Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2016 г. N Ф08-6896/16 по делу N А32-28034/2011

Требование: о государственной регистрации договора, о признании права собственности, об обязании освободить земельный участок по договору аренды, по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Краснодар

07 октября 2016 г.

Дело N А32-28034/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Хлопиной Ю.А. (доверенность от 28.12.2015), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Лестэр" (ИНН 2310033659, ОГРН 1022301598252) - Гребенюк О.Б. (доверенность от 14.05.2015), общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (ИНН 2310040984, ОГРН 1022301602509) - Гребенюк О.Б. (доверенность от 14.01.2015), в отсутствие ответчиков: товарищества собственников недвижимости "Центральное" (ИНН 2309146312, ОГРН 1152309002416), Кестера Владимира Алексеевича, Самойленко Ирины Станиславовны, Пустовит Людмилы Борисовны и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньлото" (ИНН 2309020380, ОГРН 1022301425310), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-28034/2011, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Лестэр" со следующими требованиями:

- обязать ООО "Лестэр" в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить демонтаж торгового киоска (литера А) из облегченных конструкций площадью 10,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная 16/А;

- указать в резолютивной части решения, что в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, администрация вправе совершить эти действия за счет ООО "Лестэр" с взысканием с него необходимых расходов (требования уточнены; т. 3, л. д. 162).

Иск мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованного земельного участка после отказа администрации (арендодателя) от продления договора (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

ООО "Лестэр" обратилось к администрации со встречным исковым заявлением о признании права собственности на торговый киоск N 64, общей площадью 8,8 кв. м, расположенный в Центральном округе города Краснодара, по ул. Красная, д. 16/А, как на объект недвижимого имущества.

Встречный иск обоснован тем, что общество "Лестэр" приобрело киоск на основании договора купли-продажи от 06.10.1995 и с момента регистрации договора в бюро технической инвентаризации приобрело право собственности на него. Приобретенный в собственность киоск являлся объектом недвижимого имущества.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определением от 16.04.2012 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным (т. 2, л. д. 1).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2013 первоначальный иск удовлетворен. Суд обязал ООО "Лестэр" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 10,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 16/А, путем демонтажа расположенного на нем торгового киоска из облегченных конструкций площадью 10,7 кв. м. В случае, если ООО "Лестэр" не исполнит решение суда в течение установленного в нем срока, администрация вправе совершить эти действия за счет ООО "Лестэр" со взысканием с него необходимых расходов. С ООО "Лестэр" в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО "Лестэр" в пользу ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" взыскано 37 966 рублей 92 копейки расходов за проведение строительно-технической экспертизы и 1332 рубля 17 копеек расходов, связанных с явкой эксперта в арбитражный суд.

Суд установил, что на основании постановления главы администрации г. Краснодар от 05.02.1996 N 134 "О предоставлении ООО "Лестэр" земельных участков в Центральном административном округе" (далее - постановление от 05.02.1996 N 134) 21.04.1999 администрация (арендодатель) и ООО "Лестэр" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300009535. По условиям договора арендатору передан земельный участок общей площадью 7,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:030542:007, предоставленный для эксплуатации торгового киоска. Срок аренды установлен до 21.04.2004. Границы земельного участка обозначены на плане, являющегося неотъемлемой частью договора. Договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации, поэтому является незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Администрация 26.10.2010 направила в адрес ООО "Лестэр" уведомление о необходимости освобождения земельного участка и приведении его в состояние пригодное для дальнейшего использования. Актом осмотра от 22.04.2011 N 496 установлено, что участок не освобожден, используется для эксплуатации киоска. По договору купли-продажи муниципального имущества от 06.10.1995 ООО "Лестэр" приобрело киоск N 64, расположенный на спорном участке. В подтверждение права собственности на киоск (нежилое здание, площадью 8,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Центральный округ, ул. Красная, 16/А) в дело представлены свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2012 серии 23-АЛ N 440890, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 26.09.2013 N 01/096/2013-1542, технический паспорт от 24.04.2012. Для решения вопроса о том, является ли киоск объектом недвижимости, проведено две строительно-технические экспертизы. Изложенные в заключениях от 29.11.2012 и 22.08.2013 выводы экспертов сводятся к тому, что торговый киоск, расположенный в г. Краснодаре по ул. Красная, 16/А, является не объектом недвижимого имущества, а сооружением временного характера. Демонтаж указанного объекта технически возможен без повреждения иных (размещенных рядом) торговых павильонов. Доказательства демонтажа киоска в дело не представлены. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации. При рассмотрении встречного требования ООО "Лестэр" о признании права собственности суд исходил из того, что торговый киоск не является объектом недвижимости, поэтому обязанность государственной регистрации права собственности на указанный объект не возникает. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 решение от 04.10.2013 отменено в части удовлетворения требований администрации, которой в иске отказано. В остальной части решение оставлено без изменений. С администрации в пользу общества взыскано 36 800 рублей судебных расходов.

Апелляционный суд учел разъяснения, изложенные в пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Суд не усмотрел оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 222 Гражданского кодекса ввиду недоказанности факта самовольного возведения объекта. Общество "Лестэр" представило в дело документы, подтверждающие возведение спорного объекта до 01.01.1995 и государственную регистрацию права собственности на объект как на недвижимое имущество. Статья 222 Гражданского кодекса, предусматривающая правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки, введена в действие с 01.01.1995 (статья 1 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР). Для решения вопроса о том, является ли спорный киоск объектом недвижимости, суд апелляционной инстанции назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу. В заключении эксперта от 05.05.2014 отражено, что киоск имеет признаки объекта недвижимого имущества и является капитальным строением. Перемещение в пространстве строения, в том числе путем сборки-разборки технически невозможно без изменения объемно-планировочных характеристик, повреждения элементов внешней и внутренней отделки и сблокированных с ним соседних строений. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований администрации приведет к нарушению права собственности общества "Лестэр" на указанное имущество, что противоречит статье 1 Протокола N 1 к Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьям 209, 235 Гражданского кодекса. Администрация не претендует на спорное имущество и о своих правах на него не заявляет. Поскольку по иску общества "Лестэр" о признании права собственности с указанным ответчиком спора нет, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2014 решение от 04.10.2013 и апелляционное постановление от 21.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Окружной суд указал, что возможность размещения спорного объекта на землях общего пользования судом при рассмотрении спора не установлена. Противоречия в сведениях об объекте не устранены (общество "Лестэр" заявило о своих правах на объект площадью 8,8 кв. м, в акте осмотра от 22.04.2011 зафиксировано наличие торгового киоска площадью 7,3 кв. м, суд первой инстанции решил демонтировать объект площадью 10,7 кв. м). Разрешение вопроса о демонтаже спорного объекта, полное и всестороннее исследование его конструктивных и иных технических характеристик, могли быть произведены только с привлечением собственников (законных владельцев) соседних строений. Выводы суда апелляционной инстанции о недоказанности факта самовольного возведения объекта и о строительстве его в период до 01.01.1995, сделаны без учета отсутствия в деле документальных свидетельств строительства торгового киоска (как капитального объекта) в соответствии с действующим в период такого строительства законодательством, без оценки обстоятельств правомерности размещения объекта на земельном участке (договор аренды от 21.04.1999). Суды не оценили содержащееся в пункте 3 договора купли-продажи от 06.10.1995 условие о возникновении права собственности покупателя с момента регистрации договора в бюро технической инвентаризации, и отсутствие в техническом паспорте (по состоянию на 24.04.2012) сведений о субъекте права и документах, подтверждающих право собственности, владения и пользования объектом. Суду предложено привлечь к участию в деле всех собственников (законных владельцев) объектов, сблокированных со спорным киоском, разрешить вопрос о надлежащем способе защиты прав, исходя из особенностей возникшего между сторонами спора и разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22.

Определением от 26.08.2015 (т. 7, л. д. 203, 204) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСН "Центральное" (далее - товарищество).

Кроме того, в рамках дела N А32-4605/2014 администрация обратилась в арбитражный суд к ООО "Альянс" с иском, в котором просила:

- обязать ООО "Альянс" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 19,62 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305042:0043, расположенный на пересечении улиц Красной и Советской, вблизи дома N 37 по улице Советской в городе Краснодара, предоставленный для временного размещения павильона из облегченных конструкций, путем демонтажа за свой счет павильона;

- привести указанный участок в пригодное для использования состояние;

- указать в резолютивной части решения, что в случае если общество "Альянс" не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ООО "Альянс" необходимых расходов.

Иск мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованного земельного участка после отказа администрации (арендодателя) от продления договора (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что общество "Альянс" (владелец торгового объекта и арендатор земельного участка, предоставленного администрацией) продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды от 24.07.2003 N 4300009983. Следовательно, названный договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательства прекращения договора аренды от 24.07.2003 N 4300009983 в дело не представлены, поэтому оснований для освобождения земельного участка отсутствуют (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2014 решение от 15.05.2014 и апелляционное постановление от 12.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Окружной суд указал на необходимость проверки обстоятельств заключения договора аренды от 24.07.2003 N 4300009983 в установленном законом порядке, его соответствие требованиям действующего законодательства, определяющего режим земель общего пользования, достоверно установить лицо, являющееся собственником (законным владельцем) торгового павильона, возможности его демонтажа без нарушения прав и законных интересов третьих лиц (собственников соседних объектов). При наличии таких лиц следует рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле и процессуальном статусе названных лиц, разрешить вопрос о надлежащем способе защиты прав.

Определением от 10.02.2015 дело N А32-4605/2014 объединено с делом N А32-28034/2011, объединенному делу присвоен номер N А32-28034/2011.

Определением от 08.10.2015 (т. 8, л. д. 33, 34) товарищество привлечено к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску. В качестве соответчиков по встречному иску общества "Лестэр" привлечены также Кестер В.А., Самойленко И.С. и Пустовит Л.Б. (собственники жилых помещений в многоквартирном доме).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 в удовлетворении иска администрации отказано, в удовлетворении встречного иска общества "Лестэр" отказано, в удовлетворении исковых требований администрации к обществу "Альянс" также отказано.

По результатам исследования и оценки представленных в дело доказательств суд пришел к выводу о том, что строение (литера А) общей площадью 8,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 16/А, не является объектом недвижимости. Наличие отдельных признаков капитальности не означает, что объект является недвижимым имуществом. Суд установил, что земельные участки, ранее предоставленные администрацией в аренду обществам "Лестэр" и "Альянс" входят в земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1931, образованный для эксплуатации жилого многоквартирного дома. Земельный участок, имеющий площадь 1192 кв. м и расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 16, с 27.05.2013 (дата постановки участка на кадастровый учет) принадлежит на праве собственности владельцам квартир (помещений) в многоквартирном доме. Для исследования вопроса о том, расположены ли спорные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1931, назначена судебная экспертиза. В заключении эксперта от 14.07.2015 указано, что объекты, принадлежащие ООО "Лестэр" и ООО "Альянс", размещены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:1931. При разрешении иска администрации суд руководствовался статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 381-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Орган местного самоуправления документально не подтвердил наличие прав в отношении земельных участков, требование об освобождении которых он заявил (и на которых размещены принадлежащие обществам "Лестэр" и "Альянс" объекты). Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 29 и 45 постановления от 29.04.2010 N 10/22, администрация не признана судом надлежащим истцом по заявленным требованиям. Суд отклонил доводы администрации о наличии у нее полномочий осуществлять в границах муниципального образования контроль за использованием земель, за соблюдением порядка размещения объектов, а также утверждать схемы размещения нестационарных торговых объектов (статья 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Выполнение органом местного самоуправления возложенных на него законом публичных, в том числе контрольных функций, не исключает обязанности такого органа предоставлять суду доказательства, необходимые для обоснования заявленного иска. В случае осуществления обществами "Лестэр" и "Альянс" торговой деятельности в нарушение Закона N 381-ФЗ они могут быть привлечены к административной ответственности (часть 2 статьи 14.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Администрация не вправе распоряжаться частью земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома (пункты 66 - 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому договоры аренды от 21.04.1999 N 4300009535 (с ООО "Лестэр") и от 25.07.2003 N 4300009983 (с ООО "Альянс") являются недействительными (ничтожными) сделками (статья 168 Гражданского кодекса). Администрация также не подтвердила, что общество "Альянс" является фактическим владельцем заявленного к демонтажу объекта (акты осмотра, на которые ссылается администрация, составлены в одностороннем порядке, не отвечают признакам достоверности). Торговый киоск (литера А) общей площадью 8,8 кв. м, расположенный в г. Краснодаре по ул. Красная, 16/А, не является объектом недвижимого имущества. Киоск находится на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1931, принадлежащего на праве собственности собственникам квартир (помещений) многоквартирного дома (1936 года постройки). Поскольку администрация не претендует на данное имущество и о своих правах на него не заявляет, по иску о признании права собственности на торговый киоск с указанным ответчиком спора нет. Поэтому основания для удовлетворения встречного иска общества "Лестэр" отсутствуют.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 решение от 26.02.2016 отменено в части. Производство по делу в части встречного иска ООО "Лестэр" к Кестеру В.А., Самойленко И.С., Пустовит Л.Б. прекращено. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что администрация не является надлежащим истцом по требованиям, заявленным к обществам "Лестэр" и "Альянс" (пункты 66 - 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22), а также об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления общества "Лестэр" (статьи 131, 218, 222 Гражданского кодекса). Вместе с тем, апелляционный суд установил, что товарищество уполномочено на представление интересов всех собственников помещений многоквартирного дома в арбитражном суде (протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26.10.2015 и от 24.01.2016). Отдельного процессуального решения по требованиям ООО "Лестэр" в отношении привлеченных соответчиков Кестер В.А., Самойленко И.С. и Пустовит Л.Б. (собственников помещений многоквартирного дома) не требуется. Вместе с тем, фактически судом иск к Кестер В.А., Самойленко И.С., Пустовит Л.Б. рассмотрен по существу, в удовлетворении требований к указанным лицам отказано. Однако ответчики Самойленко И.В., Пустовит Л.Б. и Кестер В.А. не обладают статусом индивидуального предпринимателя. Поэтому рассматриваемый спор не относится к подведомственности арбитражного суда. Руководствуясь положениями части 2 статьи 27, пунктом 1 части 1 статьи 150 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости прекращения производства по делу в части требований общества "Лестэр" к указанным гражданам.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования администрации удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления от 05.02.1996 N 134 администрация и общество "Лестэр" заключили договор от 21.04.1999 N 4300009535 аренды земельного участка общей площадью 7,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:030542:007 на срок до 21.04.2004 для эксплуатации торгового киоска. Границы земельного участка обозначены на плане, являющемся неотъемлемой частью договора. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Администрация 26.10.2010 направила в адрес ООО "Лестэр" уведомление о необходимости освобождения земельного участка и приведении его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Требования администрации исполнены не были, земельный участок не освобожден. На основании постановления главы администрации от 26.03.2003 N 560 администрация и общество "Альянс" заключили договор аренды от 25.07.2003 N 4300009983. Согласно пункту 1.1 указанного договора ООО "Альянс" передан в аренду земельный участок общей площадью 19,62 кв. м с кадастровым номером 23:0305042:0043. Срок действия договора установлен с 26.06.2003 по 26.03.2006. Общество "Альянс" продолжает пользоваться данным участком по истечении срока действия договора аренды. В целях прекращения договорных отношений администрация направила в адрес ООО "Альянс" уведомление от 28.03.2011 N 3716/01 о необходимости освобождения земельного участка. Указанное сообщение опубликовано в газете "Краснодарские известия" от 22.03.2011. Следовательно, правовые основания для занятия ответчиками земельных участков, на которых размещены некапитальные торговые объекты, отсутствуют. Товарищество требования администрации поддержало, указав, что собственники помещений в многоквартирном доме не давали согласия на размещение торговых объектов. В связи с тем, что принадлежащие обществам "Альянс" и "Лестэр" объекты в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Краснодара не включены, арендные платежи за пользование земельными участками не вносятся, суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований администрации.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель ООО "Лестэр" (также представляющий интересы общества "Альянс") возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 24.06.2016.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей с окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей администрации, обществ "Лестэр" и "Альянс", Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 06.10.1995 комитет по управлению имуществом г. Краснодара и ООО "Лестэр" заключили договор, согласно которому общество принимает на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества, заключенному между фондом имущества г. Краснодар и торгово-коммерческим предприятием "Волна" 03.09.1993, в части следующего имущества - киоск N 76, расположенный по адресу: ул. Мира - ул. Красноармейская, киоск N 64 ул. Советская - ул. Красная на основании договора купли-продажи между торгово-коммерческим предприятием "Волна" и ООО "Лестэр" от 07.09.1995 и 04.10.1995 (т. 1, л. д. 33 - 35).

21 апреля 1999 года на основании постановления от 05.02.1996 N 134 администрация (арендодатель) и ООО "Лестэр" (арендатор) заключили договор N 591 (с 01.01.2003 N 4300009535) аренды земельного участка общей площадью 7,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:030542:007, расположенного в Центральном административном округе города Краснодар по ул. Красной и Советской. Участок передан арендатору на срок до 21.04.2004 для эксплуатации торгового киоска (пункт 1.1) без права капитального строительства (пункт 2.8). Границы земельного участка обозначены на плане, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2). В плане земельного участка отражено ограничение в использовании участка, расположенного в пределах красных линий (без права капитального строительства). Договор аренды процедуру государственной регистрации не прошел (т. 1, л. д. 16 - 25).

По истечении указанного в договоре срока аренды (21.04.2004) общество не возвратило земельный участок администрации и продолжило его использование, в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

22 марта 2011 года в газете "Краснодарские известия" опубликовано объявление администрации об отказе в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от исполнения ряда договоров аренды земельных участков, в том числе и от договора от 21.04.1999 N 4300009535. Руководитель общества "Лестэр" приглашен для подписания соглашения о расторжении договора (т. 1, л. д. 26, т. 3, л. д. 50 - 51).

26 октября 2010 года главой муниципального образования город Краснодар подписано уведомление N 14862/01, адресованное директору ООО "Лестэр", об отказе администрации в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от спорного договора. Обществу предложено освободить участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние (т. 1, л. д. 11).

22 апреля 2011 года специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации в присутствии директора общества "Лестэр" составлен акт осмотра от 22.04.2011 N 496. В нем отражено, что на не огражденном земельном участке (г. Краснодар, ул. Красная/ул. Советская) с кадастровым номером 23:43:030542:007, правоустанавливающим документом на который является договор аренды от 21.04.1999 N 4300009535 сроком до 21.04.2004, расположен торговый павильон (бистро) площадью 7,3 кв. м (т. 1, л. д. 13, 14).

Согласно свидетельству от 28.12.2012 серии 23-АЛ N 440890 за ООО "Лестэр" 27.12.2012 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 8,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Красная, дом N 16/А. В качестве документа-основания указан договор купли-продажи от 06.10.1995 (т. 3, л. д. 35).

На основании постановления главы администрации от 26.03.2003 N 560 администрация (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) заключили договор от 24.07.2003 N 4300009983 аренды земельного участка общей площадью 19,62 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305042:0043, расположенного на пересечении улиц Красной и Советской, (вблизи дома N 37 по улице Советской). Участок передан для временного размещения павильона из облегченных конструкций по акту приема-передачи 24.07.2003, в котором отражено ограничение в использовании участка - расположен за красной линией застройки (земли общего пользования), без права возведения капитальных строений. Аналогичное ограничение (обременение) в использовании участка закреплено в его описании (приложение N 2). Срок действия договора установлен с 26.03.2003 по 26.03.2006. Договор зарегистрирован в управлении делами администрации г. Краснодара (л. д. 11 - 22).

По истечении указанного в договоре аренды срока ООО "Альянс" не возвратило земельный участок администрации и продолжило его использование, в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

22 марта 2011 года в газете "Краснодарские известия" опубликовано объявление администрации об отказе в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от исполнения ряда договоров аренды земельных участков, в том числе и от договора от 24.07.2003 N 4300009983. Руководитель общества "Альянс" приглашен для подписания соглашения о расторжении договора (л. д. 24 - 25).

28 марта 2011 года главой муниципального образования город Краснодар подписано уведомление, адресованное директору общества "Альянс", об отказе администрации в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от договора аренды. Обществу предложено освободить участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние (л. д. 23).

Из одностороннего акта осмотра от 04.02.2014 N 232, составленного специалистом управления муниципального контроля администрации осмотра следует, что на не огражденном земельном участке расположено металлическое сооружение в составе торгового ряда площадью 19,62 кв. м, используемое для эксплуатации магазина. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок отсутствуют, ранее он использовался на основании договора аренды от 24.07.2003 N 4300009983 (л. д. 7 - 9).

Ссылаясь на использование земельных участков в отсутствие правовых оснований (в связи с прекращением арендных отношений), администрация обратилась с требованиями об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:030542:007 (ООО "Лестэр") и 23:43:0305042:0043 (ООО "Альянс") путем демонтажа павильонов из сборно-разборных конструкций.

Общество "Лестэр" обратилось со встречным исковым заявлением о признании права собственности на торговый киоск N 64, общей площадью 8,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Красная, дом N 16/А.

В части отказа в удовлетворении встречного требования общества "Лестэр" о признании права собственности на киоск как на объект недвижимости, судебные акты не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса). Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за все время незаконного пользования (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса).

Статьей 10 Закона N 381-ФЗ определено, что в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов осуществляется размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в публичной собственности (пункт 1). Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником такого участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации (пункт 7).

Орган местного самоуправления, обращаясь в суд с требованием об освобождении земельного участка (путем демонтажа и вывоза находящегося на нем торгового киоска), должен документально подтвердить, что спорный объект принадлежит ответчику, надлежаще идентифицировать объект, подлежащий демонтажу (вывозу), а также обосновать свое право на земельный участок, в защиту которого заявлен иск.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили следующие существенные для дела обстоятельства. Строение (литера А) общей площадью 8,8 кв. м, принадлежащее обществу "Лестэр", не является объектом недвижимости. Земельные участки, ранее предоставленные в аренду ООО "Лестэр" и ООО "Альянс" являются частью земельного участка площадью 1192 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:1931, сформированного для эксплуатации жилого многоквартирного дома (т. 7, л. д. 61). Данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27.05.2013, его правообладателями являются собственники помещений в многоквартирном доме (общая долевая собственность, размер доли пропорционален общей площади помещения). Земельный участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества. Права и обременения на данный участок не зарегистрированы.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

Для разрешения вопроса о том, находятся ли спорные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1931, по ходатайству общества "Лестэр" назначалась судебная экспертиза.

В экспертном заключении от 14.07.2015 отражено, что торговый киоск общей площадью 8,8 кв. м, принадлежащий ООО "Лестэр", а также объект площадью 17,1 кв. м, принадлежащий ООО "Альянс" (располагался ранее на участке с кадастровым номером 23:43:0305042:43), находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1931 (т. 27, л. д. 151 - 163).

Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пунктах 66 и 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Установив, что принадлежащие обществам "Лестэр" и "Альянс" торговые объекты не размещается на земельном участке, относящимся к публичной (муниципальной) собственности (является частью участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома), судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у органа местного самоуправления интереса, подлежащего судебной защите. Поэтому отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы органа местного самоуправления (о наличии у администрации контрольных функций и доказанности факта неправомерного размещения на участке торговых объектов, место размещения которых не включено в утвержденную схему размещения нестационарных торговых объектов) окружным судом отклоняются.

Согласно подпунктам 3, 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность (пункт 1 статьи 72 Земельного кодекса).

Пунктом 7 статьи 10 Закона N 381-ФЗ предусмотрено, что порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящемся в частной собственности, устанавливается собственником земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.

Судебными инстанциями установлен факт использования обществами "Лестэр" и "Альянс" части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Нарушение ответчиками прав муниципального образования на земельный участок, на котором размещены принадлежащие им торговые объекты, орган местного самоуправления не подтвердил.

Администрация вправе ставить вопрос о демонтаже нестационарных торговых объектов, если их размещение на земельном участке, находящемся в частной собственности, нарушает установленные действующим законодательством требования (например, при несоблюдении санитарно-эпидемиологических норм и правил, правил пожарной безопасности, создании угрозы жизни и здоровью граждан). Однако заявленные исковые требования наличием таких нарушений не обоснованы и документально не подтверждены (в судебном процессе не доказаны).

Доводы администрации о незаключенности договоров аренды и прекращении арендных правоотношений с ответчиками (статьи 610, 621 Гражданского кодекса) не влияют на выводы судебных инстанций по существу спора с учетом фактических обстоятельств, установленных ими при рассмотрении дела и разъяснений, изложенных в пунктах 66 - 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22.

С учетом норм статьи 36 Жилищного кодекса, положений статьи 16 Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений их прав с учетом правил о подведомственности споров.

Поскольку апелляционный суд правомерно изменил решение суда первой инстанции, прекратив производство по требованиям, заявленным обществом "Лестэр" к гражданам (часть 2 статьи 27, пункт 1 части 1 статьи 150 Кодекса), оставлению без изменения подлежит постановление апелляционного суда от 24.06.2016.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу N А32-28034/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин