Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2017 г. N Ф08-9983/16 по делу N А32-16633/2016

г. Краснодар

18 января 2017 г.

Дело N А32-16633/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - Павловского районного потребительского общества (ИНН 2346007187, ОГРН 1022304481935) - Швайка М.В. (доверенность от 23.11.2016), Ткачева Е.И. (доверенность от 23.11.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (ИНН 2310174811, ОГРН 1132310011481) - Давыдовой И.А. (доверенность от 06.04.2016), рассмотрев кассационную жалобу Павловского районного потребительского общества на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Авдонина О.Г., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-16633/2016, установил следующее.

Павловское районное потребительское общество (далее - потребительское общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Апрель Кубань" (далее - общество) о признании недействительными договоров от 28.03.2016 и 05.04.2016 аренды нежилых помещений общей площадью 191,6 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, станица Павловская, ул. Ленина, 18А (нежилые помещения N 1, 2, 21 - 23) и применении последствий недействительности сделок путем возложения обязанности на общество возвратить потребительскому обществу нежилые помещения.

Решением суда первой инстанции от 14.07.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе потребительское общество просит отменить решение суда от 14.07.2016 и постановление от 26.09.2016, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, судами нарушены нормы материального права. По мнению заявителя жалобы, в договорах аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована. При сравнении поэтажного плана помещений и представленного обществом кадастрового паспорта помещения прослеживаются несоответствия. На момент заключения договоров от 28.03.2016 и 05.04.2016 у арендодателя отсутствовали полномочия по распоряжению данным нежилым помещением, а именно сдачи его в аренду, ввиду отсутствия права собственности на указанное помещение. Договор от 05.04.2016 имеет срок действия 8 лет, следовательно, заключен на срок год и более, и, соответственно, подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представители потребительского общества поддержали доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 28.03.2016 потребительское общество (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения. Обстоятельство подписания указанного договора подтвердили представители обеих сторон. Подписание краткосрочного договора от 28.03.2016 обусловлено необходимостью получения в кратчайшие сроки лицензии на осуществление фармацевтической деятельности (заключение долгосрочного договора аренды требовало значительных временных затрат, связанных с его регистрацией).

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 28.03.2016 арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N 1, 2, 21 - 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, станица Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж (литера А), для использования под аптечный пункт.

Срок действия договора определен сторонами равным 11 месяцам с момента его подписания.

Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 28.03.2016, являющимся приложением N 1.

Потребительское общество (арендодатель) и общество (арендатор) 05.04.2016 подписали договор аренды нежилого помещения со сроком действия 8 лет, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N 1, 2, 21 - 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, станица Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж (литера А), для использования под аптечный пункт.

В подтверждение передачи арендодателем арендатору помещений в пользование стороны подписали акт приема-передачи от 05.04.2016.

Ввиду невозможности подготовить документацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды, а именно осуществить постановку нежилых помещений на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, потребительское общество направило в адрес общества письмо от 20.04.2016 N 48 с просьбой считать договор аренды от 05.04.2016 незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон. Потребительское общество также уведомило общество о возврате поступивших денежных средств в сумме 135 тыс. рублей по договору аренды от 05.04.2016.

В последующем потребительское общество направило в адрес общества уведомление от 05.05.2016 N 52 об освобождении нежилых помещений в срок до 11.05.2016.

Полагая, что договоры от 28.03.2016 и от 05.04.2016 аренды нежилых помещений N 1, 2, 21 - 23 общей площадью 191,6 кв. м являются недействительными, потребительское общество обратилось с иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

По смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В качестве требований закона, которым не соответствуют оспариваемые договоры аренды, потребительское общество сослалось на нормы, содержащиеся в статьях 607, 608 и 651 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды нежилых помещений являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73).

Суды установили, что в договорах от 28.03.2016 и 05.04.2016 предмет аренды определен с достаточной конкретизацией, а именно как нежилые помещения N 1, 2, 21 - 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания (литера А) по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Ленина, д. 18А. Индивидуализация передаваемых в аренду помещений также осуществлена сторонами путем их выделения на поэтажном плане, являющимся приложением N 1 к договорам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд апелляционной инстанции установил, что постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 10.03.1994 N 292 БТИ предписано провести правовую регистрацию здания кафе "Радуга", принадлежащего кооперативному предприятию общественного питания Павловского райпотребсоюза и выдать регистрационное удостоверение на право собственности.

На основании постановления Павловскому РАЙПО 16.03.1994 выдано регистрационное удостоверение о праве собственности на здание N 18а по ул. Ленина в станице Павловская общей площадью 543,2 кв. м, основной площадью 250,7 кв. м.

Справкой ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 17.03.2016 N 213 подтверждается принадлежность Павловскому РАЙПО права собственности на здание кафе "Радуга", расположенное по адресу: Краснодарский край, станица Павловская, ул. Ленина, 18А.

В силу статьи 6 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что после подписания оспариваемых договоров спорные нежилые помещения переданы потребительским обществом обществу по актам приема-передачи, на момент подписания актов у сторон отсутствовали какие-либо разногласия относительно предмета аренды, с учетом того, что потребительское общество обладало полномочиями по распоряжению спорным недвижимым имуществом на основании статьи 6 Закона N 122-ФЗ, а спорные помещения находятся в фактическом пользовании арендатора, пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем, суды верно указали, что спорные помещения переданы потребительским обществом обществу в аренду на длительный срок. Общество, заключая договоры аренды, рассчитывало на долгосрочное пользование имуществом в целях ведения в арендованных помещениях предпринимательской деятельности, подлежащей обязательному лицензированию. Заключая спорные договоры, потребительское общество должно было быть в полной мере осведомлено о том имуществе, которое оно передает в аренду, в связи с чем, заявления о недействительности договоров со стороны потребительского общества, по основаниям порока объекта аренды не соответствуют принципам добросовестности и стабильности делового оборота.

Довод потребительского общества о том, что договор от 05.04.2016 имеет срок действия 8 лет, следовательно, заключен на срок год и более, а значит, подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться, заключенным только с момента такой регистрации не принимается судом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако в сложившейся правоприменительной практике, в том числе, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, был сформирован следующий правовой подход. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать об обременении переданного в аренду имущества правами иного субъекта. В то же время при разрешении спора, возникшего между сторонами договора (в том числе по поводу внесения арендной платы), следует исходить из того, что, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора (даже не прошедшего государственную регистрацию), стороны приняли на себя соответствующее обязательство (статья 310 Гражданского кодекса), которое должно надлежаще исполняться. В данном случае воля сторон выражена в надлежащей форме и не может быть не учтена при разрешении возникшего между ними конфликта.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 14 постановления N 73. С 01.06.2015 указанная правовая позиция Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплена в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса, который действовал на момент подписания оспариваемых договоров.

Относительно невозможности постановки помещений на кадастровый учет, суды верно указали, что в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 17.05.2016 N 2343/12/16618427 на нежилые помещения расположенные по адресу: Краснодарский край, Павловский район, станица Павловская, ул. Ленина, дом 18а, которым присвоен кадастровый номер 23:24:0204258:537. При сличении плана расположения помещений на этаже, согласно кадастровому паспорту, и поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью договора, видно, что перепланировка помещений осуществлена за счет установки перегородок в одной из комнат. Указанная перепланировка не влияет на оценку действительности оспариваемых договоров.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу N А32-16633/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

Е.И. Афонина О.Л. Рассказов