Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июля 2013 г. N Ф08-4201/13 по делу N А32-12164/2012

г. Краснодар

30 июля 2013 г.

Дело N А32-12164/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Стрелковского С.Н. (удостоверение N 042041), от ответчика - индивидуального предпринимателя Власова А.С. - Картакаева Т.М. (доверенность от 09.06.2012), в отсутствие ответчика - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-12164/2012, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными (ничтожными) заключенных 20.09.2011 Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление имущественных отношений) и индивидуальным предпринимателем Власовым А.С. (далее - предприниматель) договоров аренды: N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м (кадастровый номер 23:37:0107003:674), расположенного относительно ориентира в 13-ти метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19; N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м (кадастровый номер 23:37:0107003:675), расположенного относительно ориентира в 23-х метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9; N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м (кадастровый номер 23:37:0107003:678), расположенного относительно ориентира в 43-х метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18; применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок, возложить на предпринимателя обязанность возвратить названные земельные участки управлению имущественных отношений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013, в исковых требованиях отказано, принятые ранее обеспечительные меры отменены. Судебные акты мотивированы тем, что предоставление сформированного органом местного самоуправления земельного участка, но не закрепленного за гражданином или юридическим лицом в порядке предварительного согласования места размещения объекта соответствует требованиям земельного законодательства. Строительство объектов стационарной торговой сети в водоохраной зоне Черного моря в отсутствии технических условий на водоснабжение и водоотведение не приведет к его загрязнению, засорению и истощению вод.

В кассационной жалобе прокуратура просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование своих требований заявитель указывает, что в порядке предварительного согласования места размещения объектов предоставление сформированных земельных участков не допускается. Предоставление участков в аренду возможно только посредством проведения торгов, поскольку спорные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:678 до предоставления предпринимателю сформированы органом местного самоуправления и они образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525. Спорные участки, предоставленные для строительства торгово-развлекательных комплексов, не обеспечены объектами инженерной инфраструктуры в силу чего оспариваемые договоры аренды не соответствуют требованиям земельного и водного законодательства. Кроме того, участки расположены на землях общего пользования.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 26.02.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.04.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлениями администрации от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и N 210 предпринимателю утверждены материалы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательных комплексов, акты выбора, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования города-курорта Анапа земельных участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м, 723 кв. м, расположенных в городе Анапе, с. Витязево, по ул. Светлой, в районе санатория "Вита". Формирование и постановка на государственный кадастровый учет 11.04.2011 земельных участков в установленном законом порядке подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами от 11.04.2011.

20 сентября 2011 года на основании постановлений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 03.08.2011 N 2011, 2012, 2009 управлением имущественных отношений и предпринимателем заключены договоры аренды: N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м (кадастровый номер 23:37:0107003:674), расположенного относительно ориентира в 13-ти метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19; N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м (кадастровый номер 23:37:0107003:675), расположенного относительно ориентира в 23-х метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9; N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0107003:678. расположенного относительно ориентира в 43-х метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18.

Земельные участки предназначены для размещения торгово-развлекательных комплексов. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на договорах и выписками из ЕГРП от 16.04.2012.

Полагая, что сделки являются ничтожными, поскольку заключены в нарушение земельного и водного законодательства, участки неправомерно предоставлены в порядке предварительного согласования места размещения объектов, а не торгах, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу пункта 1 статьи 31 данного Кодекса лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Иск прокуратуры мотивирован тем, что в нарушение указанных требований действующего законодательства технические условия на водоснабжение и водоотведение проектируемых торгово-развлекательных комплексов МУП "Водоканал" предпринимателю не выдавались, соответственно, в аренду предоставлены земельные участки, не обеспеченные объектами инженерной инфраструктуры, в силу чего оспариваемые договоры аренды не соответствуют требованиям земельного и водного законодательства.

Суды обоснованно отклонили указанный довод со ссылкой на то, что законом предусмотрена возможность получения заинтересованным лицом технических условий инженерной инфраструктуры после предоставления ему земельного участка для строительства при отсутствии на момент запроса резервов пропускной способности сетей и мощности или пропускной способности сети с указанием в них мероприятий по созданию (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, выполнение которых необходимо для реализации подключения объектов заказчика.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки находятся в водоохранной зоне Черного моря, но за пределами его прибрежной защитной полосы и береговой полосы.

Суды также правильно указали на недоказанность того, что отсутствие технических условий на водоснабжение и водоотведение проектируемых на находящихся в водоохранной зоне Черного моря спорных участках объектов (стационарной торговой сети) приведет к загрязнению, засорению и истощению вод.

14 февраля 2012 года предпринимателю выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (т. 1, л. д. 43 - 45).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по мотиву отсутствия оснований предоставления спорных участков на торгах (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса), суды сослались на то, что участки на момент обращения предпринимателя с заявлением не были сформированы.

Однако данный вывод сделан при неполном исследовании материалов дела и установлении значимых обстоятельств.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта определен пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса и включает в себя следующие этапы: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 данного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.

Из материалов дела видно, что постановлениями администрации от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и 210 предпринимателю утверждены документы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного комплекса акты выбора земельных участков, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования г. Анапы участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м, 723 кв. м (т. 1, л. д. 12 - 13, 90 - 91, 137)

Из кадастровых паспортов указанных участков следует, что они поставлены на учет 11.04.2011 и образованы из участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525, последний подлежит снятию с учета в момент постановки вновь образованных в результате раздела предыдущего участка (т. 1, л. д. 20, 67, 100).

Согласно части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (часть 2 статьи 11. 2 Земельного кодекса).

Право муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, площадью 239 кв. м и 23:37:0107003:675, площадью 251 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 02.08.2011 (т. 2, л. д. 49 -50, 88 - 89). Сведения о регистрации права муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:678, площадью 723 кв. м в материалах дела отсутствует.

Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса (часть 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (часть 1 статьи 11.4 Земельного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости предоставляются одно заявление о кадастровым учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи (на торгах).

Правовая позиция о том, что в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформированный земельный участок может быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11.

Суды ссылаются на то, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта участки сформированы не были. При этом в материалах дела имеются кадастровые паспорта спорных земельных участков с указанием предыдущего кадастрового номера земельного участка (23:37:0107003:525), из которого образованы пять участков (три из них предоставлены предпринимателю).

Следовательно, довод заявителя жалобы о незаконном предоставлении спорных участков предпринимателю в обход процедуры выставления их на торги, подлежит дополнительной проверке.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение от 26.02.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.04.2012 надлежит отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо установить, когда был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с номером 23:37:0107003:525, в связи с чем и когда снят указанный участок с кадастрового учета; выяснить в какой период предприниматель обращался с заявлением о предоставлении выбранных земельных участков, был ли на тот момент сформирован участок, из которого образованы путем раздела спорные участки. Суду необходимо истребовать кадастровый паспорт на земельный участок с номером 23:37:0107003:525, заявление предпринимателя, дать указанным документам надлежащую оценку и в зависимости от установленных обстоятельств, принять законный и обоснованный судебный акт с учетом единообразия в толковании и применении судами норм права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А32-12164/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова