Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2013 г. N Ф08-3348/13 по делу N А20-5124/2012

г. Краснодар

04 июля 2013 г.

Дело N А20-5124/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Югстройтранс" (ИНН 0721005911, ОГРН 1030700232738) - Макоева А.Б. (доверенность от 02.07.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстройтранс" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу N А20-5124/2012 (судьи Марченко О.В., Луговая Ю.Б., Фриев А.Л.), установил следующее.

ООО "Югстройтранс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация) и МКУ "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) о признании незаконным отказа в реализации права на приобретение в собственность земельного участка общей площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101014:0031, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. 3-ий Промышленный проезд б/н, и о понуждении администрации и департамента к заключению соответствующего договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.12.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке расположены введенные в эксплуатацию объекты недвижимости (навес и эстакада), используемые по целевому назначению для осуществления погрузочно-разгрузочных работ с использованием примыкающей к земельному участку железной дороги необщего пользования. Навес и эстакада расположены по центру спорного земельного участка и их использование без использования всего земельного участка площадью 5000 кв. м невозможно (это связано с осуществлением погрузки и разгрузки грузов с автомашин; возможность разворота автотранспортных средств на территории с учетом того, что въезд и выезд осуществляется только с одной стороны; возможность осуществления складирования грузов на территории; обеспечение стоянки разгрузочной техники).

Кроме того, железнодорожный путь, прилегающий к спорному земельному участку (по всего его длине), также принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Земельный участок площадью 105 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101014:41 предоставлен обществу под строительство железной дороги и прилегает к испрашиваемому земельному участку. При этом земельный участок площадью 105 кв. м предоставлен только под железнодорожным полотном без учета земельного участка необходимого для его использования и эксплуатации (то есть без учета возможности подъезда и производства погрузочно-разгрузочных работ и т.п.).

Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок площадью 5000 кв. м предназначен для использования и эксплуатации, расположенных на нем объектов недвижимости навеса и эстакады, а также прилегающего к нему железнодорожного пути. При этом целевое назначение и целостность земельного участка не нарушается, что в свою очередь не противоречит публичным интересам. Департамент и администрация не представили доказательств, подтверждающих из возражения по делу. Не исполнив требования процессуального закона, заинтересованные лица в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обратились с апелляционными жалобами на решение от 27.12.2012.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.12.2012 отменено, в удовлетворении требований общества отказано.

В постановлении от 27.03.2013 указано, что общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов (железнодорожного пути протяженностью 220 метров, навеса и эстакады общей площадью 882,6 кв. м). Общество не заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления площади земельного участка необходимого для эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 27.03.2013, оставить в силе решение от 27.12.2012.

Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему:

- бремя доказывания отсутствия необходимости в предоставлении земельного участка площадью 5000 кв. м лежит на заинтересованных лицах, чьи действия оспариваются;

- производственная база с момента введения в эксплуатацию железнодорожного пути, навеса и эстакады функционирует в полном объеме;

- необходимая площадь участка определена при заключении договора аренды от 06.06.2007 N 1524-А3. Размер участка не может быть иным, поскольку в длину он равен длине железнодорожного подъездного пути, в ширину - территории навеса и эстакады с площадью, необходимой для въезда и выезда крупногабаритного автомобильного транспорта;

- при разрешении спора заинтересованные лица не заявляли довод о необходимости уменьшения площади испрашиваемого земельного участка;

- доказательством, подтверждающим необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади, является функционирование производственной базы с использованием всей территории земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101014:0031;

- ни постановлением администрации от 23.03.2007 N 462, ни условиями договора аренды от 06.06.2007 N 1524-А3 не определены конкретные параметры производственной базы.

Департамент направил отзыв на кассационную жалобу, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Департамент представил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником объектов недвижимости: недостроенного административного здания (литера А), введенных в эксплуатацию навеса и эстакады общей площадью 882,6 кв. м (литеры Г и Г1), расположенных на земельном участке площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101014:0031, а также железнодорожного пути необщего пользования протяженностью 220 метров, расположенного на смежных земельных участках общей площадью 240 кв. м с кадастровыми номерами 07:09:0101013:50 и 07:09:0101014:41.

Титул общества подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 23.09.2009 (на навес и эстакаду) и от 25.09.2009 (на железнодорожный путь) (т. 1, л. д. 86 - 87).

Общество неоднократно обращалось в департамент с заявлением о выкупе земельного участка площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101014:0031 (т. 1, л. д. 108, 110, 112 - 113).

Письмом от 04.09.2012 N 5277 департамент отказал обществу в реализации права на приобретение земельного участка в собственность, указав в качестве препятствий наличие задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 114).

Полагая, что названный отказ противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы пользователя земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 указанного Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 указанного Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Под установленным порядком определения границ земельного участка понимается его описание и индивидуализация в Едином государственном кадастре земель, который представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Требование о предоставлении в собственность земельного участка не может быть удовлетворено, если в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 по делу N А41-42032/2009).

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов (железнодорожного пути протяженностью 220 метров, навеса и эстакады общей площадью 882,6 кв. м). Общество не заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления площади земельного участка необходимого для эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В нарушение указанной нормы процессуального права суд апелляционной инстанции возложил бремя доказывания на общество, посчитав, что именно правообладатель земельного участка должен инициировать проведение по делу судебной экспертизы.

Однако именно на заинтересованных лицах лежит бремя доказывания законности отказа в реализации права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка.

Суд первой инстанции посчитал, что возражения администрации и департамента о наличии на испрашиваемом земельном участке незавершенного строительством административного здания не могут служить основанием для отказа обществу в приватизации земельного участка.

Между тем суд первой инстанции не учел обстоятельства, при которых испрашиваемый земельный участок предоставлен обществу.

Согласно постановлению администрации от 23.03.2007 N 462 обществу для строительства производственной базы предоставлен земельный участок площадью 5000 кв. м. В названном постановлении указано, что участок предоставлен по просьбе общества (письмо от 17.01.2007) в соответствии с актом выбора земельного участка от 12.02.2007 и на основании статей 11, 22, 28 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из содержания постановления от 23.03.2007 N 462 следует, что испрашиваемый земельный участок предоставлен обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (подпункт 2 пункт 1 и пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации). При составлении акта выбора земельного участка от 12.02.2007 администрация посчитала, что для строительства производственной базы обществу необходим земельный участок заявленной площади. Более того, постановлением от 19.05.2008 N 879 (с учетом решения комиссии по градостроительным и земельным отношениям в городе Нальчик от 25.04.2008 N 7) администрация предоставила обществу дополнительный земельный участок общей площадью 240 кв. м (кадастровые номера 07:09:0101013:50 и 07:09:0101014:41) для строительства железнодорожной ветки, соединяющей железнодорожные пути общего пользования с производственной базой. Таким образом, администрация своими действиями подтвердила, что обществу недостаточно площади ранее предоставленного земельного участка (5000 кв. м), поскольку участок площадью 240 кв. м предоставлен дополнительно.

Земельные участки с кадастровыми номерами 07:09:0101014:0031, 07:09:0101013:50 и 07:09:0101014:41 необходимо рассматривать как единый земельный массив, предоставленный обществу для строительства и последующей эксплуатации производственной базы. При этом, необходимо учитывать, что первоначально возведенным объектом являет железнодорожный путь необщего пользования протяженностью 220 метров (акт ввода в эксплуатацию от 15.08.2008; т. 1, л. д. 66 - 67). Эстакада и навес возведены обществом позже с целью эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования (акт ввода в эксплуатацию от 17.09.2009; т. 1, л. д. 84). Все объекты в целом, в том числе незавершенное строительством административное здание, представляют собой единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления коммерческой деятельности.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007).

Ни постановлением администрации от 23.03.2007 N 462, ни условиями договора аренды от 06.06.2007 N 1524-А3 не предусмотрено требование об обязательном строительстве того или иного объекта, в том числе административного здания. Однако строительство обществом административного здания подтверждает тот факт, что наличие названного объекта необходимо для нормального функционирования производственной базы. Из представленных в дело доказательств следует, что строительство административного здания, входящего в состав производственной базы, не завершено.

Таким образом, общество не в полном объеме реализовало цель, для которой ей предоставлен в аренду земельный участок площадью 5000 кв. м, не завершив строительство административного здания.

Вывод суда первой инстанции о том, что эксплуатация введенных в эксплуатацию объектов (железнодорожный путь, навес и эстакада) осуществляется с использованием всей территории земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101014:0031, не может являться основанием для удовлетворения требований, поскольку земельный участок предоставлен обществу в аренду для целей строительства, которое до настоящего момента в полной мере не завершено, что не оспаривалось представителем общества в суде кассационной инстанции.

Отмена решения суда первой инстанции не препятствует повторному обращению общества с заявлением о выкупе земельного участка после окончания строительства и введения в эксплуатацию административного здания. В случае отказа заключить договор купли-продажи общество не лишено права обжаловать его в арбитражный суд. Такой спор в данном случае не будет тождественен требованиям по настоящему делу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и не могут быть основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу N А20-5124/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин