Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2013 г. N Ф08-2074/13 по делу N А53-17137/2011

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2012 г. N Ф08-5942/12 по делу N А53-17137/2011, от 1 февраля 2012 г. N Ф08-8365/11 по делу N А53-467/2011, от 17 января 2011 г. по делу N А53-20008/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при участии ответчика - индивидуального предпринимателя Казаряна Вартана Лутвиковича (ИНН 616604779601, ОГРНИП 305616635700015) и его представителя Чакряна А.А. (доверенность от 05.06.2012), от третьего лица - администрации города Ростова-на-Дону -Новожиловой М.А. (доверенность от 25.10.2012), в отсутствие истца - федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Донской технический университет" (ИНН 6165033136, ОГРН 1026103727847), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципального учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", Министерства образования и науки Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Конструктор", общества с ограниченной ответственностью "Страта Партнерс", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Донской технический университет" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N A53-17137/2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Донской технический университет" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Казаряну В.Л. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать прекращенным (отсутствующим) зарегистрированное право собственности (свидетельство о регистрации от 27.05.2008, серия 61 АГ N 977667) предпринимателя на объект недвижимости - спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи (литера Щ) площадью 3108,2 кв. м, этажность 3, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. М. Нагибина, 7 (далее - спорный объект);

- возложить на предпринимателя обязанность снести за свой счет самовольно возведенный спорный объект, привести участок в первоначальное состояние;

- истребовать из незаконного владения предпринимателя земельный участок (кадастровый номер 61:44:08 01 03:4) площадью 5400 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. М. Нагибина, 7 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Ростова- на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципальное учреждение "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", Министерство образования и науки Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области (далее - управление), ООО "Конструктор", ООО "Страта Партнерс".

Решением суда первой инстанции от 10.02.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что учреждение обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, так как спорный объект возведен на части земельного участка (кадастровый номер 61:44:08 01 03:0001), принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. ООО "Вавилон-7" не обладало правами на пользование земельным участком, в связи с чем не могло передать его предпринимателю. Оценив сведения о технических характеристиках объекта (до и после его реконструкции), содержащиеся в технических паспортах по состоянию на 18.04.2008 и 20.05.1998, суд установил, что в результате реконструкции предпринимателем создан новый объект недвижимости. Площадь земельного участка под объектом, право собственности на который приобретено предпринимателем по договору купли-продажи от 24.11.2005 у ООО "Вавилон-7", составляет 2495 кв. м, а площадь земельного участка под спорным объектом - 5400 кв. м, при это последний не представил доказательств отвода в установленном порядке земельного участка соответствующей площади. У предпринимателя отсутствует право на земельный участок, так как не представлено решение собственника о выделении участка для реконструкции спорного объекта. Разрешение на строительство, выданное предпринимателю, является недействительным.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.07.2012 решение суда от 10.02.2012 отменено, в удовлетворении требований отказано. Судебный акт основан на экспертном заключении, согласно которому объект является результатом реконструкции летнего кинотеатра "Чайка" и может быть приведен в первоначальное состояние, поэтому истец не вправе заявлять доводы о незаконной реконструкции строения в иной части. Апелляционный суд, учитывая установленную в рамках дел N А53-2115/2009 и А53-467/2011 федеральную принадлежность земельного участка с кадастровым номером 61:44:09 01 03:0001 и отсутствие полномочий управления распоряжаться данным участком как посредством его раздела, так и посредством предоставления предпринимателю выделенной части, признал обоснованными выводы суда первой инстанции о самовольности возведенного объекта, поскольку земельный участок для указанных целей не был сформирован и предоставлен в нарушение требований закона. Однако суд отметил, что заявленные учреждением требования сформулированы по модели виндикационного иска. Основания для иной квалификации отсутствуют, соответственно, исковые требования должны быть предъявлены в пределах срока исковой давности, о пропуске которой заявлено предпринимателем в ходе рассмотрения дела. Учреждение реализовало надлежащий способ защиты - требование о сносе объекта с виндикацией земельного участка, что предполагает корректировку реестра в случае удовлетворения иска. Поскольку в удовлетворении требований отказано, оснований к применению дополнительного способа защиты в виде признания права собственности отсутствующим не имеется.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 постановление суда от 11.07.2012 отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Вывод суда апелляционной инстанции о предъявлении виндикационного иска и распространении на него срока исковой давности признан ошибочным.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.01.2013 решение суда от 10.02.2012 отменено, в удовлетворении требований отказано. При повторном пересмотре дела исследован вопрос о характере спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. Суд отметил, что заявленные учреждением требования сформулированы по модели виндикационного иска. Основания для иной квалификации отсутствуют, соответственно, исковые требования должны быть предъявлены в пределах срока исковой давности, о пропуске которого заявлено предпринимателем в ходе рассмотрения дела.

В кассационной жалобе учреждение просит постановление апелляционного суда от 29.01.2013 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению заявителя, суд сделал ошибочный вывод о принадлежности спорного объекта к муниципальной собственности. Летний кинотеатр представляет собой разрушенное плоскостное сооружение, не пригодное к эксплуатации и не отвечающее признакам капитальности. Летний кинотеатр - элемент имущественного комплекса учреждения. Предприниматель приобретал объект незавершенного строительства, то есть вновь создаваемый объект. Суд необоснованно принял во внимание экспертное заключение, проведенное неуполномоченной организацией. У предпринимателя не возникло права на земельный участок (5400 кв. м), поскольку распоряжение Росимущества о его выделении признано недействительным (дело N А53-2115/2009), а сам участок перешел на основании ничтожной сделки (дело N А53-467/2011), то есть учреждение не лишено права владения земельным участком в целом, а присутствие на нем спорного объекта препятствует его использованию по целевому назначению. Учреждение не знало о нарушении своего права. Письма университета не являются распорядительным документом и не могут рассматриваться как доказательства, на основании которых юридическое лицо выражает свое согласие. На момент вынесения решения суда первой инстанции судебная практика допускала удовлетворение требования о сносе самовольной постройки и признании права на него прекращенным (отсутствующим).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 25.06.1993 N 742 учреждению предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 24,9 га по ул. Текучева, пр. Октября (в настоящее время пр. М. Нагибина), в том числе занимаемый парковой зоной площадью 13,82 га без разрешения размещения на ней капитальных сооружений.

Учреждению выдан государственный акт на земельный участок площадью 13,0777 га для эксплуатации парковой зоны от 25.06.1993 N РО-44-03313 с приложением чертежа границ (в настоящее время указанный участок имеет кадастровый номер 61:44:08 01 03:0001, право образовательного учреждения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2007).

Согласно чертежу земельного участка в составе государственного акта и плану закрепления земельного участка от 30.08.1993 на указанном участке парковой зоны в момент предоставления участка имелся летний кинотеатр.

В плане приватизации муниципальной летней киноплощадки "Чайка" по адресу: пл. Гагарина, 1 (Студенческий парк), утвержденном распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону от 04.08.1998 N 218, предусмотрена приватизация указанного объекта в виде проведения коммерческого конкурса с инвестиционными условиями (в том числе реконструкцией киноплощадки).

21 октября 1998 года Фонд имущества г. Ростова-на-Дону (продавец) и ООО "Грэм" (покупатель) на основании протокола N 2/59 о результатах проведенных аукционных торгов от 16.10.1998 N 59 заключили договор N 2/59 (дополнительное соглашение от 25.12.2000) купли-продажи на открытых аукционных торгах в виде коммерческого конкурса с инвестиционными условиями в отношении муниципальной летней киноплощадки "Чайка" общей площадью 765,5 кв. м в Октябрьском районе, пл. Гагарина, 1 (Студенческий парк), на которой расположено строение (литера Щ), состоящее из комнат N 1 - 8. Согласно подпунктам 2.4.1 и 2.4.2 договора покупатель обязан произвести реконструкцию летней киноплощадки: строительство молодежного центра отдыха и развлечений с сохранением кинопроката.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 14.08.2000 N 2204 учреждению разрешено заключить с ООО "Грэм" договор аренды на земельный участок площадью 0,2495 га в парковой зоне по пр. Нагибина, обществу разрешено в течение двух лет выполнить работы по проектированию и строительству центра отдыха и развлечений для детей и молодежи на месте бывшей летней киноплощадки "Чайка" (с учетом согласия учреждения, выраженного в письме от 19.04.2000 N 35/94).

25 апреля 2001 года ООО "Грэм" получило разрешение N 1100-1 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству центра отдыха развлечений для детей и молодежи по пр. Нагибина на срок до 14.08.2002.

В акте установления адреса от 27.09.2001 N 2258 центру отдыха и развлечений для детей и молодежи присвоен адрес: пр. М. Нагибина, 7 в Октябрьском районе г. Ростова-на-Дону.

Не завершенный строительством объект (литеры Щ, Щ 6) площадью 3026,3 кв. м на основании протокола общего собрания учредителей ООО "Грэм" от 15.04.2002 N 4 и акта приемки-передачи от 15.04.2002 N 1 внесен в уставный капитал ООО "Вавилон-7".

В письме от 24.06.2004 N 35/387 на имя главы администрации г. Ростова-на-Дону учреждение в лице ректора указало, что не возражает против заключения договора аренды земельного участка с ООО "Вавилон-7" (прекратило деятельность 13.10.2006) под размещение не завершенного строительством центра отдыха детей и молодежи.

В последующем предприниматель приобрел у ООО "Вавилон-7" объект незавершенного строительства площадью 3108,2 кв. м по договору купли-продажи от 24.11.2005.

Строительство указанного объекта было завершено предпринимателем, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.04.2008 N RU61310000-1100, зарегистрировано право собственности предпринимателя на спорный объект.

23 марта 2007 года предприниматель обратился в управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:080103:0001/001 площадью 2495 кв. м под приобретенным им объектом недвижимости.

26 марта 2007 года управление отказало предпринимателю в заключении договора аренды, так как земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании университета.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.07.2007 признан недействительным данный отказ и управление обязано предоставить в аренду предпринимателю земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости - не завершенного строительством строения (литера Щ) площадью 3108,2 кв. м по пр. Нагибина, 7 в г. Ростове-на-Дону, со ссылкой на статьи 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целях исполнения решения суда распоряжением управления от 17.08.2007 N 1249-Р земельный участок с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0001 площадью 130 777 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. М. Нагибина, 7, разделен на два самостоятельных: земельный участок площадью 125 377 кв. м, предоставленный учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации парковой зоны, и земельный участок площадью 5400 кв. м (кадастровый номер 61:44:080103:0004) для завершения строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю.

13 декабря 2007 года управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 596 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:080103:0004 по пр. М. Нагибина, 7. Участок передан арендатору по акту.

На основании договора купли-продажи от 03.10.2008, заключенного с управлением, предприниматель выкупил земельный участок площадью 5400 кв. м для эксплуатации спортивно-оздоровительного центра общей площадью 3108,2 кв. м.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2010 по делу N А53-2115/2009, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, признано недействительным распоряжение управления от 17.08.2007 N 1249-Р, поскольку последнее не являлось на момент вынесения распоряжения органом исполнительной власти, уполномоченным распоряжаться федеральной собственностью, закрепленной на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, соответствующие правомочия принадлежали Министерству образования и науки Российской Федерации.

Определением Октябрьского районного суда от 11.08.2011 учреждению отказано в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.07.2007.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу N А53-467/2011, договор купли-продажи от 03.10.2008 N 5 земельного участка (кадастровый номер 61:44:08 01 03:0004) признан недействительным.

Поскольку у управления отсутствовали полномочия на распоряжение спорным земельным участком, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 03.10.2008 N 5 как не соответствующего статье 209, пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

На момент предъявления требований спорный объект фактически использовался ООО "Страта Партнерс" на основании договоров аренды от 07.04.2005, 01.01.2006, 26.12.2006, 17.12.2008, 21.12.2009 и 17.11.2011.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, земельный участок, на котором он возведен, принадлежит учреждению, в установленном порядке соответствующий земельный участок под строительство спорного объекта не предоставлялся, учреждение обратилось в суд с иском.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику спорного строения принадлежит исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строения в его первоначальном виде.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд, принимая решение, в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные названной нормой, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Кодекса).

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 Кодекса).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

В силу положений статьи 208 Кодекса на такое требование исковая давность не распространяется (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 03.10.2008 N 5 земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 7, признан недействительным (дело N А53-467/2011). Распоряжение управления от 17.08.2007 N 1249-р признано недействительным, а бездействие управления при подготовке и принятии распоряжения от 17.08.2007 N 1249-р - незаконным (дело N А53-2115/2009). Управление, издав названное распоряжение с превышением полномочий, фактически прекратило принадлежащее университету право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, чем нарушило статью 45 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании". Отсутствие правовых оснований для обособления земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004 и ничтожность его последующей купли-продажи исключает законность владения предпринимателем названным участком.

Из материалов дела следует, что спорный объект возведен на части земельного участка, принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, учреждение обладает правом на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки.

Отсутствие согласования на изъятие земли у учреждения и предоставление ее ООО "Грэм" для строительства объектов недвижимости с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находился университет (Министерство образования Российской Федерации), создание объектов недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, являются основанием для признания спорного имущества самовольными постройками в силу статьи 222 Кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.01.2011 по делу N А53-20008/2009).

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что нахождение спорного объекта на земельном участке, предоставленном учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, нарушает его права и охраняемые законом интересы, препятствует ему использовать земельный участок по целевому назначению, суд апелляционной инстанции не вправе был отказывать в удовлетворении требования об освобождении этого участка и приведения его в первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенного на нем объекта недвижимости.

Поскольку данный иск по своей правовой природе не относится к искам о признании права или виндикационным искам, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права истца, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует отменить, решение - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N A53-17137/2011 отменить, решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2012 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина О.Л. Рассказов