине недействительности договора аренды, в то время как записи реестра должны соответствовать действительному положению дел. В части отказа во взыскании платы за пользование земельным участком администрация ссылается на условия ничтожного договора аренды, полагает, что суд должен был взыскать с ответчиков долг в размере 137 723 рубля 29 копеек за период с 16.07.2007 по 30.06.2010.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 13.12.2007 администрация муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель), ООО "Оксай" и ООО "Дадо" (арендаторы) заключили договор N 4900004429 о предоставлении в аренду, со множественностью лиц на стороне арендатора, земельного участка площадью 700 кв. м (кадастровый номер 23:49:01 21 004:0157), расположенного в Лазаревском районе г. Сочи по ул. Львовская, 38-б, из земель населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации магазина N 48 и торговой палатки N 134.

Участок относится ко второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, находится в экономико-планировочной зоне Г-1.

Полагая, что договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является ничтожным, запись в ЕГРП нарушает права муниципального собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с иском. Ничтожность договора аренды администрация обосновала тем, что на момент его подписания собственником земельного участка не являлась.

При оценке договора аренды суд апелляционной инстанции исходил из следующего. В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Апелляционный суд установил, что предоставленный в аренду земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Поскольку администрация в отсутствие соответствующих полномочий распорядилась земельным участком, относящимся с 1995 года к федеральной собственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.12.2007 N 4900004429 на момент его заключения.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных в постановлении N 10/22 разъяснений, иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Как установлено судом апелляционной инстанции, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Устян В.А. на основании договора купли-продажи от 15.02.2010 приобрел у ООО "Оксай" в собственность нежилое помещение N 2 площадью 9,7 кв. м. Это же лицо приобрело у ООО "Дадо" в собственность нежилые помещения N 1, 3, 4 магазина площадью 54,2 кв. м. Строения расположены на спорном земельном участке по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Вардане, ул. Львовская, дом 38б (т. 1, л. д. 24, 27).

Запись о государственной регистрации права собственности Устяна В.А. на объекты недвижимости в ЕГРП внесена 01.04.2010, выданы свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Департамент имущественных отношений 01.03.2010 поставлен в известность о переходе к третьему лицу права собственности на объекты недвижимости и права пользования земельным участком.

Таким образом, на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу - Устяну Вагаршаку Аршаковичу, который является фактическим землепользователем. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Администрация не предъявляла к ответчикам требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка, либо иск об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического землепользователя.

Обязанность возвратить неосновательное обогащение наступает у лица, которое без установленных законом оснований сберегло имущество за счет другого лица (статья 1102 Гражданского кодекса).

Сумма по расчету неосновательного обогащения ответчиков за период с 20.12.2008 по 14.02.2010 (т. 1, л. д. 44) полностью перекрывается произведенной ими оплатой за пользование земельным участком, подтвержденной письмом Департамента имущественных отношений от 10.07.2012 N 0205-15/10299, поэтому отказ в удовлетворении этой части требований суд кассационной инстанции считает правомерным.

В кассационной жалобе администрации период взыскания платы за пользование земельным участком указан без учета изменения искового требования представителем истца (т.1, л.д.53). Доводы о том, что суд апелляционной инстанции неправильно учел размер фактически внесенных платежей за период, указанный в уточненном иске, администрация в жалобе не приводит.

Согласно предоставленной в дело выписке из ЕГРП от 30.05.2012 обременение земельного участка правом аренды по договору от13.12.2007 N 4900004429 не зарегистрировано (т.2, л.д.101), поэтому на стадии кассационного производства не имеется оснований для удовлетворения требования о признании записи об обременении участка правом аренды отсутствующей.

Вопрос о праве нового собственника объектов недвижимости на аренду земельного участка или на использование его на ином вещном либо обязательственном праве, предусмотренном статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит рассмотрению в порядке искового производства по требованию собственника (или собственников) объектов недвижимости, обжалующих отказ в надлежащем оформлении земельных отношений, либо по иску муниципального собственника земельного участка об освобождении участка в целом либо его части.

Такой спор предметом рассмотрения по настоящему делу не является, подлежит рассмотрению с учетом имеющихся доказательств того, что магазин N 48 был приватизирован по решению Сочинского городского Совета народных депутатов от 06.05.1992 на основании договора купли-продажи от 11.05.1993 N 377, до приватизации объект недвижимости находился в муниципальной собственности (т.2, л.д.155).

Кроме того, администрация, являющаяся собственником земельного участка на момент предъявления и рассмотрения иска, не приводит доказательств невозможности заключения надлежащего договора аренды земельного участка с новым собственником объектов недвижимости.

На основании изложенного суд кассационной инстанции вывод апелляционного суда об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты своего права считает правильным, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы не находит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 по делу N А32-28455/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова