Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2013 г. N Ф08-5036/13 по делу N А61-2592/2012

г. Краснодар

22 октября 2013 г.

Дело N А61-2592/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Соло" (ИНН 1511016958, ОГРН 1071511002584) - Агаева Э.Х. (доверенность от 07.08.2013) и Хадарцева А.М. (доверенность от 10.07.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мегаком" (ИНН 1511018426, ОГРН 1101511000117) - Тавгазовой Ж.Ц. (доверенность от 19.07.2011) и Кияшкина А.В. (доверенность от 14.09.2013), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соло" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А61-2592/2012 (судьи Казакова Г.В., Годило Н.Н., Марченко О.В.), установил следующее.

ООО "Соло" обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ООО "Мегаком" со следующими требованиями:

- расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2010 недвижимого имущества - нежилого здания под литерой А площадью 30,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126;

- расторгнуть договор купли-продажи от 10.07.2010 земельного участка площадью 2 тыс. кв. м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126;

- расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2010 недвижимого имущества - автозаправочной станции N 6, состоящей из нежилого здания под литерой А (основное строение) площадью 97,4 кв. м и нежилого здания под литерой Б (мастерская) площадью 71,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, район мотеля "Дарьял";

- обязать ООО "Мегаком" вернуть переданное по договорам купли-продажи имущество (уточненные требования).

Решением суда от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.08.2013 решение от 28.12.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договоры купли-продажи не содержат условий, предоставляющие продавцу право расторгнуть договор при неисполнении покупателем обязательств по оплате. Истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, затраты на ремонт и содержание объектов недвижимости значительно превысили стоимость имущества на момент продажи.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ООО "Соло" просит постановление апелляционной инстанции от 14.08.2013 отменить, решение суда от 28.12.2012 оставить в силе. По мнению заявителя, неисполнение ответчиком (покупателем) обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров от 02.04.2010 и 10.07.2010 и служит основанием для расторжения договоров в судебном порядке; вывод апелляционного суда о том, что ООО "Мегаком" понесло значительные затраты на содержание и улучшение спорного имущества, не соответствует имеющимся в деле доказательствам, кроме того, данное обстоятельство не влечет отказ в расторжении договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Мегаком" указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании 09.10.2013 объявлен перерыв до 16 час. 15 мин. 16.10.2013.

В судебном заседании представители ООО "Соло" поддержали доводы жалобы, представители ООО "Мегаком" возражали против ее удовлетворения, ссылались на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить.

Как видно из материалов дела, ООО "Соло" (продавец) и ООО "Мегаком" (покупатель) заключили договор от 02.04.2010 купли-продажи недвижимого имущества -АЗС N 27, состоящего из нежилого здания под литерой А (основное строение) общей площадью 30,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126. Цена объекта недвижимости составляет 320 тыс. рублей, которую покупатель полностью обязуется оплатить продавцу не позднее пяти банковских дней после подписания договора (пункт 3 договора).

16 апреля 2010 года продавец передал покупателю АЗС N 27 во исполнение условий договора от 02.04.2010. Переход права собственности по договору купли-продажи от 02.04.2010 зарегистрирован в ЕГРП за N 15-15-02/018/-2010-484.

2 апреля 2010 года ООО "Соло" и ООО "Мегаком" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - АЗС N 6, состоящего из нежилого здания под литерой А (основное строение) площадью 97,4 кв. м и нежилого здания под литерой Б (мастерская) площадью 71,8 кв. м, расположенные по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, район мотеля "Дарьял" (пункт 1 договора). Цена объекта недвижимости составляет 265 тыс. рублей, которую покупатель полностью обязуется оплатить продавцу не позднее пяти банковских дней после подписания договора (пункт 3 договора).

16 апреля 2010 года продавец передал покупателю АЗС N 6 во исполнение условий договора от 02.04.2010. Переход права собственности по договору купли-продажи от 02.04.2010 зарегистрирован в ЕГРП за N 15-15-02/018/-2010-484.

10 июля 2010 года ООО "Соло" и ООО "Мегаком" заключили договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами (АЗС N 27) общей площадью 2 тыс. кв. м, с кадастровым номером 15:02:090102:25, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Кировский район, с. Дарг-Кох, ул. Мира, 126. Стоимость земельного участка составляет 57 тыс. рублей (пункт 2.1 договора). В пункте 2.2 договора стороны установили, что оплата земельного участка и расположенных объектов недвижимости осуществляется путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца не позднее семи календарных дней с момента подписания сторонами договора. Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 12.07.2010 зарегистрирован в ЕГРП за N 15-15-02/018/-2010-485.

Ссылаясь на то, что оплата по договорам купли-продажи от 02.04.2010 объектов недвижимого имущества и договору купли-продажи земельного участка от 10.07.2010 не произведена, ООО "Соло" предъявило ООО "Мегаком" претензию от 03.10.2011 с требованием о расторжении договоров купли-продажи.

Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО "Соло" с иском в арбитражный суд.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что договоры купли-продажи не содержат условий, предоставляющих продавцу право расторгнуть договор при неисполнении покупателем обязательств по оплате.

Суд кассационной инстанции признает данный вывод ошибочным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что затраты на ремонт и содержание объектов недвижимости значительно превысили стоимость имущества на момент продажи.

При этом апелляционный суд руководствовался отчетом о рыночной стоимости АЗС N 6, из которого следует, что в стоимость объекта вместе с оборудованием и земельным участком составляет 53 822 тыс. рублей, из которых 27 421 450 рублей - стоимость нежилых помещений, переданных по договору от 02.04.2010; а также справками о расходах на содержание и обслуживание АЗС N 27. Однако названные документы не могут быть признаны допустимыми доказательствами.

В данном случае должна быть установлена не рыночная стоимость АЗС, а стоимость неотделимых улучшений объектов недвижимости, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных ответчиком работ. Кроме того, отчет подготовлен только в отношении АЗС N 6. Определение затрат по восстановлению зданий должно подтверждаться надлежащими доказательствами, а также при наличии сведений о первоначальном состоянии имущества.

В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылался на то, что в момент передачи ему спорного имущества объекты не функционировали, находились в аварийном техническом состоянии. На восстановительный ремонт ООО "Мегаком" затратило 10 144 343 рубля. Однако суд первой инстанции данные доводы не оценил. Суды не установили первоначальное состояние имущества, с которым можно сравнить затраты ответчика на неотделимые улучшения и сделать вывод о том, что спорные объекты не сохранились в прежнем виде, в связи с чем их возврат продавцу невозможен. Поскольку данный вопрос требует специальных познаний, следовало обсудить вопрос о назначении экспертизы по правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поэтому решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки, обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, с учетом бремени доказывания дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 28.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А61-2592/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.В. Улько