Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2013 г. N Ф08-3832/13 по делу N А63-8895/2012

г. Краснодар

26 июля 2013 г.

Дело N А63-8895/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества Сельскохозяйственного предприятия "Авангард" (ИНН 2630040493, ОГРН 1072649003701) - Сентябрева А.А. (руководитель) и Новикова Ю.В. (доверенность от 26.12.2011), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2630029316, ОГРН 1022601457240) и третьих лиц: открытого акционерного общества "Сбербанк России", муниципального учреждения администрация Марьино-Колодцевского сельсовета Минераловодского района Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Сельскохозяйственного предприятия "Авангард" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-8895/2012, установил следующее.

ОАО Сельскохозяйственное предприятие "Авангард" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в уклонении от предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57 площадью 619 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Минераловодский район, село Марьины Колодцы, ул. Ленина, 76;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка и направить обществу проект договора аренды.

Требования основаны на положениях статей 20 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы наличием у общества исключительного права на приобретение в аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России" (далее - банк).

Определением от 22.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ администрация Марьино-Колодцевского сельсовета Минераловодского района Ставропольского края (далее - администрация сельсовета) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (т. 1, л. д. 185).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.01.2009 по делу N А63-23611/2008 за обществом зарегистрировано право собственности на помещения в здании (пекарня, магазин и кафе), в подтверждение чего представлены свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2009. Указанные нежилые помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:23:050714:57 площадью 619 кв. м, расположенном по адресу: Минераловодский район, с. Марьины Колодцы, ул. Ленина, 76. Собственником иных помещений в здании по ул. Ленина, 76 является банк (свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2000 и от 18.11.2011). С учетом взаимного расположения помещений общества и банка суды пришли к выводу о неделимости земельного участка, на котором расположено здание. Ранее собственникам помещений в здании по ул. Ленина, 76 на основании постановлений администрации от 29.09.2000 N 1133 и от 30.10.2000 N 1256 был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 1870 кв. м с кадастровым номером 26:23:050714:0008 (банку - 57 кв. м, обществу - 1813 кв. м). При внесении сведений об указанном земельном участке в государственный земельный кадастр на кадастровый учет были поставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 26:23:050714:55 (57 кв. м) и 26:23:050714:57 (1870 кв. м; впоследствии (в результате уточнения) площадь участка составила 619 кв. м). В силу пунктов 3, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса собственники помещений в здании имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора и за оформлением прав на участок должны обращаться совместно. Самостоятельное обращение общества свидетельствует о несоблюдении процедуры, установленной статьей 36 Земельного кодекса. Кроме того, помимо прав, предусмотренных Земельным кодексом, общество и банк могут претендовать на переоформление принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1870 кв. м на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Поэтому предоставление испрашиваемого участка (площадью 619 кв. м) обществу в аренду нарушит права второго собственника помещений в здании (банка) на переоформление принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения общества, заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) требований (т. 2, л. д. 96, 186).

Общество обжаловало решение от 29.12.2012 и апелляционное постановление от 16.05.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Как установили суды, обществу и банку для эксплуатации здания по ул. Ленина, 76 на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 1870 кв. м с кадастровым номером 26:23:050714:0008. Впоследствии при внесении в государственный земельный кадастр сведений об участке с кадастровым номером 26:23:050714:0008 на кадастровый учет были поставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 26:23:050714:55 (57 кв. м) и 26:23:050714:57 (1870 кв. м). Вывод судов о нарушении прав банка на переоформление принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования сделан без учета следующих обстоятельств. На основании постановления сельсовета от 08.05.2008 N 68 утверждена новая площадь (619 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57, правообладателем которого являлся правопредшественник общества СХП "Авангард" (далее - кооператив). Сведения о земельном участке с площадью 1870 кв. м в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) отсутствуют. Таким образом, земельный участок площадью 1870 кв. м. перестал существовать. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что обществу и банку должен быть представлен в аренду один земельный участок площадью 1870 кв. м с внесением в ГКН соответствующих изменений необоснован. Такое объединение участков является неисполнимым. Вопрос об образовании земельных участков находится в исключительной компетенции собственника земельного участка, а не землепользователей. Общество, являясь одним из собственников помещений в здании, вправе ставить вопрос об оформлении арендных прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости (площадью 619 кв. м). Кроме того, приобретение банком права собственности на принадлежащий ему земельный участок площадью 1870 кв. м невозможно в связи с истечением срока переоформления (пункт 2 статьи 3 Вводного закона) и недостижением согласия сособственников здания о приобретении участка в долевую собственность. Каких-либо действий по переоформлению прав банк не предпринимает, на предложения общества о совместном приобретении прав на участок не реагирует. Бездействие банка лишает общество возможности реализовать исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество общества. Таким образом, выводы судебных инстанций о возможном нарушении прав банка в связи с оформлением обществом арендных отношений (заключением договора аренды земельного участка площадью 619 кв. м) являются необоснованными, а сами судебные акты - незаконными.

Банк в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению банка, вывод судебных инстанций о неделимости земельного участка, занятого зданием, помещения в котором принадлежат обществу и банку, является правильным. Органом кадастрового учета в отсутствие правовых оснований (без проведения межевых работ в отношении участка площадью 1870 кв. м) поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 26:23:050714:55 (57 кв. м) и 26:23:050714:57 (1870 кв. м). В дальнейшем, по заявке общества (без уведомления банка) выполнены межевые работы в отношении участка с кадастровым номером 26:23:050714:55, по результатам которых утверждена его площадь в размере 619 кв. м. Предоставление указанного участка в собственность общества повлекло бы нарушение права банка на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования. Нарушение установленной Земельным кодексом процедуры приобретения прав на земельные участки влечет отказ в их предоставлении. Против совместного обращения сособственников здания за оформлением прав на неделимый земельный участок банк не возражает, однако соответствующих предложений со стороны общества ему не поступало.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили обжалуемые акты отменить, заявленные требования удовлетворить.

От администрации сельсовета и банка поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей указанных лиц.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции представителей не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 06.07.1993 банк приобрел в собственность встроенное нежилое помещение общей площадью 63,6 кв. м, находящееся по адресу: с. Марьины Колодцы, ул. Ленина, 76 (т. 1, л. д. 156).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности банка на указанное нежилое помещение, в подтверждение чего представлены свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2000 и от 18.11.2011 (т. 1, л. д. 158, 159).

Постановлением администрации от 29.09.2000 N 1133 за банком на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплены земельные участки под зданиями и помещениями филиалов банка в сельских населенных пунктах Минераловодского района, в том числе 57 кв. м из общей площади 1870 кв. м земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:0008 по ул. Ленина, 76 в с. Марьины Колодцы в соответствии со сложившимся порядком пользования с совладельцем - кооперативом (т. 1, л. д. 160).

Право постоянного (бессрочного) пользования банка на земельный участок с кадастровым номером 26:23:050714:0008 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2000 и от 18.11.2011, а также выпиской из ЕГРП от 02.11.2011 (т. 1, л. д. 37, 163, 164).

Постановлением администрации от 30.10.2000 N 1256 за кооперативом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 1813 кв. м под зданием кафе, магазина и пекарни из общей площади 1870 кв. м земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:0008 по ул. Ленина, 76 в с. Марьины Колодцы (т. 2, л. д. 7).

В ГКН внесены сведения о земельных участках площадью 57 кв. м (26:23:050714:55) с видом разрешенного использования помещение филиала и площадью 1870 кв. м (26:23:050714:57) с видом разрешенного использования кафе, магазин, пекарня (т. 1, л. д. 87 - 89; т. 2, л. д. 2, 3). Сведения внесены на основании перечня ранее учтенных земельных участков по состоянию на 20.12.2002 (с учетом решения органа кадастрового учета от 19.12.2008 об исправлении технической ошибки в сведениях ГКН).

Постановлением главы Марьино-Колодцевского сельсовета от 08.05.2008 N 68 утверждена площадь земельного участка с разрешенным использованием - под кафе, магазин и пекарню в размере 619 кв. м (т. 1, л. д. 36).

Согласно актуальным кадастровым выпискам от 16.11.2011 и 31.05.2012 и кадастровому плану территории от 14.05.2012 в ГКН содержатся сведения о кооперативе как правообладателе (постоянное (бессрочное) пользование) земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57 площадью 619 кв. м; о банке - как правообладателе (постоянное (бессрочное) пользование) земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:55 площадью 57 кв. м. В качестве предыдущего кадастрового номера участков указан номер 26:23:050714:0008 (т. 1, л. д. 32 - 35, 109 - 112; т. 2, л. д. 7).

Как следует из Устава заявителя (пункт 1.1) общество создано в результате реорганизации (в форме преобразования) кооператива и является его правопреемником (т. 1, л. д. 48).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.01.2009 по делу N А63-23611/2008 за обществом как правопреемником кооператива признано право собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе пекарню (литера А) общей площадью 280,80 кв. м; магазин (литера А) общей площадью 161,70 кв. м и кафе (литеры А, А1, а, а1) общей площадью 291,40 кв. м, расположенные по адресу: с. Марьины Колодцы, ул. Ленина, 76 (т. 1, л. д. 67).

На основании названного решения в ЕГРП внесены записи о регистрации права общества на пекарню, магазин и кафе, что подтверждается свидетельствами от 15.04.2009 и выписками из ЕГРП от 20.09.2011 (т. 1, л. д. 17, 18, 21, 22, 26, 27).

12 июля 2011 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57 площадью 619 кв. м, расположенного по ул. Ленина, 6. В заявлении со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса общество указывало на возможность приобретения прав на неделимый земельный участок при условии вступления иных лиц на стороне арендатора. К заявлению общество приложило регистрационные документы, правоподтверждающие документы на объекты недвижимости и кадастровый паспорт земельного участка (т. 1, л. д. 10, 11).

Письмом от 05.08.2011 администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности банка на земельный участок с кадастровым номером 26:23:050714:0008 площадью 1870 кв. м (т. 1, л. д. 12).

13 декабря 2011 года общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка в аренду (т. 1, л. д. 13).

В письме от 07.02.2012 администрация предложила обществу для подготовки акта об отмене имеющегося у него права постоянного (бессрочного) пользования предоставить копию решения о предоставлении земельного участка (т. 1, л. д. 16).

Считая бездействие администрации по непринятию решения о предоставлении земельного участка в аренду незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что обществу и банку на праве собственности принадлежат помещения в здании, расположенном на земельном участке по ул. Ленина, 76 в с. Марины Колодцы. Земельный участок, сформированный ранее для эксплуатации здания (площадью 1870 кв. м), предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования банку и обществу в долях (57 кв. м и 1813 кв. м), и является неделимым.

Вывод судов первой и апелляционной инстанции о невозможности раздела (неделимости) земельного участка под зданием, собственниками помещений в котором являются кооператив и банк, участвующими в деле лицами не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, судебные инстанции пришли к выводу о том, что кооператив, обратившись в орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении прав самостоятельно, нарушил положения статьи 36 Земельного кодекса (пункты 3, 5 и 6), согласно которым собственники помещений в здании за оформлением прав на участок должны обращаться совместно.

Данный вывод судебных инстанций ошибочен.

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке. Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В постановлении от 20.07.2004 N 3934/04 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при анализе положений статьи 36 Земельного кодекса исходил из следующего. Если земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением. В случае, если один из собственников помещений в здании обращается с заявлением об оформлении прав на земельный участок единолично, оснований для удовлетворения такого требования не имеется.

Вместе с тем, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", отметил, что положение пункта 5 названной статьи о совместном обращении в соответствующие органы для приобретения прав на земельный участок устанавливает организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Сама же возможность приобретения названными лицами прав на данные земельные участки закреплена в пунктах 3 и 4 статьи 36 Земельного кодекса.

Предусмотренный пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), как учитывающий волеизъявление всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности, имеет особенности по сравнению с общим порядком решения соответствующих вопросов, закрепленным для индивидуальных собственников таких зданий, строений, сооружений. В силу этого названная норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и сособственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.

При рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, суду надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

В пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09 изложен правовой подход, согласно которому возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса. При этом, как следует из пунктов 19 и 20 постановления от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 4225/12 указано, что из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11, следует право одного из владельцев помещений в здании требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

По смыслу изложенного, договор аренды неделимого земельного участка, находящегося в публичной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников помещений в здании, расположенного на этом земельном участке, так и одного из них. Поэтому для заключения такого договора не требуется совместного обращения (заявлений) всех собственников помещений в здании.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, указав, что общество и банк могут переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (площадью 1870 кв. м) на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Предоставление испрашиваемого обществом земельного участка (площадью 619 кв. м) в аренду одному из собственников помещений в здании нарушит права второго собственника (банка) на переоформление принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Однако суды не учли следующее.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществляется заинтересованными лицами в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (пункт 2 статьи 3 Вводного закона).

Переоформление права на земельный участок включает в себя подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 этой статьи; принятие решения органом, уполномоченным на распоряжение участком, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 13 статьи 3 Вводного закона).

В силу статьи 6 Земельного кодекса объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, подтверждается внесением сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости.

Согласно перечню ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала 26:23:050714 (т. 2, л. д. 2 - 5) из участка с кадастровым номером 26:23:050714:0008 образованы земельные участки: с кадастровым номером 26:23:050714:55 (площадью 57 кв. м для размещения филиала банка); с кадастровым номером 26:23:050714:57 (площадью 1870 кв. м - под кафе, магазин и пекарню).

В ГКН внесены сведения о земельных участках площадью 57 кв. м (26:23:050714:55) с видом разрешенного использования помещение филиала и площадью 1870 кв. м (26:23:050714:57) с видом разрешенного использования кафе, магазин, пекарня (т. 1, л. д. 87 - 89; т. 2, л. д. 2, 3). Сведения внесены на основании перечня ранее учтенных земельных участков по состоянию на 20.12.2002 (с учетом решения органа кадастрового учета от 19.12.2008 об исправлении технической ошибки в сведениях ГКН).

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описание их местоположения, включая согласование границ. Межевание осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

На основании задания на межевание, утвержденного главой Марьино-Колодцевского сельсовета Минераловодского района 14.02.2008 (т. 2, л. д. 24), специалистами ООО "Геосервис" в марте 2008 года осуществлены работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57. В результате проведенных работ уточненная площадь участка (исходя из фактического землепользования) составила 619 кв. м.

Постановлением главы Марьино-Колодцевского сельсовета Минераловодского района от 08.05.2008 N 68 утвержден проект границ и площадь (619 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57. Предписано внести изменения в учетно-земельную документацию. Постановление принято на основании норм Земельного кодекса, Федерального закона "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" и соглашения "О передаче администрации Марьино-Колодцевского сельсовета некоторых полномочий администрации Минераловодского района" (т. 1, л. д. 36; т. 2, л. д. 31). Соглашение о передаче полномочий имеется в материалах дела (т. 2, л. д. 25 - 27), как и проект границ земельного участка, акт согласования (с приложением), каталог координат, а также акт о сдаче межевых знаков на наблюдение за сохранностью (т. 2, л. д. 28 - 30, 32 - 36).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (часть 9 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно актуальным кадастровым выпискам от 16.11.2011 и 31.05.2012 и кадастровому плану территории от 14.05.2012 в ГКН содержатся сведения о кооперативе как правообладателе земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57 площадью 619 кв. м; о банке - как правообладателе земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:55 площадью 57 кв. м (т. 1, л. д. 32 - 35, 109 - 112; т. 2, л. д. 7).

Собственникам нежилых помещений в здании по ул. Ленина, 76 выданы кадастровые выписки о земельных участках с кадастровыми номерами 26:23:050714:55 (границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства; т. 2, л. д. 7) и 26:23:050714:57 (т. 1, л. д. 32).

Таким образом, сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:23:050714:0008 (площадью 1870 кв. м) ГКН не содержит. Сведения об участке с кадастровым номером 26:23:050714:55 носят декларативный характер (не позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи). В настоящее время в ГКН внесены сведения лишь об одном земельном участке (с кадастровым номером 26:23:050714:57), однозначно определяющие его в качестве объекта недвижимости (уточненная площадь которого в результате проведенных в 2008 году работ по межеванию составляет 619 кв. м).

Общество обратилось с заявлением о приобретении арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 26:23:050714:57 (площадь которого уточнена по результатам межевания участка с кадастровым номером 26:23:050714:0008). К заявлению о приобретении прав на земельный участок общество приложило регистрационные документы, правоподтверждающие документы на объекты недвижимости и кадастровый паспорт земельного участка (пункт 13 статьи 3 Вводного закона, пункт 5 статьи 36 Кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Общество, являясь одним из собственников нежилых помещений в здании, вправе обратиться в орган местного самоуправления за оформлением права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57. Такой договор может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников помещений, так и одного из них. Заключение договора с одним лицом производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Банк в пояснениях (в отзыве на жалобу) указывает на то, что не возражает против оформления прав собственников помещений в здании на неделимый земельный участок. С учетом изложенного, бездействие администрации по непринятию решения о предоставлении земельного участка в аренду (уклонение органа местного самоуправления от заключения договора) не может быть признано основанным на законе (пункт 2 статьи 3 Вводного закона, статья 36 Земельного кодекса).

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить (изменить) решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса). Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение и постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении. Следует также выяснить, не нарушаются ли права банка (второго собственника помещений), за которым в ГКН сохранены сведения об участке с кадастровым номером 26:23:050714:55, предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:23:050714:57. Для этого необходимо исходить из принципа соблюдения баланса интересов каждого из землепользователей; проверить, определены ли местоположение и площадь участка с кадастровым номером 26:23:050714:57 с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (не требуется ли корректировка границ, уточнение площади земельного участка). Названные обстоятельства имеют существенное значение для обоснованного вывода о возможности предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка (возможности вступления в него на стороне арендатора второго собственника помещений в здании).

При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 2 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 04.06.2013 N 460), что необходимо учесть суду при новом рассмотрении дела (абзац 2 части 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 по делу N А63-8895/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко