Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2017 г. N Ф08-9963/16 по делу N А32-15162/2016

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

20 января 2017 г.

Дело N А32-15162/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчика - индивидуального предпринимателя Мейрабяна Григория Овакимовича (ИНН 390612651205, ОГРНИП 313231121300080), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мейрабяна Григория Овакимовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-15162/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Мейрабян Григорию Овакимовичу (далее - предприниматель) о взыскании 943 807 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате и 137 852 рублей 30 копеек пени, о расторжении договора от 21.06.2011 N 4300017427 аренды земельного участка площадью 785 кв. м с кадастровым номером 23:43:0402017:145, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Старокубанская, 108 (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка администрации (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Предпринимателем не исполнена договорные обязанности по своевременному внесению арендных платежей и использованию земельного участка по назначению. Предприниматель в суде первой инстанции не заявлял о неподведомственности дела арбитражному суду и невозможности использования земельного участка по назначению. Объект, для строительства которого предоставлен земельный участок, предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя. Спор связан с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности. Основания для прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду отсутствуют.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. С учетом условий договора от 28.02.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды ответчик в спорных правоотношениях выступает как физическое лицо. Возможность использования имущества в предпринимательской деятельности сама по себе не влияет на характер спорных правоотношений. Спор не подведомствен арбитражному суду. Размер и порядок расчета арендной платы истцом не обоснованы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 21.06.2011 администрация (арендодатель) и Биляев Г.Е. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства кафе с 09.06.2011 по 09.06.2021. Арендная плата исчислялась от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 09.06.2011 по 09.06.2021) за каждый день фактического использования или владения и должна была вноситься арендатором с момента государственной регистрации договора аренды ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. При этом расчет арендной платы производился по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком (пункт 2.3). Неиспользование участка не освобождало арендатора от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6).

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начислялась пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

По договору от 22.07.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Сеферян А.Г, а по договору от 24.02.2012 - предпринимателю. Соответствующая запись о последнем внесена в Единый государственный реестр прав 21.03.2012.

Арендодателем 13.01.2014 проведен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт N 25. Из акта следует, что земельный участок имеет частичное ограждение, свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка произрастают деревья и сорная растительность. В связи с использованием земельного участка не по назначению, наличием долга по арендной плате и пени, администрация направила предпринимателю предложение от 24.04.2015 N 11763.26 об устранении выявленных нарушений. Выявленные нарушения арендатором не устранены. Арендодатель направил арендатору уведомление от 24.08.2015 о прекращении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить его посредством подписания акта приема-передачи.

Неисполнение предпринимателем обязательств по оплате задолженности за период с 21.03.2012 по 31.07.2016 и невозвращение земельного участка послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска суды обоснованно руководствовались следующим.

В силу статьи 4 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьи 1 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса к подведомственности арбитражных судов отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Дело с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, может быть рассмотрено арбитражным судом только в том случае, когда это предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом или федеральным законом. Допускается участие граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, в арбитражном процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса).

Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами (статья 28 Арбитражного процессуального кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что необходимой составляющей права на судебную защиту является право на законный суд, в соответствии с которыми каждый при определении его гражданских прав и обязанностей имеет право на справедливое публичное разбирательство дела в разумный срок компетентным, независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. При этом определение законного суда не может осуществляться правоприменительным решением, а должно устанавливаться на основе закрепленных в законе критериев (Постановление от 16.10.2012 N 22-П, Определение от 01.03.2012 N 424-О-О).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

С учетом закрепленных в статьях 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса критериев подведомственности споров арбитражным судам, наличия у ответчика статуса индивидуального предпринимателя, цели предоставления земельного участка в аренду и, соответственно, характера спора у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для вывода о неподведомственности настоящего дела арбитражному суду. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Предприниматель не доказал факт надлежащего исполнения им обязанностей по внесению арендных платежей и использованию земельного участка в соответствии с его назначением, первоначально определенным условиями договора аренды (для строительства кафе). В отсутствие доказательств соблюдения установленных земельным законодательством публичных процедур по заключению договора аренды земельного участка в целях строительства торгово-офисного здания внесение сторонами соответствующих изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения от 06.07.2016 N 423 не может быть признано законным. Названное дополнительное соглашение, фактически заключенное с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, не повлекло каких-либо правовых последствий. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили о допущенных предпринимателем существенных нарушениях договора аренды и о наличии оснований для его расторжения.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 по делу N А32-15162/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова