Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2013 г. N Ф08-4753/13 по делу N А32-41315/2011

г. Краснодар

12 августа 2013 г.

Дело N А32-41315/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Нетти" (ИНН 3442078111, ОГРН 1053477231928), заинтересованных лиц: администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи и администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2013 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-41315/2011, установил следующее.

ООО "Нетти" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения по заявлению общества в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304010:00018 площадью 9129 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по ул. Октября в Хостинском районе г. Сочи, для завершения строительства и последующей эксплуатации комплекса "Детский парк отдыха и развлечений", а также о возложении на администрацию обязанности в двухнедельный срок со дня принятия решения по делу предоставить в аренду обществу испрашиваемый участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды, на основании которого предоставлен земельный участок обществу, является ничтожной сделкой, однако право собственности общества на объекты незавершенного строительства не оспорено, поэтому бездействие администрации по предоставлению в аренду спорного участка собственнику объектов недвижимости является незаконным, нарушает его право на завершение строительства.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2012 решение от 21.05.2012 и постановлением апелляционного суда от 03.08.2012, отменены в связи с нарушением процессуальных норм.

При повторном рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013, заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении администрацией статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обязал направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304010:00018 площадью 9129 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи Хостинский район, ул. Октября, для завершения строительства объектов недвижимости. Судебные акты мотивированы тем, что право собственности общества на объекты не оспорено в установленном законом порядке, следовательно, у заявителя имеется исключительно право на получение указанного участка в аренду в целях завершения строительства, несмотря на то, что договор аренды, на основании которого ранее предоставлен в аренду земельный участок бывшему собственнику, является ничтожной сделкой. При наличии зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства за обществом, администрация лишена возможности иным способом распорядиться земельным участком в указанных размерах, поскольку испрашиваемый участок изначально отведен в установленном порядке для целей строительства комплекса "Детский парк отдыха и развлечений".

В кассационной жалобе департамент и администрация просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304010:00018 площадью 9129 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по ул. Октября в Хостинском районе г. Сочи, зарегистрировано за муниципальным образованием город Сочи 08.05.2009, что установлено судебными актами по делу N А32-26340/2010. Договор аренды, на основании которого ранее спорный участок был предоставлен бывшему собственнику, является ничтожной сделкой. Испрашиваемый участок находится в особо охраняемой природной территории. Основанием для прекращения договора аренды послужило неиспользование в указанных целях в течение трех лет земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В суд кассационной инстанции общество направило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки его представителя, поскольку он занят в другом процессе в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде г. Саратова.

С учетом норм части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции полагает, что заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит. Общество, заблаговременно уведомленное о рассмотрении жалобы, имело возможность направить в судебное заседание иного представителя.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 04.04.2013 и постановление от 06.06.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что обществу принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства (литера Е) с готовностью 92%, (литера Б) с готовностью 47%, (литера В) готовностью 6%, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Октября (т. 1, 18 - 20).

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2011 по делу N А32-26340/10 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304010:00018 площадью 9129 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по ул. Октября в Хостинском районе г. Сочи, зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 08.05.2009 (т. 1, л. д. 44 - 49)

29 июня 2011 года и 24 августа 2011 года общество обратилось в департамент и администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0304010:00018 площадью 9129 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по ул. Октября в Хостинском районе г. Сочи, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса "Детский парк отдыха и развлечений" (т. 1, л. д. 22 - 23).

Поскольку решение по заявлению общества не принято, общество, ссылаясь на нарушение администрацией и департаментом статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в суд.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 32 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (пункт 7 статьи 30 данного Кодекса).

Поскольку земельным законодательством не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства, при определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), регламентирующих вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

Так, в соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", реализация преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).

Таким образом, в качестве способа защиты права прежнего арендатора, надлежаще исполнившего свои обязательства и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, предусмотрено обращение в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).

Удовлетворяя заявленные требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что общество приступило к освоению земельного участка и, являясь собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном участке, правомерно обратилось в администрацию с заявлениями в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении участка в аренду для завершения строительства и последующей эксплуатации комплекса "Детский парк отдыха и развлечений". Поскольку право собственности общества на незавершенные объекты не оспорено в установленном законом порядке, то у заявителя имеется исключительно право на получение указанного участка в аренду в целях завершения строительства, несмотря на то, что договор аренды, на основании которого ранее предоставлен в аренду земельный участок бывшему собственнику, является ничтожной сделкой. Администрацией в предусмотренный месячный срок не принято решение о предоставлении либо отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, что является незаконным бездействием.

Указанные выводы сделаны судами без учета следующего.

Из материалов дела видно, что администрацией и ООО "Орнис" заключен договор аренды от 22.10.2004 земельного участка площадью 12 629 кв. м для обеспечения дальнейшей эксплуатации объектов орнитологического парка по ул. Октября в Хостинском районе г. Сочи, сроком действия до 01.09.2005 (т. 1, л. д. 10 - 12).

Дополнительным соглашением от 17.03.2005 в договор аренды от 22.10.2004 внесены изменения, согласно которым срок его действия продлен до 2054 года и целевое использование участка изменено "для строительства комплекса "Детский парк отдыха и развлечений"" (т. 1, л. д. 13). 18 августа 2005 года ООО "Орнис" и ООО "ОРНИ" заключили договор от 17.03.2004, по условиям которого ООО "ОРНИ" переданы права и обязанности на часть земельного участка площадью 9129 кв. м с целевым использование - для строительства Детского парка отдыха и развлечений (т. 1, л. д. 15). 3 сентября 2007 года ООО "ОРНИ" и общество (ООО "Нетти") заключили договор перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.03.2004. Обществу переданы права и обязанностей на земельный участок площадью 9129 кв. м с указанным целевым использованием (т.1, л. д. 16). Договоры от 18.09.2005 и 03.09.2007 прошли государственную процедуру регистрации. Из материалов дела видно, что для строительства предоставлялся земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий. На момент предоставления такие земельные участки относились к федеральной собственности в силу закона.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

С учетом изложенного вывод судов о том, что испрашиваемый земельный участок был изначально отведен в установленном порядке для целей строительства комплекса "Детский парк отдыха и развлечений" требует дополнительной проверки и соответствующей оценки.

Согласно договору купли-продажи от 03.09.2007 общество приобрело в собственность незавершенные строительством объекты: литера Е (готовность 92%), литера Б (готовность 47%), литера В (готовность 6%), расположенные на спорном участке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л. д. 17 - 20).

Общество в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка в аренду до 01.02.2054 для завершения строительства объектов недвижимого имущества (т. 1, л. д. 22). В судебном порядке общество обжалует бездействие администрации, выразившееся в непринятии решения по указанному заявлению.

Суды не учли, что наличие на участке объектов незавершенного строительства само по себе не влечет для администрации безусловную обязанность предоставить земельный участок в аренду.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

Таким образом, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлялось на законных основаниях.

Обстоятельства связанные с наличием условий для законного возведения принадлежащих обществу объектов, предоставлением земельного участка в установленном порядке уполномоченным субъектом для строительства, суды не исследовали, поэтому вывод о незаконном уклонении администрации от заключения договора аренды не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Краснодарского края необходимо устранить отмеченные недостатки, предложить обществу уточнить форму обращения в арбитражный суд (исковое заявление, заявление в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На основании новых и дополнительно представленных в дело доказательств дать оценку обстоятельствам создания объектов незавершенного строительства, соблюдению порядка предоставления земельного участка для строительства, после чего разрешить заявленный спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Нетти" об отложении судебного заседания надлежит отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А32-41315/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин