Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2013 г. N Ф08-1275/13 по делу N А32-16917/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 9 апреля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) - Кирина Д.Н. (доверенность от 16.01.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Санта" (ИНН 2320004375, ОГРН 1022302922641) - Переваловой Е.В. (доверенность от 25.09.2012) и Феоктистовой И.А. (паспорт), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-16917/2012, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Санта" (далее - общество) о сносе самовольной постройки - фундамента размерами в плане 24 м х 22 м, расположенного на земельном участке площадью 840 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204030:137, находящемся по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24 (далее - строение, спорный объект, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы наличием у общества полного пакета необходимой для реконструкции объекта разрешительной документации. Отсутствие на момент возведения строения надлежащим образом оформленного разрешения на строительство признано обстоятельством, недостаточным для квалификации строения как самовольной постройки, а наличие градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство на момент принятия решения - доказательствами согласования использования земельного участка в целях строительства гостиницы с центром бытовых услуг. Оформление разрешения на строительство спорного объекта в отсутствие государственной экологической экспертизы суды расценили как нарушение администрацией градостроительных норм, а обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки - как злоупотребление правом.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что возведение обществом строения без соответствующего разрешения нарушает положения градостроительного законодательства, выданным впоследствии документом разрешено строительство нового объекта, не тождественного самовольно возведенному, ответчик не доказал соответствие самовольно возведенного строения строительным нормам и правилам, требованиям законодательства о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах, имеющееся в деле заключение государственной экспертизы не содержит актуальных на момент выдачи разрешения на строительство сведений о соответствии строения градостроительным нормам и техническим регламентам, а продолжение строительства за пределами установленного в разрешении срока подтверждает самовольный характер строительства и обоснованность заявления о сносе спорного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество, считая обжалуемые судебные акты подлежащими оставлению без изменения, выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций. Кроме того, по мнению ответчика, представленное им заключение управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 21.03.2013 подтверждает как факт окончания строительства спорного объекта, так и его соответствие нормативно установленным требованиям и проектной документации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществом на основании договора купли-продажи от 25.12.1992 N 174 приобретено в собственность одноэтажное здание парикмахерской общей площадью 283 кв. м (литеры А, А1, А2, А3, А4), расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24 (далее - здание парикмахерской).

Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на здание парикмахерской подтверждена свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2009 серии 23-АЕ N 513399.

Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.01.1998 N 603 (далее - договор аренды), объектом которого явился занимаемый зданием парикмахерской земельный участок с разрешенным использованием в целях коммунально-бытового обслуживания населения. Сторонами согласованы исчерпывающий характер названного вида разрешенного использования земельного участка и недопустимость его расширительного толкования (пункт 1.3).

Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047. Договор аренды прошел установленную на момент его заключения процедуру регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (регистрационная запись от 24.03.1998 N 338).

Земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.03.1998, что подтверждено кадастровым паспортом от 03.07.2012 N 2343/12/12-401402.

По заявлению общества Управлением архитектуры и градостроительства города Сочи подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000003476 (утвержден начальником 21.06.2010; далее - градостроительный план), в котором указано на расположение земельного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта Сочи.

За счет общества подготовлена проектная документация на объект "Реконструкция парикмахерской. Гостиница с центром бытовых услуг по ул. Орджоникидзе, 24 в Центральном районе г. Сочи" (далее - проектная документация).

Положительное заключение государственной экспертизы от 27.09.2011 N 23-1-0629-11, изготовленное Сочинским межрайонным отделом ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза", содержит выводы о соответствии проектной документации требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий, а последних - требованиям технической документации (далее - положительное заключение государственной экспертизы).

Постановлением администрации от 23.12.2011 N 2598 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:173 по улице Орджоникидзе 23 в Центральном районе города Сочи" на основании заявления общества изменен вид разрешенного использования земельного участка с "коммунально-бытовое обслуживание" на "гостиница", обществу предписано обратиться в администрацию по вопросу внесения соответствующих изменений в договор аренды и привести в соответствие измененному виду разрешенного использования земельного участка расположенный на нем объект путем реконструкции или сноса (далее - постановление администрации N 2598).

Названный вид разрешенного использования земельного участка соответствует основным видам разрешенного использования земельных участков в пределах территориальной зоны ОД-1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), установленным в составе правил землепользования и застройки, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202.

На основании постановления администрации N 2598 сторонами подписано дополнительное соглашение от 20.06.2012 к договору аренды, которым изменен вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка. В материалах дела отсутствуют сведения об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Постановлением администрации от 25.04.2012 N 825 обществу разрешены отклонения от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке и установлен срок завершения строительства до 01.01.2013.

На неоднократные обращения общества с заявлениями о выдаче разрешения на строительство администрация отвечала отказами.

В составленном специалистом управления муниципального земельного контроля администрации по результатам произведенного обследования земельного участка акте от 22.05.2012 зафиксирован факт возведения спорного объекта без соответствующего разрешения.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд 14.06.2012.

После обращения в арбитражный суд обществу выдано разрешение от 15.10.2012 N RU 23309-2484 со сроком действия до 31.12.2012 на реконструкцию парикмахерской в гостиницу с центром бытовых услуг. В качестве основных технических характеристик реконструируемого объекта указаны площадь застройки - 484,12 кв. м, общая площадь - 3524,28 кв. м, количество этажей - 7, подвал, эксплуатируемая кровля.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка определена как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснены права собственника земельного участка, субъекта иного вещного права на земельный участок, его законного владельца либо лица, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а также уполномоченных федеральным законом органов (в публичных интересах) на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Право органа местного самоуправления на осуществление контроля за размещением движимых и недвижимых объектов в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений, включены правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и в предусмотренных Кодексом случаях заключение государственной экологической экспертизы.

В пункте 28 постановления Пленумов N 10/22 содержится разъяснение, согласно которому положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Раскрывая основные понятия, используемые в Градостроительном кодексе Российской Федерации, законодатель определил реконструкцию объектов капитального строительства как изменение их параметров, частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Создание зданий на месте сносимых объектов капитального строительства определено как строительство.

Сделав выводы о том, что в условиях наличия разрешения на возведение объекта, частью которого является спорный объект (фундамент), администрацией не доказано реальное нарушение публичных интересов сохранением спорного объекта и что удовлетворение требований администрации о сносе спорного объекта приведет к нарушению баланса частных и публичных интересов, суды не учли, что обществу не выдавалось разрешение на строительство нового объекта (разрешение выдано на реконструкцию здания парикмахерской).

В то же время, одним из разделов проектной документации является проект организации работ по демонтажу объекта капитального строительства. В положительном заключении государственной экспертизы отражено предложение проектной организации по осуществлению сноса существующего здания парикмахерской в несколько этапов с отключением и переносом инженерных сетей.

Судами с учетом вышеназванных разъяснений высших судебных инстанций не дана оценка указанным документам, возводимый на земельном участке объект не квалифицирован как реконструируемый объект или новый объект, не выяснено, какие элементы здания парикмахерской подверглись реконструкции в смысле, придаваемом соответствующему понятию градостроительным законодательством.

Частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

Находящийся во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи земельный участок, в силу статей 95 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статей 1, 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решений Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 и от 02.09.1987 N 455, относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Указав на то, что выдачей градостроительного плана земельного участка и оформлением разрешения на строительство объекта муниципальные органы фактически согласовали использование принадлежащего обществу земельного участка для целей строительства гостиницы, суды не учли сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2011 N 8640/11 правовой подход, согласно которому само по себе наличие разрешения на реконструкцию объекта не освобождает от исполнения установленной законом обязанности по проведению государственной экспертизы проектной документации объекта. Соответствующий подход применим и в отношении государственной экологической экспертизы.

В этой связи, судам следовало дать правовую оценку пункту "з" раздела 1 положительного заключения государственной экспертизы, в котором указано на то, что в данном случае заключение государственной экологической экспертизы не требуется.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленумов N 10/22, отсутствие правоустанавливающего документа на землю у осуществившего самовольное строительство лица, является непреодолимым препятствием для признания права собственности названного лица на самовольную постройку.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно статье 26 Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации его положения применяются к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона о регистрации в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11241/12).

Следовательно, дополнительное соглашение от 20.06.2012 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон (вид разрешенного использования земельного участка), подлежало обязательной государственной регистрации.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объектов путем проведения торгов или с предварительным согласованием места размещения объекта (статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Иной порядок предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный не в целях строительства, действующим законодательством не предусмотрен.

Согласившись с выводом суда первой инстанции о недоказанности наличия у возводимого обществом капитального объекта признаков самовольной постройки при наличии на момент рассмотрения спора действующего разрешения на строительство, апелляционный суд не оценил дополнительное соглашение от 20.06.2012 к договору аренды на предмет его заключенности и соответствия нормам статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

В этой связи, судам следовало также оценить действия общества и администрации по инициированию и осуществлению процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесению изменений в договор аренды с точки зрения их направленности на обход процедуры, установленной положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выводы судов о том, что при наличии разрешения на возведение объекта, частью которого является спорный объект (фундамент), сохранением спорного объекта не нарушаются публичные интересы, а удовлетворение требований администрации о сносе спорного объекта приведет к нарушению баланса частных и публичных интересов, что выдачей градостроительного плана земельного участка и оформлением разрешения на реконструкцию объекта муниципальные органы фактически согласовали использование принадлежащего обществу земельного участка для целей строительства гостиницы, а также о недоказанности наличия у возводимой обществом гостиницы признаков самовольной постройки не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами бремя доказывания, установить дополнительные обстоятельства, связанные с соблюдением порядка осуществления строительства на земельных участках из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наличием (отсутствием) законных оснований использования ответчиком земельного участка в целях возведения на нем гостиницы, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по делу N А32-16917/2012 отменить.

Дело N А32-16917/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин