Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2013 г. N Ф08-6432/13 по делу N А32-22470/2012

г. Краснодар

31 октября 2013 г.

Дело N А32-22470/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Цевалевой Марины Васильевны (ИНН 233007392886, ОГРНИП 307233010100023) - Санько О.В. (доверенность от 17.11.2011), от третьего лица - администрации муниципального образования Динской район Краснодарского края (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140) - Лямкиной А.В. (доверенность от 23.09.2013), в отсутствие ответчика - Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цевалевой Марины Васильевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 (судьи Галов В.В., Попов А.А., Стрекачев А.Н.) по делу N А32-22470/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Цевалева М.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) о признании недействительным отказа управления в выкупе арендуемых помещений N 1 - 39 (литера А), N 40 - 54 (литера А1), N 66 - 70 (литера а1), N 71 (литера а2), расположенных по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Луначарского, 12.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Динской район Краснодарского края (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заключенный сторонами договор аренды со стороны арендодателя фактически исполнен 01.07.2010, в связи с чем, заявитель не является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им муниципального имущества.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение, указывая, что не пользовался в спорный период арендуемым имуществом по его назначению, поскольку оно в фактическом пользовании третьего лица. Представленные судебные акты по ранее рассмотренным делам с участием тех же лиц подтверждают данное обстоятельство. Государственная регистрация договора аренды от 05.04.2005 N 259 не прекращалась в установленном законом порядке, арендатор продолжал оставаться законным владельцем муниципального имущества и после аннулирования акта приема-передачи в аренду имущества. Основанием для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого помещения является наличие зарегистрированного договора аренды. Суды необоснованно не приняли во внимание тот факт, что предпринимателем в 2005 - 2008 годах произведен капитальный ремонт спорных помещений.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации возражал против них.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 05.04.2005 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) N 259, по условиям которого арендодатель обязался передать заявителю в арендное пользование сроком с 05.04.2005 по 04.04.2054 объекты недвижимого имущества - помещения N 1 - 39 (литера А), N 40 - 54 (литера А1), N 66 - 70 (литера а1), N 71 (литера а2), расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Луначарского, 12, для использования под баню, занятие фитнесом и салон красоты.

Сторонами договора оформлен акт приема-передачи помещений от 05.04.2005.

Впоследствии подписано дополнительное соглашение от 11.07.2005, в котором арендодатель и арендатор констатировали факт того, что помещения в арендное пользование не переданы, возможность производить капитальный ремонт у арендатора отсутствует. В связи с чем, стороны пришли к соглашению считать недействительным акт приема-передачи от 05.04.2005 к договору аренды нежилого фонда от 05.04.2005 N 259.

Следующий акт приема-передачи помещений как приложение к договору аренды нежилого фонда от 05.04.2005 N 259 подписан сторонами 01.07.2010.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением рассмотреть возможность использования заявителем права на преимущественный выкуп арендуемого им помещения согласно статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В ответ на указанное обращение руководитель управления направил заявителю письмо от 28.06.2012 N 01-08/3703 об отказе в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа спорных помещений. Отказ мотивирован несоблюдением заявителем требования о непрерывности пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет.

Предприниматель, полагая, что отказ не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в действовавших на момент обращения редакциях) критериям.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены следующие условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении ряда условий, одним из которых является наличие арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) на основании договора или договоров аренды этого имущества (статья 3 Закона N 159-ФЗ, пункт 1 информационного письма N 134).

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель не является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им муниципального имущества, поскольку заключенный сторонами договор аренды со стороны арендодателя фактически исполнен 01.07.2010.

Управлением в материалы дела представлен акт осмотра нежилого помещения от 29.11.2012, акт о проведении проверки соблюдения условий использования по назначению и сохранности муниципального имущества от 23.11.2012 и фотоматериалы, из которых следует, что спорные помещения в настоящее время по назначению не используются и требуют ремонта.

Судами установлено, что настоящему спору предшествовали иные судебные споры, в частности, иск управления к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилого фонда от 05.04.2005 N 259, о возложении на предпринимателя обязанности освободить нежилые помещения, о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за период с 05.04.2005 по 16.03.2009 (дело N А32-14017/2009), а также иск предпринимателя к управлению о предоставлении в фактическое пользование нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда от 05.04.2005 N 259 (дело N А32-9842/2010).

Как видно из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2009 по делу N А32-14017/2009, рассматривая вопрос о правомерности начисления арендодателем суммы задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу о том, что фактическая передача помещений не состоялась, поэтому оснований уплаты арендных платежей и неустойки в период с 05.04.2005 по 16.03.2009 у арендатора не возникло. Спорные помещения заняты абонентским отделом районного предприятия жилищно-коммунального хозяйства. В решении от 17.08.2010 по делу N А32-9842/2010, суд констатировал, что фактическая передача объекта аренды от арендодателя к арендатору состоялась 01.07.2010, о чем составлен соответствующий акт, подписанный сторонами.

Таким образом, заключенный сторонами договор аренды со стороны арендодателя фактически исполнен 01.07.2010.

Обосновывая обстоятельство непрерывного владения спорными помещениями начиная с июля 2005 года по настоящее время, предприниматель указал на осуществления ремонта арендуемых помещений и представил в материалы дела соответствующие документы: технические условия на проектирование систем водоснабжения и водоотведения от 31.05.2005 N 498, разрешение на подключение электроустановки от 17.11.2005 N 219-33-301, акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 17.11.2005, технические условия на электроснабжение от 17.11.2005, полученные Цевалевой М.В. в отношении объекта, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Луначарского, 12, договор от 15.04.2005 на оказание услуг по капитальному ремонту арендуемых помещений, акты выполненных работ от 31.12.2005 N 1, от 31.12.2006 N 2, от 31.12.2007 N 3, от 31.12.2008 N 4, расписки в получении денежных средств по оплате ремонтных работ, фотоматериалы.

Документы, свидетельствующие о принятии заявителем мер к получению технических условий, оплате ремонтных работ и их выполнение, не являются достаточными доказательствами, позволяющими суду сделать вывод о том, что в заявленный период заявитель осуществлял фактическое владение и пользование помещениями.

Суды верно указали, что подписывая договор аренды, акт приема-передачи и дополнительное соглашение, заявитель (арендатор) должен осознавать возможные для себя последствия в случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта аренды и защитить свои права на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако с соответствующим иском заявитель обратился в суд только в 2010 году. Причин, препятствующих воспользоваться этим правом ранее, заявитель не указал. Необходимость обращения с таким иском в суд опровергает утверждение заявителя о непрерывном владении и пользовании помещениями, начиная с 2005 года по настоящее время.

Довод предпринимателя о том, что государственная регистрация договора аренды от 05.04.2005 N 259 не прекращалась в установленном законом порядке, а потому арендатор продолжал оставаться законным владельцем муниципального имущества и после аннулирования акта приема-передачи в аренду имущества, основан на неверном понимании заявителем норм материально права.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Арбитражный суд кассационной инстанции, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А32-22470/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова