Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2013 г. N Ф08-1403/13 по делу N А32-7156/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Артамкиной Е.В. и Улько Е.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" (ИНН 2304058415, ОГРН 1102304001788), ответчика - администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2012 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-7156/2012, установил следующее.

ООО "Отель-Геленджик" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества: здание литера З, кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, общей площадью 1503,8 кв. м, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2012, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорных объектов. Общество имело возможность и должно было обратиться в администрацию муниципального образования с целью получения разрешения на строительство спорных объектов либо выяснения вопроса о получении такого разрешения предыдущим собственником кафе. Указанные действия общество не совершило, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий несоблюдения установленной законом процедуры получения разрешения на строительство.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 02.11.2012 и постановление от 04.02.2013, вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, суды не применили подлежащую применению норму права - часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Истец находился в состоянии заблуждения, пологая, что прежним собственником соблюден порядок обращения за разрешением на строительство (реконструкцию) объекта. Бывшим собственником кафе предпринимались меры к получению разрешения на строительство, что подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.12.2008 N 5681 и решением межведомственной комиссии по предварительному выбору земельного участка под строительство от 12.02.2001, утвержденным постановлением главы администрации от 20.06.2001 N 638. Согласно экспертному заключению самовольная постройка соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. У общества не было возможности принять меры к легализации спорных объектов, так как оно узнало об отсутствии разрешения только после окончания строительства из письма администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2012. В соответствии с пунктом 4.2.4 договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 04.08.2010 N 4000001958 арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением председателя судебного состава от 16.05.2013 N 6-б по делу произведена замена бокового судьи Алексеева Р.А., в связи с пребыванием его в служебной командировке, на судью Улько Е.В. Кассационная жалоба рассмотрена сначала новым составом суда.

Ответчик не направил отзыв на кассационную жалобу.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствии своего представителя.

Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что истец владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 23:40:0408007:38, площадью 1580 кв. м, расположенным по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, что подтверждается договором аренды от 04.08.2010 N 4000001958 (т. 1, л. д. 13), соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 (т. 1, л. д. 26).

Срок действия аренды установлен с 20.07.2010 на 49 лет. Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. В соответствии с имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408007:38 относится к землям населенных пунктов, предоставлен для размещения здания кафе и закусочной (разрешенное использование).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения за истцом 07.10.2010 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения кафе "Якорь", общей площадью 424,9 кв. м, расположенные по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1 (свидетельство о государственной регистрации права; т. 1, л. д. 73).

Согласно заключению от 12.04.2011 земельному участку с кадастровым номером 23:40:0408007:38, присвоен следующий адрес: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4. В соответствии с актом о сносе строений от 12.07.2011, утвержденному директором филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Геленджику произведен снос помещения кафе "Якорь", литеры б, б4, б5, расположенного по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1 (т. 1, л. д. 85).

Как следует из сведений, содержащихся в техническом паспорте на спорное строение (т. 1, л. д. 27), объект построен в 2010 году.

20 июня 2001 года постановлением главы города-курорта Геленджик N 638 утвержден протокол от 12.02.2001 N 6 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства, осуществляемого на территории города-курорта Геленджик (т. 1, л. д. 78). В соответствии с указанным протоколом ОАО фирме "Геленджик-Отель" разрешено проектирование пристройки к кафе "Якорь" взамен сносимых ветхих подсобных помещений на земельном участке, расположенном по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1. Кроме того, ОАО фирме "Геленджик-Отель" предписано получить разрешение на проектирование и строительство объектов недвижимости.

26 января 2012 года в ответ на обращение общества администрация направила истцу отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, в связи с осуществлением строительства (реконструкции) объектов в отсутствие разрешения на строительство.

05 марта 2012 года постановлением главы города-курорта Геленджик N 554 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0408007 по ул. Садовой, 4 в г. Геленджике, установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1580 кв. м - для размещения зданий кафе и закусочной.

Вышеуказанные обстоятельства, а также необходимость в легализации объекта недвижимого имущества в отсутствие правоустанавливающих документов на него, послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 названной статьи).

Таким образом, статья 222 Кодекса определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.

Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Кодекса правомерно не приняты судами в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогично в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 09.12.2010 N 143) выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Суды, отказывая в иске, пришли к выводу о том, что истец не предпринял все зависящие от него меры по получению разрешения для строительства спорного объекта. Вместе с тем данный вывод сделан при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Суды не рассмотрели довод о том, что бывшим собственником кафе предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на строительство, в связи с чем обществу необоснованно отказано в получении разрешения на строительство.

Суды не исследовали вопрос о том, что помешало обществу получить разрешение на строительство в установленном порядке, чьи именно действия, администрации либо истца, привели к невозможности ввести спорный объект в гражданский оборот в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности. При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.

В нарушение требований названной статьи, пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты не содержат мотивов, по которым отклонены указанные выше доводы общества.

Таким образом, суды не в полной мере исследовали вопрос о предпринятых бывшим собственником кафе мер к получению необходимого для строительства разрешения.

При таких обстоятельствах решение от 02.11.2012 и постановление от 04.02.2013 следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду, с учетом изложенного, следует выяснить вопрос о наличии указанных в законе оснований для признания права собственности на самовольно возведенные объекты, вынести решение на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу А32-7156/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Е.В. Артамкина Е.В. Улько