Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2016 г. N Ф08-7251/16 по делу N А32-9773/2015

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

16 ноября 2016 г.

Дело N А32-9773/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" (ИНН 2312174630, ОГРН 1102312017488), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края 30.03.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-9773/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Стройкомпани" (далее - общество) о расторжении договора от 21.08.2012 N 4300018687 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202031:128 площадью 598 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, и возложении на общество обязанности вернуть участок путем подписания акта приема-передачи.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком арендных обязательств, выразившихся в непринятии мер по освоению арендуемого земельного участка в течение года.

Решением от 30.03.2016, оставленным без изменения постановлением от 28.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что 27.02.2015 обществу выдано разрешение N RU23306000-3886-р на строительство кафе. На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствовала. Изложенное позволило судам заключить об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт. Заявитель полагая, что допущенные обществом в части несвоевременного освоения предоставленного по договору аренды земельного участка нарушения являются существенными, в связи с чем договор подлежит расторжению.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что на основании постановления администрации от 13.06.2012 N 4760 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" 21.08.2012 администрация и общество заключили договор N 4300018687 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202031:128 площадью 598 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м).

Пунктом 6.1 договора установлен срок его действия с 13.06.2012 по 13.06.2022.

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

На основании соглашения от 06.06.2013 N 463 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687 пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 598 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128, предоставленный для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м)".

Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором.

Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования (пункт 3.2.5 договора).

Управлением муниципального контроля администрации 17.02.2014 и 16.05.2014 произведены осмотры фактического использования спорного земельного участка; составлены акты N 439 и 1467, которыми установлено, что спорный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения (л. д. 32 - 35).

Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 25.02.2014 N 29/1758 и от 08.05.2014 N 29/4257 разрешение на строительство данного кафе не выдавалось (л. д. 36 - 39).

05 марта 2014 года в адрес ответчика направлено предписание N 8658.26 о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок (л. д. 40).

Поскольку названное предписание ответчиком не исполнено, 06.06.2014 администрация в адрес общества направила уведомление N 6339/01 о прекращении договора аренды земельного участка, которым предложила подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи (л. д. 47 - 54).

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией и обществом до настоящего времени не подписано; данное обстоятельство послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя договора аренды, в том числе и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций установили, что договором аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687 сроки освоения спорного земельного участка не предусмотрены, следовательно, надлежит применять установленный законом трехлетний срок. Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 16.02.2016 N 29/1364 обществу выдано разрешение от 27.02.2015 N RU23306000-3886-р на строительство кафе на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202031:128 по ул. Дальней, 2/А в Западном внутригородском округе города Краснодара (л. д. 97, 103). Таким образом, ответчик не осуществлял использование спорного земельного участка в указанных целях в течение менее трех лет. Суды также приняли во внимание акт осмотра земельного участка от 01.02.2016 N 230, из содержания которого следует, что на спорном участке расположено капитальное строение без внешней отделки (л. д. 78, 79).

С учетом установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 30.03.2016 и постановления от 28.07.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 по делу N А32-9773/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов