Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 августа 2013 г. N Ф08-4398/13 по делу N А63-13316/2012

г. Краснодар

02 августа 2013 г.

Дело N А63-13316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Кесаева Вячеслава Александровича (ОГРН 304263515600211), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013 (судьи Фриев А.Л., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-13316/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кесаев В.А. (далее - предприниматель, Кесаев В.А.) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе внести изменения в ЕГРП в части указания вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 10б, а также о возложении на управление обязанности внести изменения в ЕГРП в части указания вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 10б "для размещения медицинского центра" и произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 07.10.2011 N 246 об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды от 18.08.2010 N 8390.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013, заявленные требования удовлетворены. Суды признали незаконными как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) решение управления об отказе в государственной регистрации от 30.03.2012 N 01/130/2011-106/8464/12 и обязали управление в месячный срок со дня вступления решения в законную силу внести запись в ЕГРП в сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010304:85 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования "для размещения медицинского центра" и зарегистрировать дополнительное соглашение от 07.10.2011 N 246 к договору от 18.08.2010 N 8390 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85 (запись о регистрации 16.09.2010 N 26-26-01/109/2010-573). Судебные акты мотивированы тем, что несоответствие наименования нового вида разрешенного использования спорного участка наименованиям, указанным в Правилах землепользования и застройки города Ставрополя, само по себе не является основанием для отказа во внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, и, соответственно, в ЕГРП.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая, что земельный участок расположен в зоне Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки). В соответствии с Правилами землепользования и застройки такой вид разрешенного использования ("для размещения медицинского центра") для данной территориальной зоны не предусмотрен. Изложенное означает, что существующий вид разрешенного использования земельного участка ("для строительства магазина") не может быть изменен.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно, что постановлением главы г. Ставрополя от 19.01.2004 N 152 утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место размещения магазина по ул. Бруснева в квартале 415.

Согласно пункту 2 данного постановления указанный участок предоставлен Кесаеву В.А. в аренду на 3 года для проведения проектно-изыскательский работ под строительство магазина.

Спорному участку присвоен почтовый адрес: ул. Бруснева, 10б (с учетом изменения, внесенного постановлением главы г. Ставрополя от 01.04.2004 N 1474.

27 сентября 2004 года участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования "для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина" (кадастровый номер 26:12:010304:85).

26 января 2004 года на основании постановления от 19.01.2004 N 152 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) и предприниматель заключили договор N 3682 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85 для проведения проектно-изыскательских работ под строительство магазина на срок по 18.01.2007. Договор зарегистрирован в ЕГРП 25.01.2005 за номером 26-26-12/001/2005-106.

Постановлением главы г. Ставрополя от 29.11.2006 N 3973 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010304:85 предоставлен Кесаеву В.А. в аренду на 3 года для строительства магазина.

На основании постановления от 29.11.2006 N 3973 комитет и предприниматель заключили договор от 01.04.2009 N 7053 аренды спорного земельного участка для строительства магазина на срок по 28.11.2009. Договор зарегистрирован в ЕГРП 29.05.2009 (запись о регистрации N 26-26-12/066/2009-197).

На основании постановления администрации г. Ставрополя от 05.08.2010 N 2200 (далее - администрация) земельный участок с кадастровым номером 26:12:010304:85 предоставлен Кесаеву В.А. в аренду на новый срок 3 года для продолжения строительства магазина по ул. Бруснева, 10б.

Комитет и предприниматель 18.08.2010 заключили договор N 8390 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85 для продолжения строительства магазина на срок по 04.08.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.09.2010.

23 апреля 2010 года Кесаев В.А. обратился в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного участка на "для строительства медицинского центра".

18 июля 2011 года администрацией принято постановление N 1951 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010304:85 на использование "для размещения медицинского центра".

Как видно из кадастрового паспорта от 27.09.2011 N 26/501/11-179601, в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части указания вида разрешенного использования земельного участка 26:12:010304:85 "для размещения медицинского центра".

7 октября 2011 года комитет и Кесаев В.А. подписали дополнительное соглашение N 246 о внесении изменений в договор аренды от 18.08.2010 N 8390. В пункте 1.1 договора в качестве цели предоставления земельного участка вместо "для продолжения строительства магазина" стороны указали новый вид разрешенного использования - "для размещения медицинского центра".

3 ноября 2011 года Кесаев В.А. обратился в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения и о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением вида разрешенного использования спорного участка, представив дополнительное соглашение и постановление от 18.07.2011 N 1951.

Уведомлением от 30.03.2012 N 01/130/2011-106/8464/12 управление сообщило заявителю об отказе во внесении изменений в сведения ЕГРП в части указания вида разрешенного использования земельного участка и государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения от 07.10.2011 N 246 к договору аренды от 18.08.2010 N 8390. Решение об отказе мотивировано тем, что градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен участок, не предусмотрен измененный вид разрешенного использования ("для размещения медицинского центра").

Предприниматель, полагая, что отказ управления не отвечает требованиям закона и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный акт государственного органа может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ).

В силу абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, либо если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, осуществляемых совместно с ними.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Суды установили, что спорный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4 - 9 этажей)".

Градостроительным регламентом зоны Ж-1 в Правилах землепользования и застройки г. Ставрополя одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрено размещение "лечебно-профилактических объектов".

В соответствии с пунктом 2 статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В настоящее время указанный классификатор Минэкономразвития России не утвержден.

До утверждения классификатора виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что поскольку в настоящее время классификатор не утвержден, то несоответствие наименования нового вида разрешенного использования спорного участка наименованиям, указанным в Правилах землепользования и застройки города Ставрополя, само по себе не является основанием для отказа во внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, и, соответственно, в ЕГРП. Кроме того, градостроительным регламентом зоны Ж-1 в Правилах землепользования и застройки г. Ставрополя одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрено размещение "лечебно-профилактических объектов", при этом медицинский центр как объект капитального строительства относится к лечебно-профилактическим объектам. Следовательно, изменение вида разрешенного использования спорного участка на "размещение медицинского центра" не противоречит Правилам землепользования и застройки г. Ставрополя.

Однако суды необоснованно не приняли во внимание следующее.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из материалов дела видно, что спорный участок предоставлен предпринимателю с предварительным согласованием места размещения объекта - магазина в соответствии с проведением процедуры выбора земельного участка, предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сведения о соблюдении процедур выбора земельного участка, свидетельствующих о возможности размещения на территории спорного земельного участка медицинского центра, в деле отсутствуют.

По смыслу статьей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление процедур выбора земельного участка (без проведения торгов) возможно только в отношении определенного объекта что предполагает установление соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Иной порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный не в целях строительства медицинского центра, действующим законодательством не предусмотрен.

В этой связи судам следовало оценить действия администрации и предпринимателя по инициированию и осуществлению процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесению изменений в договор аренды с точки зрения их соответствия положениям статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку вывод судов о соответствии требованиям закона направленных на государственную регистрацию документов нормам действующего законодательства сделан без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, решение суда от 01.02.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.04.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом совокупности имеющихся деле доказательств, оценить доводы заинтересованного лица о несоответствии представленных заявителем документов требованиям действующего законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013 по делу N А63-13316/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин