Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2013 г. N Ф08-3548/13 по делу N А63-13644/2012

г. Краснодар

26 июля 2013 г.

Дело N А63-13644/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - гаражного кооператива "БАМ" (ОГРН 1022601968047) - Горбатова В.А. (председателя), Умаровой Н.В. (доверенность от 22.07.2013), в отсутствие представителей ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу гаражного кооператива "БАМ" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 (судьи Фриев А.Л., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-13644/2012, установил следующее.

Гаражный кооператив "БАМ" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании отсутствующим права аренды земельного участка по договору от 01.09.2004 N 3955 (уточненные в судебном заседании 22.11.2012 требования, л. д. 90).

Определением от 23.10.2012 суд произвел замену ненадлежащего ответчика (администрация) надлежащим (комитет), привлек администрацию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л. д. 29 - 30).

Решением от 26.12.2012 суд признал отсутствующим право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:014802:294, вытекающее из договора от 01.09.2004 N 3955, заключенного между комитетом и кооперативом, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.03.2005 за номером 26-26-12/009/2005-939. Суд первой инстанции исходил из того, что собственникам капитальных гаражей, возведенных на территории кооператива, помимо участка, занятого этими объектами, необходима и остальная часть первоначального земельного участка, которая в качестве самостоятельного участка поставлена на кадастровый учет за номером 26:12:014802:294. Раздел ранее существовавшего земельного участка с образованием (внутри него) участка с кадастровым номером 26:12:014802:294, включающего в себя межгаражные проезды и иную территорию, используемую автовладельцами (то есть за вычетом площади под гаражами), является неправомерным. Общий земельный участок, ранее предоставленный кооперативу, неделим и необходим для подъезда с городской улицы к гаражам. Заключение с кооперативом в отношении спорного земельного участка отдельного договора аренды, запись о котором сохраняется в ЕГРП, неправомерно. Указав, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:014802:294 не должен существовать как самостоятельный объект, суд пришел к выводу о возможности признания отсутствующим права аренды на него, возникшего из договора от 01.09.2004 N 3955. Поскольку нарушение права истца недостоверной записью в ЕГРП не связано с лишением владения участком, заявление ответчика о применении срока исковой давности во внимание не принято.

Постановлением апелляционного суда от 27.03.2013 решение от 26.12.2012 отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Рассмотрение вопроса о правомерности предоставления кооперативу земельного участка возможно лишь посредством проверки в судебном порядке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки). Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которое распространяется трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), исчисляемый с момента начала исполнения сделки. Поскольку начало исполнения договора аренды от 01.09.2004 N 3955, зарегистрированного в ЕГРП 11.03.2005, осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления настоящего иска (21.08.2012), апелляционный суд признал срок исковой давности пропущенным и указал, что оспаривание зарегистрированного обременения права путем признания права (обременения) отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона о применении исковой давности к ничтожным сделкам.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить постановление от 27.03.2013, оставить в силе решение от 26.12.2012. По мнению заявителя, им не могут быть предъявлены требования о применении реституции, виндикации или о признании права на спорный земельный участок, поскольку он вообще не должен существовать как самостоятельный объект. Раздел ранее существовавшего земельного участка с образованием спорного участка с кадастровым номером 26:12:014802:294 является неправомерным, противоречит положениям статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Спорный участок необходим для проезда с городской улицы к гаражам и не может быть разделен между собственниками гаражей, ввиду совместного использования ими этой территории. Заключение с кооперативом в отношении участка с кадастровым номером 26:12:014802:294 отдельного договора аренды неправомерно. Поскольку кооператив владеет земельным участком, на заявленные им требования срок исковой давности не распространяется.

Отзывы на кассационную жалобу от комитета и администрации не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании председателя кооператива, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 07.10.1992 N 1599 кооперативу выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 11 000 кв. м, которая определена по фактическому пользованию (л. д. 13).

11.11.1992 в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) внесены сведения о земельном участке кооператива площадью 11 000 кв. м, которому присвоен номер 26:12:014802:625. Граница указанного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена (л. д. 14).

Постановлением главы города Ставрополя от 20.06.1996 N 1282 кооперативу в долгосрочную аренду закреплен земельный участок площадью 12 417 кв. м (по фактическому пользованию), с правом устройства площадки для парковки автомашин, без постройки капитальных сооружений. К территории кооператива в краткосрочную аренду прирезан также участок площадью 1008 кв. м для строительства дренажа (л. д. 38).

Пункт 2 постановления N 1282 изменен постановлением от 03.04.1997 N 893, которым указано на прирезку участка площадью 1008 кв. м в долгосрочную аренду, для строительства дополнительных боксов гаражей-стоянок и дренажного коллектора (л. д. 41).

30.05.1997 кооператив заключил с администрацией договор аренды N 206 фактически используемого под гаражи земельного участка площадью 13 425 кв. м (12 417 кв. м + 1008 кв. м), сроком действия до 03.04.2007, который зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ставрополя в соответствии с действовавшим в тот период законодательством (л. д. 34 - 36).

Постановлением главы города Ставрополя от 11.05.2000 N 1682 земли, отведенные кооперативу, разграничены на земли под проездами и стоянками кооператива, и земли, занятые индивидуальными гаражами. Кооперативу в долгосрочную аренду закреплено 1,351 га (13 510 кв. м), в том числе 0,832 га под индивидуальными гаражами и 0,519 га под проездами (л. д. 45 - 46).

В 2004 году соглашением без даты и номера договор аренды от 30.05.1994 N 206 (земельного участка площадью 13 425 кв. м) расторгнут по соглашению сторон (л. д. 12).

21 июля 2004 года постановлением главы города Ставрополя N 3388, в связи с расторжением договора аренды от 30.05.1994 N 206, постановление от 11.05.2000 N 1682 признано утратившим силу, кооперативу предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок площадью 5 996 кв. м под землями общего пользования, ему предписано осуществить постановку участка на кадастровый учет, осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка (л. д. 11).

01.09.2004 комитет и кооператив заключили договор аренды N 3955 земельного участка площадью 5 996 кв. м, с кадастровым номером 26:12:01 4802:0294, под землями общего пользования, сроком действия на 49 лет (л. д. 7 - 10). Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 11.03.2005.

Полагая, что земельный участок под землями общего (членов кооператива) пользования, площадью 5 996 кв. м, с кадастровым номером 26:12:01 4802:0294, сформирован незаконно, у кооператива не прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 11 000 кв. м, имеются препятствия в реализации права возведения на земельном участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, кооператив обратился в суд с иском о расторжении договора аренды от 01.09.2004 N 3955, а затем изменил свои требования на признание возникшего из названного договора обременения в виде аренды отсутствующим.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которое распространяется трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что, заявив о признании отсутствующим возникшего из гражданско-правовой сделки обременения, кооператив, являющийся стороной по договору от 01.09.2004 N 3955, избрал ненадлежащий способ защиты права. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не должно использоваться для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специального иска (о применении последствий ничтожной сделки).

Апелляционный суд также обоснованно указал на наличие у кооператива, как стороны в договоре аренды земельного участка от 01.09.2004 N 3955, права требовать расторжения договора в установленном гражданским законодательством порядке.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Доводы кооператива о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:01 4802:0294 не должен существовать как самостоятельный объект, раздел ранее существовавшего земельного участка с образованием спорного участка осуществлен в нарушение положений статей 33, 35, 36 Земельного кодекса, несостоятельны.

В соответствии со статьями 11.1, 11.2 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет недвижимого имущества определен как действия уполномоченного органа по внесению в кадастр сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, спорный участок не возник вследствие государственной регистрации договора аренды от 01.09.2004 N 3955, и не прекратит свое существование как объект права в случае погашения соответствующей записи о сделке в ЕГРП. Вопросы кадастрового учета земельных участков в рамках иска о признании обременения в виде аренды отсутствующим, без привлечения органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, рассмотрению не подлежат.

Ссылаясь на нарушения статей 33, 35 и 36 Земельного кодекса при формировании спорного участка и передаче его в аренду кооперативу, истец не представил суду доказательства принадлежности ему каких-либо объектов недвижимости, расположенных на участке с кадастровым номером 26:12:01 4802:0294, не обосновал наличие препятствий в использовании арендуемого участка совместно и в интересах всех членов кооператива, в том числе для обеспечения подъезда с городской улицы к гаражам.

Основания для отмены (изменения) постановления от 27.03.2013 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов апелляционного суда, который полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, и правильно применил нормы права. Изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют материалам дела.

Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на кооператив, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу N А63-13644/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова