Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июля 2013 г. N Ф08-3553/13 по делу N А63-12344/2012

г. Краснодар

10 июля 2013 г.

Дело N А63-12344/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Атаяна Зармика Грантовича (ИНН 263603306189), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьего лица - администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Атаяна Зармика Грантовича на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А63-12344/2012 (судьи Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М., Фриев А.Л.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Атаян Зармик Грантович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа от 25.04.2012 N 01/142/2011-037 в государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 07.10.2011 N 9217 и возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрации города Ставрополя (далее - администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2012 требования предпринимателя удовлетворены, поскольку решение от 29.06.2011 N 84 "Об установлении перечня случаев, когда земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ставрополя, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством органы местного самоуправления города Ставрополя имеют право распоряжаться, предоставляются для строительства, с учетом разрешенного использования земельных участков, исключительно на торгах" (далее - решение от 29.06.2011 N 84) вступило в силу после утверждения акта выбора и согласования места размещения объекта.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2012 отменено, в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Судебный акт мотивирован несоответствием разрешенного использования предоставляемого в аренду земельного участка видам разрешенного использования, предусмотренным в отношении территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок. Суд указал, что арендуемый предпринимателем земельный участок находится в зоне Ж-3 "Зона блокированной и усадебной застройки", для которой вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды для строительства офисного здания, не предусмотрен.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, считая его незаконным, указывая на отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку положения решения от 29.06.2011 N 84 не применяются к отношениям сторон, ввиду того что названное решение вступило в силу после утверждения акта выбора и согласования места размещения объекта. Вид разрешенного использования - для строительства офисного здания предполагает расположение здания общественного назначения, что соответствует зоне Ж-3 "Зона блокированной и усадебной застройки". В рамках реализации основных видов разрешенного использования, предусмотренные для зоны Ж-3, как объекты органов местного самоуправления, общественные здания и сооружения, объекты торгового назначения, объекты обслуживания населения, могут быть возведены офисные здания. Заявитель указывает, что офисы и офисные здания рассматриваются как разновидность общественных зданий (положения СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения" и СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения"). Кроме того, несоответствие вида разрешенного использования не влечет недействительность договора аренды и не является препятствием для его регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации города Ставрополя от 25.03.2011 N 773 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Атаяну Зармику Грантовичу места размещения офисного здания в районе жилого дома N 274/1 по улице Пригородной в квартале 418" утвержден акт выбора земельного участка от 19.11.2010 N 226 и согласовано место размещения офисного здания на земельном участке площадью 480 кв. м в районе жилого дома N 274/1 по ул. Пригородной в квартале 418 по схеме расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденной распоряжением заместителя главы администрации г. Ставрополя (директора комитета градостроительства администрации г. Ставрополя) от 19.10.2010 N 1643-р (т.1, л. д. 32, 31; т.2, л. д. 12 - 13).

3 мая 2011 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:020906:934 площадью 480 кв. м, местоположение: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Пригородная, в районе жилого дома N 274/1, разрешенное использование - для размещения офисного здания (т. 2, л. д. 6).

Постановлением администрации города Ставрополя от 01.08.2011 N 2088 "О предоставлении Атаяну Зармику Грантовичу земельного участка для строительства офисного здания по улице Пригородной, 274 в квартале 418" предпринимателю предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:020906:934 площадью 480 кв. м для строительства офисного здания по ул. Пригородной, 274 в квартале 418 (т. 1, л. д. 29 - 30).

7 октября 2011 года во исполнение указанного постановления администрации предприниматель (арендатор) и комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (арендодатель) подписали договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 9217 (т. 1, л. д. 19 - 28).

В соответствии с пунктом 4.1 постановления администрации от 01.08.2011 N 2088 и условиями указанного договора предприниматель обратился в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 107 - 108).

Сообщением от 25.04.2012 N 01/142/2011-037 в регистрации договора от 07.10.2011 N 9217 отказано. Отказ мотивирован тем, что земельный участок предоставлен в нарушение положений решения от 29.06.2011 N 84, предусматривающих предоставление таких участков по результатам торгов, а также тем, что земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - для строительства офисного здания не может быть в соответствии с Правилами землепользования предоставлен в границах зоны Ж-3 "Зона блокированной и усадебной застройки" (т. 1, л. д. 11 - 18).

Предприниматель, полагая, что отказ управления не отвечает требованиям закона и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный акт государственного органа может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)).

В силу абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, либо если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Суды первой и апелляционной инстанций верно установили, что ссылка управления в отказе на решение от 29.06.2011 N 84 необоснованна, поскольку положения названного решения вступило в силу после утверждения акта выбора и согласования места размещения объекта.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды также послужило несоответствие разрешенного использования предоставляемого в аренду земельного участка видам разрешенного использования, предусмотренным в отношении территориальной зоны, в границах которой расположен спорный земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, осуществляемых совместно с ними.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Из письма комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 30.03.2012 N 09/1-22/1-1115, а также градостроительного заключения от 21.07.2010 N 1816 следует, что в соответствии со статьей 42 Правил землепользования и застройки г. Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования), земельный участок по ул. Пригородной, 274 в относится к зоне Ж-3 "Зона блокированной и усадебной застройки" (т. 1, л. д. 33 - 35; т. 2, л. д. 10).

Отнесение спорного земельного участка к указанной зоне предприниматель не оспаривает.

Из письма комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 30.03.2012 N 09/1-22/1-1115 следует, что в соответствии со статьей 42 Правил землепользования зона жилой застройки усадебного типа выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа и блокированных жилых домов этажностью не выше 3 этажей с набором услуг местного значения.

Для указанной зоны предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования: усадебные и блокированные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными земельными участками; объекты органов местного самоуправления; детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, специализированные школы, высшие и средние специальные образовательные учреждения; общественные, спортивные здания и сооружения, лечебно-профилактические объекты, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, общежития, гостиницы, рынки, объекты обслуживания населения; гаражи индивидуального автотранспорта, встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки; жилищно-эксплуатационные объекты, объекты аварийно-диспетчерских служб, связи, охраны порядка и иных технических средств; временные и сезонные предприятия общественного питания, торговли; парки, скверы.

Условно разрешенными видами использования для указанной зоны являются: культовые объекты; коммунальные, производственные объекты класса санитарной вредности не выше V, объекты по обслуживанию транспортных средств; многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 34 Правил землепользования виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не определенные градостроительным регламентом в пределах установленной территориальной зоны, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и могут быть разрешены путем внесения изменений в Правила землепользования.

Предприниматель подал заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - для строительства офисного здания, расположенного в зоне Ж-3 "Зона блокированной и усадебной застройки", для которой указанный вид разрешенного использования Правилами землепользования не предусмотрен.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что при предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:020906:934 и заключении договора аренды данного участка нарушены нормы пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 34, статьи 42 Правил землепользования, следовательно, управление обоснованно отказало в государственной регистрации спорного договора.

Ссылка предпринимателя на положения СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения" и СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" необоснованна, поскольку вид разрешенного использованиями земельных участков и объектов недвижимости применительно к территориальной зоне регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Правилами застройки. Вид разрешенного использования земельного участка - строительство офисного здания в соответствии с градостроительным регламентом относится к общественно-деловой территориальной зоне.

Довод заявителя о том, что несоответствие вида разрешенного использования не влечет недействительность договора аренды и не является препятствием для его регистрации, построен на неверном понимании норм права. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не определенные градостроительным регламентом в пределах установленной территориальной зоны, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А63-12344/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова