Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2013 г. N Ф08-2881/13 по делу N А63-4630/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. N Ф08-5610/11 по делу N А63-4630/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 2633000763, ОГРН 1022601953329) - Яниной Е.В. (доверенность от 11.06.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САМ" (ИНН 2635063455, ОГРН 1022601932484) - Кандиева А.В. (доверенность от 04.12.2012), в отсутствие ответчиков: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, муниципального унитарного предприятия "Земельная палата", Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Моисеенко П.И., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 (судья Кузьмина М.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-4630/2010, установил следующее.

ОАО "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат) обратилось в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация), ООО "САМ" (далее - общество), ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) с иском, в котором просило:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, заключенный обществом и администрацией;

- обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м, исключив из графы "правообладатель" собственники помещений многоквартирного дома, указав комбинат; из графы "вид права" - общая долевая собственность, указав постоянное бессрочное пользование; из графы "разрешенное использование" - место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра).

Определениями от 15.06.2010 и от 12.07.2010 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и Моисеенко П.И. (т. 2, л. д. 77; т. 3, л. д. 95).

Определением от 02.08.2010 суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков МУП "Земельная палата" (далее - земельная палата), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) и комитет градостроительства (т. 4, л. д. 107).

В ходе судебного разбирательства комбинат неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции просил суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269;

- обязать кадастровую палату внести изменения в сведения ГКН по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м: в графу "правообладатель" внести общество; в графу "вид права" внести "постоянное бессрочное пользование"; из графы "разрешенное использование" исключить "для продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями";

- признать недействительными постановления главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516;

- признать недействительным акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227;

- признать недействительным выданное обществу разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с";

- признать незаконными действия земельной палаты по формированию землеустроительного дела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м;

- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м;

- взыскать с ответчиков 8 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины (т. 3, л. д. 67; т. 4, л. д. 82, 83).

Определением от 11.11.2010 производство по делу приостановлено до вступления в силу решения по делу N А63-6899/2010 (т. 6, л. д. 44).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 определение от 11.11.2010 отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения заявленных требований по существу (т. 6, л. д. 133).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227 и о признании недействительными результатов межевания земельного участка производство прекращено. В удовлетворении иных требований отказано.

Суд установил, что решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 о разрешении Государственному предприятию Ставропольский комбинат хлебопродуктов (далее - предприятие) разработки проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе (квартал 87) отменено постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2. Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен Отряду военизированной пожарной охраны N 3 УПО (далее - отряд пожарной охраны) для проектирования и строительства пожарного депо. На основании постановления от 07.10.1992 N 1599 предприятию выдано свидетельство от 25.01.1993 N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34 952 кв. м (по фактическому пользованию). В 1993 году предприятие преобразовано (в порядке приватизации) в комбинат. В 2009 году за комбинатом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, а впоследствии (на основании договора купли-продажи от 18.01.2010 N 23) - право собственности на указанный участок. Постановлением от 31.05.1993 N 799/1 размер предоставленного отряду пожарной охраны участка уменьшен до 0,5 га, выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Выделенный отряду пожарной охраны земельный участок фактически сформирован из территории, ранее предоставленной предприятию для подготовки плана реконструкции. Постановлением от 29.09.2005 N 4078 утвержден акт выбора земельного участка и обществу для строительства многоквартирного дома предоставлен в аренду земельный участок площадью 6020 кв. м. На арендуемом земельном участке (договоры аренды от 21.02.2006 N 4967 и от 09.06.2009 N 7269) общество произвело инженерно-геологические изыскания, разработало проектную документацию и на основании разрешения на строительство приступило к возведению объектов. При поверке доводов комбината о наличии права постоянного (бессрочного) пользования на участок площадью 34 952 кв. м суд исходил из того, что выдача свидетельства о праве собственности на землю, не исключала необходимости оформления прав на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РСФСР. Права оформлялись в порядке отвода на основании решения исполнительного комитета Совета депутатов трудящихся, с удостоверением государственным актом на право пользования землей установленного образца. Приведенное в качестве основания выдачи свидетельства от 25.01.1993 N 1602 постановление от 07.10.1992 N 1599 (обязывающее уполномоченный орган выдать документы на право пользования землей всем предприятиям, организациям, учреждениям и садоводческим товариществам) не является актом о предоставлении земельного участка комбинату; на момент выдачи свидетельства оно было отменено постановлением от 03.08.1992 N 1215/2. Паспорт земельного участка N 4408 также не свидетельствует о закреплении за комбинатом (его правопредшественником) спорного участка на праве бессрочного пользования. Поэтому довод комбината о наличии у него прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6712 кв. м (сформированный из принадлежащего ранее комбинату земельного участка) суд отклонил. Ссылки на межевые дела (2002 год) в отношении земельных участков площадью 6712 кв. м и 25 821 кв. м, а также выписку из государственного земельного кадастра от 19.12.2002, суд не принял, указав, что межевание является техническим, а не юридическим действием. Отклонен как документально не подтвержденный и довод комбината о формировании участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019 при производстве межевых работ (2002 год) в результате раздела земельного участка площадью 3,5 га на два самостоятельных участка (с номерами 26:12:030407:0019 и 26:12:030407:0063). Суд установил, что образование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019 не связано с разделом указанного в свидетельстве от 25.01.1993 N 1602 участка (площадью 3,5 га). Не принят судом довод истца о предоставлении этого участка как составного и учете (при проведении работ по его межеванию (2002 год) и дальнейшей постановке на кадастровый учет) указанных в свидетельстве земельных участков как самостоятельных объектов. Понятие единого землепользования (составного земельного участка) введено позднее (2000 год) даты выдачи свидетельства от 25.01.1993 N 1602. Данные в таблице государственного акта и приложения к нему в разрезе каждого чересполосного участка и в целом по землевладению (землепользованию) в свидетельстве от 25.01.1993 N 1602 отсутствуют. Признан несостоятельным и довод комбината о нарушении его прав на использование участка, как собственника расположенных на нем объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской, забора для ограждения). В свидетельствах о государственной регистрации права на названные объекты указан адрес их нахождения (ул. Апанасенковская, 12), по которому расположен принадлежащий комбинату земельный участок площадью 25 478 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:0063. Доказательств формирования земельных участков под объектами недвижимости в границах спорного участка (с кадастровым номером 26:12:030407:7 по адресу: ул. Апанасенковская, 12/1) не представлено. Поскольку свидетельства истца о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости содержат недостоверные данные о месте их расположения (схема размещения объектов свидетельствует о том, что они находятся в границах участка по ул. Апанасенковская, 12/1), свидетельства не приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу. Довод комбината о наличии у него права собственности на объекты недвижимости в порядке правопреемства от предприятия также отклонен со ссылкой на то, что план приватизации предприятия не содержит данных о спорных объектах. На момент утверждения плана приватизации (06.04.1993) объекты располагались на земельном участке с почтовым адресом пл. Орджоникидзе 2 (2а) в квартале 87, при этом акт оценки стоимости зданий и сооружений не содержит идентифицирующих признаков, позволяющих установить технические характеристики объектов и их местонахождение. Данные технического учета (технические паспорта и карточки технической инвентаризации основных средств), а также нахождение объектов на балансе комбината возникновение права собственности на объекты не подтверждают. Суд проверил доводы комбината о внесении им налоговых платежей за весь участок (площадью 3,5 га). Представленные в дело налоговые декларации содержат недостоверные данные о земельных участках и их кадастровой стоимости (платежи осуществлялись за участок 26:12:030407:0019, переставший существовать в 2007 году). В то же время обществом арендные платежи с 29.09.2005 оплачены в полном объеме, что подтверждается справкой комитета по управлению имуществом от 02.07.2010. Ссылка истца на преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением от 13.10.2003 по другому делу (N А63-1241/2003), отклонена как несоответствующая статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Общество и иные лица (кроме администрации) в рассмотрении дела N А63-1241/2003 участия не принимали. Ввиду недоказанности прав истца на земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся на выделенном ранее обществу земельном участке, а также с учетом его расположения (не является смежным по отношению к участку истца) суд пришел к выводу о том, что предоставлением обществу земельного участка права комбината не нарушены. В части оспаривания постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516 суд пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты права, поскольку акты, на основании которых произведено формирование и кадастровый учет арендуемого обществом участка, не оспорены. Кроме того, ссылаясь на незаконное прекращение прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0019, истец не заявил требования о признании незаконным формирования земельного участка, принадлежащего Моисеенко П.И., и образованного (наряду с участком общества) при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:0019. Следовательно, восстановление прав комбината посредством удовлетворения заявленных требований невозможно. С учетом необоснованности требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, судом отклонено и его требование о признании недействительным разрешения на строительство от 30.04.2010, которое выдано на основании документов, оформленных в соответствии с требованиями законодательства в области градостроительной деятельности. Признано несостоятельным (отклонено) и требование комбината об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. Соответствующие изменения могут быть внесены на основании правоустанавливающих документов. Однако доказательства, подтверждающие право истца на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, не представлены. По требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта, а также о признании недействительными результатов межевания земельного участка производство прекращено со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Кодекса. Акт выбора земельного участка от 26.05.2005 N 227, как и результаты межевания, отраженные в землеустроительном деле, не отвечают признакам ненормативного акта (таковыми являются утверждающие их решения уполномоченных органов). Кроме того, судом учтено заявление общества о пропуске комбинатом срока исковой давности (участок находится в арендном пользовании общества с 2006 года; комбинат (не владеющий имуществом) требований о реституции либо виндикации не заявлял), а также процессуального срока по требованию об обязании внести изменения в сведения ГКН (часть 4 статьи 198 Кодекса). Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Кодекса отнесены на истца (т. 6, л. д. 239).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 решение отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договора аренды земельного участка и выданного обществу разрешения на строительство. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с". В остальной части решение оставлено без изменения. С общества и с администрации в пользу комбината взыскано по 2 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 166 рублей 65 копеек - по апелляционной жалобе. С комитета градостроительства в пользу комбината взыскано по 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 333 рубля 30 копеек - по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд исходил из следующего. Свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) приравнены к правам, прошедшим государственную регистрацию, и могут быть оспорены только в судебном порядке (пункты 9 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, Закон РСФСР "О земельной реформе" не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований о переоформлении документов. Таким образом, выданное комбинату свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 25.01.1993 земельным участком площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковской, 12 является действующим и по своей юридической силе приравнивается к записям о государственной регистрации прав. Апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м (ул. Апанасенковская, 12/1), предоставленный обществу в аренду для строительства, образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 площадью 6712 кв. м (ул. Апанасенковская, 12), правообладателем которого является комбинат. Доказательства, свидетельствующие об отказе землепользователя (комбината) от земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 либо о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, установленном статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), не представлены. Поскольку предоставлением обществу земельного участка в аренду фактически осуществлено изъятие земельного участка у комбината в нарушение установленного законом порядка, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды от 09.06.2009 N 7269 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). С учетом установленных обстоятельств (отсутствие у общества надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок) апелляционный суд пришел к выводу о несоответствии выданного обществу разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" пункту 1 части 7 и части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Отказ в удовлетворении требований об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения ГКН и о признании незаконными действий земельной палаты по формированию землеустроительного дела признан правомерным. Правильно прекратил суд первой инстанции и производство по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и результатов межевания (пункт 1 части 1 статьи 150 Кодекса). Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе на основании статьи 110 Кодекса распределены пропорционально удовлетворенным требованиям (т. 8, л. д. 43).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 апелляционное постановление от 06.06.2011 в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078, от 22.05.2009 N 1516, об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения ГКН и признании незаконными действий земельной палаты, а также в части прекращения производства по требованиям о признании недействительными акта от 26.05.2005 N 227 и результатов межевания участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, оставлено без изменения. В остальной части постановление от 06.06.2011 отменено, дело (в отмененной части) направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Кассационная инстанция признала обоснованными выводы судов о необходимости прекращения производства по требованиям комбината о признании недействительными акта выбора земельного участка от 26.05.2005 N 227 и результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7. Отказ в удовлетворении требования о признании незаконными действий земельной палаты по формированию землеустроительного дела участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 сторонами не обжаловался, поэтому решение и апелляционное постановление в данной части кассационным судом не проверялись. Признан правомерным и отказ судов в удовлетворении требований истца о признании недействительными постановлений о предоставлении участка в аренду и обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения ГКН в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7. Восстановление прав истца посредством удовлетворения указанных требований невозможно. Судами учтен также пропуск комбинатом процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о доказанности комбинатом вещных прав на земельный участок площадью 6712 кв. м с кадастровым номером 26:12:030407:19 является необоснованным. Сведений о надлежащем удостоверении права бессрочного (постоянного) пользования комбината (о выдаче ему государственного акта установленного образца) материалы дела не содержат. Формирование предоставленного обществу в аренду для целей строительства земельного участка (с кадастровым номером 26:12:030407:7) в результате раздела участка площадью 3,5 га документально не подтверждено. Поэтому в этой части признаны обоснованными выводы суда первой инстанции. В то же время, разрешая спор, суды не дали должной оценки доводам комбината о нарушении оспариваемой сделкой (разрешением на строительство) его прав как собственника объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской, забора для ограждения), расположенных на спорном земельном участке, а также на наличие спора относительно прав комбината на зарегистрированные за ним объекты недвижимости и фактически находящиеся по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (дело N А63-6899/2010), до разрешения которого невозможно сделать обоснованный вывод о нарушении прав истца заключением ответчиками договора аренды и выдачей обществу разрешения на строительство (т. 8, л. д. 177).

При новом рассмотрении апелляционным судом производство по делу неоднократно приостанавливалось.

Определением от 09.12.2011 производство приостановлено до рассмотрения дела N А63-6899/2010 (т. 9, л. д. 51). Производство возобновлено определением от 17.07.2012 (т. 9, л. д. 66).

Определением от 15.08.2012 производство по делу приостановлено в связи с назначением комплексной экспертизы по определению площади и границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату объектов недвижимости (т. 9, л. д. 243). Определением от 01.10.2012 производство по делу возобновлено для рассмотрения ходатайства экспертов о продлении срока проведения экспертизы (т. 10, л. д. 10).

Определением от 22.10. 2012 ходатайство экспертов удовлетворено, производство по делу приостановлено (т. 10, л. д. 47). Определением от 13.12.2012 производство по делу возобновлено (т. 11, л. д. 63).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 решение от 21.02.2011 отменено в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269. Суд признал недействительным договор от 09.06.2009 N 7269 в части передачи в аренду земельного участка под зданием (литеры Х, х, х1, х3) площадью 800,03 кв. м и зданием (литера Щ) площадью 197,46 кв. м, обозначенных в проекте восстановления границ, с приведенными в постановлении координатами характерных точек границ (местоположением границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату объектов недвижимости).

Апелляционный суд исходил из того, что собственник объекта недвижимости не может быть лишен права пользования частью участка, необходимой для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса). Предоставление в аренду иному лицу части такого земельного участка не может быть признано правомерным (пункт 3 статьи 33, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса). По результатам исследования представленных в дело доказательств апелляционный суд установил, что принадлежащие комбинату на праве собственности объекты (склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярная мастерская (литера Щ), забор для ограждения (литера 6)) расположены на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7 по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. Судебными актами по делу N А63-6899/2010 обществу отказано в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности комбината на столярную мастерскую и склад материалов. Поскольку предоставление обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 препятствует комбинату в эксплуатации принадлежащих ему объектов, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора от 09.06.2009 N 7269 в части передачи в аренду земельных участков под зданием (литеры Х, х, х1, х3) и зданием (литера Щ) на основании статей 168 и 180 Гражданского кодекса. Забор для ограждения (литер 6) апелляционным судом не учтен, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса указанное сооружение не является объектом недвижимости. При определении площади (800,03 кв. м под зданием (литеры Х, х, х1, х3) и 197,46 кв. м под зданием (литера Щ)) и границ земельного участка, необходимого для использования строений истца, апелляционный суд исходил из данных экспертных заключений ООО "Атриум" от 20.02.2012 и 07.12.2012, а также подготовленного на их основе плана восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 от 07.12.2012, содержащего точные границы (координаты характерных точек границ) участка. В заключении комплексной экспертизы ООО "Экспертиза+" данные, необходимые для идентификации участка, необходимого для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости, отсутствуют; экспертами определены максимальные размеры земельных участков, требуемых для застройки территории комбината. Кроме того, план восстановления границ земельного участка от 07.12.2012 выполнен ООО "ЮгСвязьГеоСтрой" с учетом сложившихся отношений по землепользованию (границы наименее изломаны), что соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса. В части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" решение от 21.02.2011 признано правильным. На момент выдачи (30.04.2010) разрешение на строительство закону не противоречило, поскольку общество представило в уполномоченный орган весь перечень документов, указанных в статье 51 Градостроительного кодекса. Кроме того, срок данного разрешения истек в период рассмотрения спора в апелляционном суде, что влечет необходимость получения обществом нового разрешения на строительство. При таких обстоятельствах достаточных оснований для признания разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" недействительным не имеется (т. 11, л. д. 188).

Комбинат обжаловал решение от 21.02.2011 и апелляционное постановление от 13.02.2013 в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заявитель просит указанные акты отменить, удовлетворив требования о признании недействительными договора аренды и разрешения на строительство в полном объеме. Жалоба (дополнение к ней) мотивированы следующим. При определении площади и границ земельного участка, необходимого для использования строений истца, апелляционный суд отдал предпочтение заключениям ООО "Атриум" от 20.02.2012 и 07.12.2012, а также подготовленному ООО "ЮгСвязьГеоСтрой" на их основе плану восстановления границ участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 от 07.12.2012 без проверки достоверности изложенных в них сведений. Между тем, указанные заключения содержат недостоверные сведения. Забор (литер 6) является капитальным сооружением (его прочная связь с землей подтверждается наличием фундамента). Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта недвижимости, составляет 37,23 кв. м. Судебные акты в части отказа в выделении участка под этим (принадлежащим истцу) объектом нарушают принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также исключительное право истца на приобретение участка (статья 36 Земельного кодекса). Склад материалов (литеры Х, х, х1, х3) присоединен к сетям электроснабжения и отопления комплекса производственных объектов комбината, расположенных на участке с кадастровым номером 26:12:030407:0063 (находится от них в функциональной зависимости). Следовательно, площадь участка должна рассчитываться с учетом функционального использования с применением Правил землепользования и застройки в городе Ставрополе. В заключении эксперта от 19.11.12012 указано, что участок находится в зоне промышленных предприятий (П-1), для которой в качестве видов разрешенного использования не предусматривается строительство жилых зданий. Возводимый обществом объект (16-ти этажный жилой дом) должен располагаться от объектов комбината на минимальном расстоянии 50 м. Следовательно, строительство ответчиком объекта на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7 невозможно. Вывод о наличии у администрации полномочий по распоряжению спорным участком судами не обоснован. На участке располагался имущественный комплекс, находившийся (до приватизации) в собственности Ставропольского края. Поэтому участок должен быть отнесен к собственности субъекта Российской Федерации, а орган местного самоуправления имел право им распоряжаться только при наличии уведомления уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 5 Правил распоряжения земельными участками, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576). Разрешение на строительство выдано обществу на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, не соответствующих нормам земельного законодательства, и по этому основанию является недействительным. Испрашиваемый обществом для целей строительства земельный участок предоставлен при наличии на нем строений комбината, в положительном заключении государственной экспертизы указаны недостоверные данные на этот счет. Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которые в обоснование своей позиции апелляционный суд сослался в обжалуемом постановлении, приняты по спорам с иными фактическими обстоятельствами, поэтому не могли применяться судом. С учетом нарушений, допущенных ответчиками при совершении арендной сделки, права и законные интересы комбината могут быть восстановлены только посредством признания недействительными как договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 (в целом), так и разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с".

Общество в отзыве (дополнении к нему) указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления от 13.02.2013. Апелляционный суд, учитывая экспертное заключение ООО "Атриум" и подготовленный на их основе план восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, обоснованно исходил из того, что в них содержатся точные границы (координаты характерных точек границ) участка, необходимого для использования принадлежащих истцу объектов недвижимости. Кроме того, судебными экспертами в заключении определены максимальные размеры земельных участков, необходимых для застройки территории комбината объектами аналогичной площади, тогда как специалисты ООО "Атриум" установили размеры земельных участков, необходимых для эксплуатации существующих строений. При сопоставлении представленных в дело заключений также видно, что границы участка, определенные специалистами обществ "Атриум" и "ЮгСвязьГеоСтрой", менее изломаны и определены с учетом сложившихся отношений по землепользованию, что соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса. Довод истца о том, что склад материалов (литеры Х, х, х1, х3) присоединен к сетям электроснабжения и отопления комплекса производственных объектов комбината, расположенных на участке с кадастровым номером 26:12:030407:0063 (находится от них в функциональной зависимости), не подтвержден документально. Инженерные коммуникации к названному объекту (сети электро- и теплоснабжения) проходят не по спорному участку, а проведены через ул. Апанасенковскую, разделяющую земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:030407:0063 и 26:12:030407:7. Данное обстоятельство учтено как в заключении судебной экспертизы, так и специалистами ООО "Атриум" при определении размера и границ земельного участка под складом материалов. Доказательств наличия у принадлежащего истцу сооружения (забора) признаков объекта недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса) истец не представил. Из имеющихся в деле экспертных заключений также не следует, что забор имеет самостоятельное функциональное назначение и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Довод заявителя о нахождении земельного участка в зоне промышленных предприятий противоречит содержанию представленного обществом письма комитета градостроительства г. Ставрополя от 28.12.2012 N 09/1-25/1-6475. В нем уполномоченный орган подтвердил, что спорный участок расположен в зоне ОД-3, многофункциональной общественно-деловой застройки. Несостоятелен и довод комбината об отсутствии у органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 26:12:030407:7. Доказательства отнесения спорного земельного участка к собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, либо обременения его правами федеральных органов государственной власти (органов государственной власти субъекта Российской Федерации) в дело не представлены. Кроме того, при доказанности факта приобретения комбинатом объектов недвижимости в порядке приватизации государственного предприятия, истец вправе обратиться за приобретением земельных участков под объектами в орган, уполномоченный принимать такие решения в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Материально-правовой интерес комбината в оспаривании договора аренды заключается в восстановлении права истца на приобретение именно той части земельного участка, которая необходима для использования принадлежащих ему объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса). В отношении иной части участка, не занятой имуществом комбината, арендатор может осуществлять владение без нарушения прав владельца объектов недвижимости. При этом ответчики (арендодатель и арендатор) в судебном процессе подтвердили, что имеют намерение сохранить (продолжить) арендные отношения (в оставшейся части земельного участка). Единственным последствием признания судами договора аренды недействительным (в целом), будет лишение общества на застройку оставшегося (свободного от прав истца) земельного участка, что не обеспечивает баланс интересов всех заинтересованных лиц. Обжалуемый судебный акт позволяет восстановить права лица, права которого нарушены, не причиняя несоразмерного вреда интересам других лиц. Подход, предложенный при разрешении спора апелляционным судом, способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной (правоприменительной) тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для использования такого объекта. Обоснованно отклонил апелляционный суд и довод комбината о недействительности разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с". Для получения соответствующего разрешения обществом в уполномоченный орган были представлены все документы, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности. Кроме того, как правильно установил суд, срок действия разрешения истек, строительство на основании указанного документа обществом не велось. В связи с необходимостью исполнения судебного акта ответчик в установленном законом порядке обратится в администрацию с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представитель комбината поддержала доводы жалобы, просила решение и апелляционное постановление (в обжалуемой части) отменить, удовлетворив требования о признании недействительными договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с".

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие апелляционного постановления нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2013 удовлетворено ходатайство истца о замене его на процессуального правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат) на основании статьи 48 Кодекса. Этим же определением в судебном заседании объявлен перерыв до 20.06.2013, 14 часов 10 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей комбината и общества.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как установлено судебными инстанциями и видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе в квартале 87 в границах, согласно прилагаемому чертежу (т. 3, л. д. 15).

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе 2-а в квартале 87 (т. 3, л. д. 12, 13).

Постановлением Главы администрации города Ставрополя от 07.10.1992 N 1599, принятым в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручалось выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам (т. 3, л. д. 22).

25 января 1993 года предприятию выдано свидетельство N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 N 1599 (т. 1, л. д. 41).

Распоряжением комитета по управлению имуществом от 06.04.1993 N 650 предприятие преобразовано в АООТ "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества (т. 1, л. д. 25). Регистрация общества осуществлена администрацией города Ставрополя 11 мая 1993 года (т. 1, л. д. 24).

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 31.05.1993 N 799/1 постановление от 03.08.1992 N 1215/2 изменено. Размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей (т. 2, л. д. 108).

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га (т. 6, л. д. 143).

На основании распоряжения от 06.04.1993 N 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 N 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

19 апреля 2010 года на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 N 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинатом получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 26-АЖ 2332524 (т. 5, л. д. 119).

Постановлением главы города Ставрополя от 25.12.2003 N 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12 на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 отряду пожарной охраны (т. 2, л. д. 101).

Постановлением главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 (т. 2, л. д. 95) утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 (пункт 1). Обществу для проектирования и строительства предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м. Участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 2). Обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет; произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта); получить разрешение на строительство, а по окончании строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 4 - 6). Постановление от 25.12.2003 N 989 признано утратившим силу (пункт 7).

Земельный участок предоставлен обществу в аренду для жилищного строительства в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса. Нормы статьи 30.1 Земельного кодекса к данным отношениям не применимы, поскольку участок предоставлялся в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) и пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

21 февраля 2006 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4967 (т. 2, л. д. 43), по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор аренды земельного участка от 21.02.2006 N 4967 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 24 июля 2006 года.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 N 4967 постановлением главы города Ставрополя от 22.05.2009 N 1516 (т. 2, л. д. 49, 93) земельный участок по ул. Апанасенковская, 12/1 в квартале 87 предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства на новый срок (3 года).

9 июня 2009 года комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 7269 (т. 2, л. д. 37 - 39). В соответствии с условиями договора арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). Договор зарегистрирован 15.04.2010 управлением Росреестра.

30 апреля 2010 года комитетом градостроительства обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"319-с" 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (т. 3, л. д. 1). Разрешение выдано для продолжения строительства.

Ссылаясь на нарушение своих прав предоставлением обществу в аренду земельного участка, сформированного из части земельного участка, ранее закрепленного за комбинатом на праве постоянного (бессрочного) пользования, последний обратился в суд с требованиями о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516, договора аренды от 09.06.2009 N 7269, акта выбора участка, разрешения на строительство от 30.04.2010. В обоснование своих требований истец указывал также на наличие на арендуемом обществом участке принадлежащих комбинату объектов недвижимости. Заявитель также просил признать незаконными действия земельной палаты по формированию земельного участка 26:12:030407:7, результаты межевания, а также обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно статье 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05). Комбинат не является стороной договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, поэтому обязан доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Отменяя постановление от 06.06.2011, и направляя дело (в части удовлетворения требований о признании недействительными договора аренды и разрешения на строительство) на новое рассмотрение, кассационная инстанция признала ошибочным вывод апелляционного суда о доказанности комбинатом вещных прав в отношении спорного земельного участка. Вместе с тем, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа предложил суду апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела проверить доводы комбината о нарушении оспариваемой сделкой (разрешением на строительство) его прав как собственника объектов недвижимости (склада материалов, столярной мастерской, забора для ограждения), расположенных на этом участке. В подтверждение своих прав на недвижимое имущество истец представил суду соответствующие документы, которые не исследовались и не оценивались судом. В нарушение требований статей 268 и 270 Кодекса суд апелляционной инстанции не указал в постановлении мотивы, по которым отклонил представленные истцом доказательства и не применил законодательство, на которые ссылался комбинат (статьи 1, 33, 36 Земельного кодекса).

При новом рассмотрении дела апелляционный суд назначил комплексную экспертизу по определению площади и границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату объектов недвижимости. На основании имеющихся в деле доказательств (в том числе комплексной экспертизы, подготовленной ООО "Экспертиза+", экспертных заключений ООО "Атриум", а также составленного на их основе плана восстановления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости истца), установил следующее. Принадлежащие комбинату на праве собственности объекты недвижимости (склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3) и столярная мастерская (литера Щ), расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030407:7 по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (в южной и юго-восточной частях участка). Право собственности комбината на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке. Забор для ограждения (литер 6) не является объектом недвижимости, поскольку не отвечает требованиям, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса (не имеет прочной связи с землей и может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению). В признании недействительной государственной регистрации права собственности комбината на столярную мастерскую и склад материалов обществу отказано (дело N А63-6899/2010). С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у комбината интереса в оспаривании арендной сделки в части, препятствующей истцу в реализации его права на приватизацию (приобретение права аренды) земельных участков, необходимых для использования принадлежащих истцу объектов недвижимости. Поскольку экспертами были установлены конкретные координаты, размеры и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации существующих строений (склада материалов и столярной мастерской), суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора аренды от 09.06.2009 N 7269 недействительным в части (статья 180 Гражданского кодекса).

Данный вывод суда апелляционной инстанции является правильным.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, указанная норма не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано следующее. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Если спор, связанный с образованием земельных участков, разрешается судом, часть земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, в натуре определяется по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

Для определения площади и границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих истцу строений апелляционным судом назначалась комплексная экспертиза. Согласно заключению экспертов ООО "Экспертиза+" от 19.11.2012 N 43 для использования здания (литеры Х, х, х1, х3) необходим земельный участок площадью 1042,26 кв. м; для здания (литера Щ) - 404 кв. м, для сооружения (забора) литер 6 - 37, 23 кв. м. При этом судебные эксперты в заключении определили площади земельных участков исходя из нормативов застройки территории промышленных предприятий (рассчитав максимально возможную площадь участков), введенных в действие с 01.03.2011 (т. 10, л. д. 62 - 107).

Обществом в обоснование своих возражений на иск представлены заключения специалистов ООО "Атриум" от 20.02.2012 и 07.12.2012, в соответствии с которыми площадь земельных участков, необходимых для использования объектов истца составляет для здания (литеры Х, х, х1, х3) - 800,3 кв. м; для здания (литера Щ) - 197,46 кв. м. Расчет произведен с учетом градостроительных нормативов (правил), действовавших в период застройки территории (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса). При этом даны пояснения по вопросу о причинах расхождений в местоположении и площади земельных участков, необходимых для эксплуатации строений истца. Забор для ограждения (литер 6) не имеет прочной связи с землей и может быть демонтирован (перемещен) без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации данного сооружения, специалистами не рассчитывалась. При определении размеров (границ) таких участков также принималась во внимание фактическая возможность использования участка с учетом градостроительной ситуации на данном, а также смежных земельных участках (т. 9, л. д. 79 - 107, т. 11, л. д. 14 - 19).

Координаты точек, обозначающих границы земельных участков, необходимых для использования строений комбината, определены в плане восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 от 07.12.2012 (т. 9, л. д. 111 - 116). План восстановления границ участка составлен с учетом сложившихся отношений по землепользованию (границы наименее изломаны), что соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса. Указанный документ содержит уникальные характеристики (описание местоположения границ и площадь) образуемых (подлежащие внесению в ГКН) земельных участков (пункт 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости).

Заключения экспертов являются одним из доказательств и оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Кодекса).

По результатам исследования представленных сторонами доказательств (в том числе экспертных заключений), их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд признал, что площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости комбината, составляет 800,3 кв. м (для здания склада материалов) и 197,46 кв. м (для здания столярной мастерской). Координаты характерных точек границ участков определены по проекту восстановления границ. Поскольку в указанной части земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 передан обществу в аренду незаконно (статьи 1, 36 Земельного кодекса), договор от 09.06.2009 N 7269 в этой части недействителен (ничтожен) в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса.

Восстановление своего нарушенного права на земельный участок комбинат связывает также с признанием недействительным выданного обществу разрешения на строительство 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с".

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. В частности, к ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в выдаче разрешения на строительство должно быть отказано. Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также отказ в продлении срока его действия может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (части 11, 13, 14 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Таким образом, нормы статьи 51 Градостроительного кодекса регулируют отношения, возникающие между застройщиком и органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство.

В силу статей 198 (часть 1) и 200 (часть 4) Кодекса удовлетворение заявления о признании ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным возможно при наличии (доказанности) двух обстоятельств (в совокупности): несоответствия акта закону или иному правовому акту и нарушения им гражданских прав и охраняемых законом интересов лица.

Комбинат (не являющийся застройщиком участка с кадастровым номером 26:12:030407:7) должен документально подтвердить, что разрешением от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" нарушаются его права в сфере предпринимательской деятельности. Однако такие доказательства заявителем в дело не представлены.

Возведение жилого многоквартирного дома в границах земельных участков, необходимых комбинату для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, документально не подтверждено. Разрешение от 30.04.2010 не содержит в себе властного предписания в адрес комбината, не возлагает на заявителя какой-либо административной обязанности и не влечет ограничение его охраняемых законом интересов в предпринимательской сфере. Кроме того, срок действия разрешения на строительство истек 01.12.2012.

При таких (установленных судом) обстоятельствах соответствующие требования комбината не могли быть признаны обоснованными (часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса) и удовлетворены апелляционной инстанцией.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы заявителя о неправильном определении (занижении) площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости сводятся к несогласию комбината с оценкой судом апелляционной инстанции представленных в дело доказательств (экспертных исследований, плана восстановления границ земельного участка, данных технических паспортов).

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки исследованных апелляционным судом доказательств. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права.

Довод комбината о том, что забор (литер 6) является капитальным сооружением, следовательно, для эксплуатации указанного объекта истцу необходим земельный участок, площадь которого установлена судебными экспертами и составляет 37,23 кв. м, проверялся апелляционным судом и признан необоснованным. Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, суд пришел к выводу о том, что ограждение (забор) не является объектом недвижимого имущества ввиду отсутствия у него признаков, указанных в статье 130 Гражданского кодекса (указанное сооружение не связано прочно с землей и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба назначению).

Довод истца о наличии у него права на оспаривание договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 в целом кассационной инстанцией отклоняется.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса. Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

Право комбината на иск основано на положениях статей 1 и 36 Земельного кодекса, в силу которых собственник объекта недвижимости не может быть лишен прав в отношении участка (части участка), необходимого для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Обжалуемым судебным актом субъективное (нарушенное) право истца защищено в полной мере; апелляционный суд восстановил законный интерес комбината (как собственника недвижимого имущества), исключив из договора аренды от 09.06.2009 N 7269 земельные участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих истцу объектов (склада материалов и столярной мастерской). Следовательно, препятствия в реализации комбинатом исключительного права на приватизацию (приобретение права аренды) земельных участков под указанными объектами недвижимости, отсутствуют (устранены судом). Какие-либо иные доводы, приводимые заявителем в обоснование недействительности договора аренды (в целом), не могут быть приняты судом, поскольку они влекут восстановления субъективного (нарушенного) права истца (статьи 1, 36 Земельного кодекса) и не связаны с защитой законного интереса комбината (как собственника объектов недвижимости). Кроме того, оспаривая арендную сделку в целом, истец не доказал, что она не была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса). Напротив, представленные в дело документы, а также позиция администрации и общества (в процессе разрешения спора), свидетельствуют о том, что ответчики имеют намерение сохранить (продолжить) арендные отношения (в оставшейся части земельного участка).

Довод жалобы заявителя об отсутствии у органа местного самоуправления полномочий по распоряжению спорным земельным участком кассационным судом не принимается. Ссылаясь на отсутствие у администрации права на заключение договора аренды, истец не представил доказательств того, что земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации. Заявитель не учитывает также положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Кроме того, в условиях признания судом договора аренды недействительным (в части участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату объектов недвижимости), истец не обосновал, как указанный довод влияет на восстановление его нарушенного права (защитит его субъективный интерес в приобретении принадлежащих ему участков).

Иные доводы жалобы кассационной инстанцией не принимаются, поскольку они не влияют на правильность обжалуемого судебного акта.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления от 13.02.2013 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 12.04.2013).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А63-4630/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова