Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2013 г. N Ф08-3665/13 по делу N А32-18777/2012

г. Краснодар

14 августа 2013 г.

Дело N А32-18777/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны (ИНН 233100228383, ОГРНИП 311236125200044) и ее представителей - Дрожжина О.Н. (доверенность от 22.03.2011) и Ступникова В.В. (доверенность от 07.11.2011), от ответчика - индивидуального предпринимателя Лыбзикова Владимира Михайловича (ИНН 230600457989, ОГРНИП 312236110200062) - Рублева В.И. (доверенность от 11.06.2013), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331006416, ОГРН 1022303860842), Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331013276, ОГРН 1032317504108), индивидуального предпринимателя Лыбзиковой Татьяны Викторовны (ИНН 230600308970, ОГРНИП 304230631000433) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-18777/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Дрожжина Н.О. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к администрации муниципального образования Ейский район (далее - администрация), Управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление муниципальных ресурсов), индивидуальным предпринимателям Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. с иском о признании отсутствующим права аренды Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м, расположенный по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33.

Иск мотивирован тем, что передача ответчикам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 8582 кв. м препятствует истцу в реализации исключительного права на приобретение в собственность участка, занятого принадлежащими предпринимателю объектами недвижимости. Поскольку основание для регистрации права отпало (решение Ейского районного суда Краснодарского края от 12.04.2011 отменено), право аренды ответчиков следует признать отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м по адресу: ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Дрожжиной Н.О., Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. На основании постановления администрации от 19.07.2010 и договора от 20.07.2010 N 0800002048 (85) земельный участок передан Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Суды исходили из того, что оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания его возникновения (гражданско-правовой сделки). На момент рассмотрения данного спора договор аренды земельного участка от 20.07.2010 недействительным не признан (Ейским городским судом требование о признании недействительным договора аренды не рассматривалось). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу N А32-36476/2011 предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании недействительными постановления администрации от 19.07.2010 и договора аренды от 20.07.2010. Наличие на спорном участке объектов недвижимости разных собственников не исключает возможности приобретения указанными лицами земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Истцом не представлено доказательств наличия препятствий для заключения договора аренды земельного участка, необходимого для использования принадлежащих ему объектов недвижимости, а также доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о вступлении в договор аренды от 20.07.2010 в качестве арендатора. Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок находится во владении ответчиков, поэтому погашение записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не приведет к восстановлению нарушенного права истца. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта нарушения его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении требований. Довод предпринимателя о том, что законное основание сохранения реестровой записи отпало в связи с отменой решения Ейского городского суда Краснодарского края от 12.04.2011, апелляционный суд отклонил, указав на то, что договор аренды недействительным не признан (л. д. 106, 160).

Предприниматель обжаловал решение от 04.10.2012 и апелляционное постановление от 06.02.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На спорном (переданном в аренду ответчикам) земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества (здание магазина N 94 общей площадью 124,5 кв. м; здание магазина N 88 общей площадью 299,1 кв. м; а также сооружения и хозяйственные постройки). Постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 вновь образованному земельному участку в ст. Должанской присвоен новый административный адрес (ул. Пролетарская, 33). По смыслу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора имеют только те лица, имущество которых, находящееся на неделимом земельном участке, состоит в их общей долевой собственности. Предприниматель участником долевой собственности не является и намерен реализовать исключительное право на приобретение в собственность занятого объектами недвижимости участка (заявление от 13.02.2006). Сохранение в ЕГРП записи о регистрации договора аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85) не основано на законе (статьи 29, 36 Земельного кодекса, статьи 166, 167, 168, 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права и интересы предпринимателя - собственника объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Суды не учли, что государственная регистрация договора аренды приостанавливалась в связи со значительным расхождением в сведениях о площади указанного в договоре аренды земельного участка (8582 кв. м) и площади участка, необходимого для использования принадлежащего ответчикам здания хлебопекарни с котельной (3500 кв. м). Кроме того, в связи с отменой решения Ейского городского суда Краснодарского края от 12.04.2011 (о признании частично недействительным пункта 1.1 договора от 20.07.2010) отпало основание для регистрации права аренды. При таких обстоятельствах оспаривание зарегистрированного права (обременения) может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). При разрешении спора суды неправильно применили статью 36 Земельного кодекса (пункты 1, 3, 5) и не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Ссылка в апелляционном постановлении на вступившее в законную силу решение от 06.08.2012 по другому делу (N А32-36476/2011) необоснованна. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013 указанное решение отменено в связи с неправильным применением закона, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Лыбзиков В.М. в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Правообладателями объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0102061:8, являются Дрожжина Н.О., Лыбзиков В. М., Лыбзикова Т.В. и Кокшаров Н.П. Предприниматель не вносит плату за пользование частью земельного участка, занятой принадлежащими ей объектами. О формировании участка предпринимателю было известно, о чем свидетельствует подписанный ею акт согласования границ от 27.03.2009. Площадь земельного участка (8582 кв. м) утверждена распоряжением начальника управления муниципальных ресурсов от 22.06.2009 N 1143-р. Кадастровые работы и постановление об утверждении площади участка не обжаловались. В связи с уклонением предпринимателя и Кокшарова Н.П. от оформления прав на земельный участок ответчики самостоятельно обратились в администрацию, постановлением N 654 которой ответчикам предоставлен земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. По условиям договора от 20.07.2010 N 0800002048(85) предприниматель имеет право на вступление в него путем заключения с арендодателем соглашений о присоединении к договору. Договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 и дополнительное соглашение от 15.06.2012 были зарегистрированы в установленном порядке. Запись о регистрации договора аренды не нарушает прав и законных интересов истицы. Кадастровые работы по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости не проводились, в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность предприниматель не обращалась. По общему правилу, оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Договор аренды N 0800002048 (85) до настоящего времени недействительным не признан. В рамках дела N А32-18777/2012 предприниматель не заявила требования о признании договора аренды земельного участка недействительным. Ссылки предпринимателя на судебные акты судов общей юрисдикции обоснованно отклонены (требование о признании недействительным договора аренды от 20.07.2010 по существу не рассматривалось). В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 13.03.2013 по делу N А32-36476/2011 поддержаны выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у предпринимателя возможности вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора либо сформировать земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости. В соответствии с указаниями кассационного суда при новом рассмотрении дела назначена судебная экспертиза.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, иск удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности Дрожжиной Н.О. на здания магазина N 94 (литера А1) общей площадью 124,5 кв. м и магазина N 88 (литера А) общей площадью 299,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, 14б. В подтверждение этого истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права от 14.04.2011 и от 06.07.2011 (л. д. 32, 32а).

По договору купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 предпринимателю переданы в собственность сооружения и хозяйственные постройки (уборная, склады, мощение, заборы и киоски), расположенные по тому же адресу (л. д. 28 - 31).

В связи с упорядочиванием нумерации домовладений в станице Должанской постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 вновь образованному земельному участку площадью 8592 кв. м, ограниченному улицей Пролетарской, переулками Чкалова и Советов, присвоен почтовый адрес: ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 (л. д. 79).

Распоряжением начальника управления муниципальных ресурсов от 22.06.2009 N 1143-р утверждена площадь земельного участка равная 8582 кв. м и установлено его разрешенное использование - под объектами торговли и пищевой промышленности (л. д. 80).

20 июля 2010 года на основании постановления администрации от 19.07.2010 N 654 управление муниципальных ресурсов (арендодатель), Лыбзиков В.М. и Лыбзикова Т.В. (арендаторы) подписали договор N 0800002048 (85) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л. д. 25 - 27). По условиям договора арендаторам на срок до 19.07.2059 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м с видом разрешенного использования - под объектами торговли и пищевой промышленности, расположенный по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33. В пункте 1.2 указано, что на участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в общей долевой собственности арендаторов, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2006. Договор аренды заключен с условием согласия сторон на вступление в договор иных собственников объектов недвижимости (их части), находящихся на земельном участке, путем заключения с арендодателем соглашений о присоединении к договору (пункт 1.3). Согласно пункту 1.4 земельный участок передан арендаторам с 19.07.2010 без каких-либо иных документов о его передаче.

Дополнительным соглашением от 15.06.2012 сторонами внесены изменения в договор аренды, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка и порядка расчета арендной платы. Дополнительное соглашение к договору аренды прошло процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует штамп управления Росреестра (л. д. 81).

Ссылаясь на то, что запись о регистрации права аренды ответчиков на земельный участок произведена незаконно и нарушает права предпринимателя как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права (обременения) отсутствующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 0800002048 (85) в редакции дополнительного соглашения от 15.06.12012 N 1 зарегистрирован управлением Росреестра (запись регистрации 23-23-20/2005/2012-544 от 28.06.2012).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 изложен правовой подход, согласно которому иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания его возникновения (гражданско-правовой сделки). На момент рассмотрения спора договор аренды земельного участка от 20.07.2010 недействительным не признан, поскольку вступившим в законную силу решением по делу N А32-36476/2011 предпринимателю в удовлетворении соответствующего требования отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013 решение от 06.08.2012 и апелляционное постановление от 12.11.2012 по делу N А32-36476/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Руководствуясь правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, кассационный суд указал на следующее. Предприниматель, обращаясь с иском в арбитражный суд, имел целью защиту своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости. Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что истец как собственник находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости вправе ставить вопрос о признании договора аренды от 20.07.2010 недействительным в отношении части земельного участка, находящейся под его объектами недвижимости и необходимой для их использования. При этом суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы. Судами также не дана оценка тем обстоятельствам, что до принятия распоряжения от 22.06.2009 N 1143-р объекты торговли и пищевой промышленности находились на различных земельных участках, и данным распоряжением такие участки фактически объединены, при этом суды не установили получение письменного согласия предпринимателя на объединение участков. Установив, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и имеется необходимость установления дополнительных обстоятельств, кассационная инстанция принятые судебные акты отменила. При направлении дела на новое рассмотрение суд предложил установить обстоятельства, связанные с делимостью земельного участка, соблюдением установленной законом процедуры формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет, а также возможностью реализовать право на приобретение земельного участка в измененных границах в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов. С целью установления указанных обстоятельств также предложено обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2013 удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы с целью определения делимости земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8, а также соблюдения процедуры формирования земельного участка (постановки его на государственный кадастровый учет). Производство по делу N А32-36476/2011 приостановлено.

Поскольку спор о действительности договора аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85) земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 рассматривается повторно (но по существу не разрешен), вывод судебных инстанций о необходимости отказа в удовлетворении иска о признания права (обременения) отсутствующим является преждевременным. Поэтому решение и апелляционное постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении следует учесть, что предприниматель фактически владеет частью земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8, на которой расположено принадлежащее ему на праве собственности имущество (здания магазинов N 94 и N 88), а также иные хозяйственные постройки и сооружения. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается. Занимая часть спорного участка (необходимую для эксплуатации принадлежащих ему объектов), истец, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 32 и 58 постановления от 29.04.2010 N 10/22, не вправе истребовать его от ответчиков, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок (его часть).

Не являясь стороной в договоре аренды, предприниматель не вправе также требовать применения последствий его недействительности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответствующий правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8584/12.

С учетом обстоятельств, установленных судами при разрешении данного спора, а также спора по делу N А32-36476/2011, и исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, суду первой инстанции целесообразно изучить возможность объединения двух дел в одно производство для их совместного рассмотрения. Объединение взаимосвязанных дел в данном случае направлено на достижение в возможно короткий срок правовой определенности; совместное рассмотрение исков обеспечит процессуальную экономию, а также предотвратит принятие противоречащих друг другу судебных актов (часть 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Следует проверить доводы истца о недействительности договора аренды и отсутствии, в связи с этим, оснований для сохранения записи в ЕГРП, оценить возражения ответчиков, после чего принять законный и обоснованный судебный акт. При новом рассмотрении дела суду (истцу) необходимо также учесть правовые позиции, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12.

При подаче кассационной жалобы предприниматель уплатил в федеральный бюджет 2 тыс. рублей государственной пошлины (квитанция от 18.06.2013), что также необходимо учесть суду при новом рассмотрении дела (абзац второй части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А32-18777/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко