Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 ноября 2013 г. N Ф08-6093/13 по делу N А22-1231/2012

г. Краснодар

05 ноября 2013 г.

Дело N А22-1231/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Бадмаевой Светланы Николаевны (ИНН 81401279183, ОГРНИП 304081407600025) - Нуриахметовой С.М. (доверенность от 06.03.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 3443081212, ОГРН 1073443007098) - Кугникова С.В. (доверенность от 28.06.2013) и Синглеевой Е.И. (доверенность от 28.10.2013), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Лиджиева Геннадия Васильевича, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.03.2013 (судья Челянов Д.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.) по делу N А22-1231/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бадмаева Светлана Николаевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к ООО "Альфа" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 14.12.2007 N 1, заключенный ОАО "Элистинская мебельная фабрика" и обществом, в части продажи земельного участка общей площадью 873 кв. м, находящегося под недвижимым имуществом: части пристроенного производственного корпуса к 2-этажному административному зданию (литеры 1, а); цеха с подвалом (литера В) общей площадью 814,01 кв. м, в том числе площадь подвала 257,82 кв. м; склада с подвалом (литера Г) общей площадью 335,52 кв. м, в том числе площадь подвала 132,54 кв. м, принадлежащего предпринимателю на праве собственности и расположенного на земельном участке с кадастровым номером (с учетом раздела земельных участков) 08:14:030609:106 по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ленина, 270;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности общества на земельный участок общей площадью 873 кв. м, находящийся под недвижимым имуществом: части пристроенного производственного корпуса к 2-этажному административному зданию (литеры 1, а); цеха с подвалом (литера В) общей площадью 814,01 кв. м, в том числе площадь подвала 257,82 кв. м; склада с подвалом (литера Г) общей площадью 335,52 кв. м, в том числе площадь подвала 132,54 кв. м, принадлежащего предпринимателю на праве собственности и расположенном на земельном участке с кадастровым номером (с учетом раздела земельных участков) 08:14:030609:106 по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ленина, 270;

- признать право собственности предпринимателя на земельный участок общей площадью 873 кв. м, находящийся под недвижимым имуществом: части пристроенного производственного корпуса к 2-этажному административному зданию (литеры 1, а); цеха с подвалом (литера В) общей площадью 814,01 кв. м, в том числе площадь подвала 257,82 кв. м; склада с подвалом (литера Г) общей площадью 335,52 кв. м, в том числе площадь подвала 132,54 кв. м, принадлежащего предпринимателю на праве собственности и расположенного на земельном участке с кадастровым номером (с учетом раздела земельных участков) 08:14:030609:106 по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ленина, 270 (уточненные требования).

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2012 принято встречное исковое заявление общества к предпринимателю о признании отсутствующим права собственности и об устранении препятствий во владении земельным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Лиджиев Геннадий Васильевич.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013, исковые требования предпринимателя удовлетворены. Во встречном иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель получил право собственности на спорный участок вместе с объектами недвижимости, поскольку при покупке недвижимого имущества к покупателю переходят права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, следовательно, ООО "Фирма "Элиста-мебель"" приобрело право собственности на ту часть земельного участка с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029, которая занята приобретенной обществом недвижимостью. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, что свидетельствует о ничтожности сделки, заключенной ОАО "Элистинская мебельная фабрика" (далее - мебельная фабрика) и обществом.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая, что к предпринимателю перешло право собственности на недвижимое имущество без перехода права на земельный участок, в связи с чем вывод о ничтожности сделки является ошибочным. Право собственности на земельный участок площадью 1,407109 га возникло у мебельной фабрики (продавец) только в 2007 году, а недвижимость передана по договору купли-продажи предпринимателю в 2004 году, следовательно, на момент продажи имущества ООО "Фирма "Элиста-мебель"", а затем предпринимателю у мебельной фабрики право собственности на земельный участок отсутствовало. Суды не приняли во внимание тот факт, что у предпринимателя имелись все основания и возможность приобрести спорный участок в собственность или получить его на праве аренды при проведении торгов. По мнению заявителя, обществом пропущен срок срока исковой давности. Кроме того, ввиду ликвидации мебельной фабрики решение Арбитражного суда от 24.02.2009 по делу N А22-114/2008 предпринимателю удовлетворении аналогичного иска отказано. В связи с чем производство по настоящему делу следовало прекратить.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель предпринимателя возражал против них.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Из материалов дела видно и судами установлено, что основании распоряжения Министерства имущественных отношений Республики Калмыкия от 25.03.2003 N 316-р "О подготовке к приватизации республиканского государственного унитарного предприятия "Элистинская мебельная фабрика"" и распоряжения от 15.05.2003 N 482-р "Об условиях приватизации республиканского государственного унитарного предприятия "Элистинская мебельная фабрика"" РГУП "Элистинская мебельная фабрика" преобразовано в ОАО "Элистинская мебельная фабрика" с уставным капиталом 457 600 рублей.

В соответствии с передаточным актом от 15.05.2003 N 1 в уставный капитал мебельной фабрики, созданной путем преобразования РГУП "Элистинская мебельная фабрика", передан имущественный комплекс на общую сумму 457 600 рублей, находившийся в хозяйственном ведении РГУП "Элистинская мебельная фабрика".

В состав имущества, подлежащего приватизации имущественного комплекса входили: земельный участок под производственной базой площадью 1,407109 га с кадастровым номером 08:14:03 06 09:00, а также расположенные на данном участке объекты недвижимого имущества производственной базы (т. 1, л. д. 66 - 84, 106 - 128).

10 августа 2007 года зарегистрировано право собственности мебельной фабрики на земельный участок под производственной базой площадью 1,407109 га, о чем выдано свидетельство о праве собственности серии 08 РК N 017640.

На основании договора купли-продажи от 19.02.2004 мебельная фабрика передала ООО "Фирма "Элиста-мебель"" двухэтажное административное здание (литеры 1, а), общей площадью 259,43 кв. м, с пристроенным производственным корпусом (литера А, Б, б, В, Г, Д, Е), общей площадью 2961,52 кв. м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029 по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ленина 270.

18 марта 2004 года Управлением по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Республики Калмыкия ООО "Фирма "Элиста-мебель"" выдано свидетельство о праве собственности.

В соответствии с договором купли-продажи от 01.06.2004 ООО "Фирма "Элиста-Мебель"" продало предпринимателю недвижимое имущество - пристроенную к двухэтажному административному зданию часть производственного корпуса: склад готовой продукции (литера Г), общей площадью 202,98 кв. м; подвал (литера Г) общей площадью 132,54 кв. м; цех (литера В) общей площадью 556,19 кв. м; подвал (литера В) 257,82 кв. м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029 по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270.

2 сентября 2004 года Управлением по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Калмыкия предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 08 АЕ N 640844 на указанные в договоре купли-продажи от 01.06.2004 объекты недвижимости (т. 2, л. д. 100, 101).

В соответствии с договором купли-продажи от 15.02.2007 ООО "Фирма "Элиста-Мебель"" передало Лиджиеву Г.В. недвижимое имущество - двухэтажное административное здание (литеры 1, а) общей площадью 259,43 кв. м; часть пристроенного производственного корпуса (литера А, Б, б, Д, Е) общей площадью 1811,99 кв. м), находящееся по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ленина 270.

13 апреля 2007 года Лиджиеву В.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 08 РК N 007513 (т. 2, л. д. 103 - 105).

14 февраля 2007 года мебельная фабрика (продавец) и общество (покупатель) заключили договоры купли-продажи N 2 и 3, по условиям которых продавец передал покупателю гараж (литера 3) площадью 134,62 кв. м и склад (литеры 7 - 9) площадью 379,22 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029 по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270 (т. 2, л. д. 106 - 111, 143 - 147).

14 декабря 2007 года мебельная фабрика (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 1.

Согласно пунктам 1.1 и 2.1.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.12.2007 N 1 мебельная фабрика (продавец) по акту приема-передачи от 14.12.2007 передало обществу (покупатель) земельный участок площадью 14 071 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под производственную базу, кадастровый номер 08:14:03 06 09:0029, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270.

14 февраля 2008 года общество произвело государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок (т. 2, л. д. 132 - 137, 164, 165).

Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов из состава земельного участка с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029 площадью 14071 кв. м образовано два земельных участка: кадастровым номером 08:14:030609:106, площадью 13 776 кв. м по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270; кадастровым номером 08:14:030609:107, площадью 305 кв. м по адресу: г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, N 87 Б, данные участки поставлены на кадастровый учет 08.02.2011 (т. 1, л. д. 90, т. 2, л. д. 164 - 172).

Предприниматель, полагая, что право собственности на спорный земельный участок перешло к нему вместе с приобретением объектов недвижимости, обратился в суд с иском.

Общество, ссылаясь на то, что право собственности предпринимателя на спорный участок не возникло, предъявило предпринимателю встречные требования.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), если договором не определено право на передаваемый земельный участок, то покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, Изложенное означает, что ООО "Фирма "Элиста-мебель"" приобрело право собственности на ту часть земельного участка с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029, которая занята приобретенной обществом недвижимостью.

Впоследствии по договору купли-продажи от 01.06.2004, заключенному ООО "Фирма "Элиста-Мебель"" (продавец) и предпринимателем (покупатель), последний приобрел право собственности на недвижимое имущество (пристроенная к двухэтажному административному зданию часть производственного корпуса: склад готовой продукции (литера Г) общей площадью 202,98 кв. м; подвал (литера Г) общей площадью 132,54 кв. м; цех (литера В), общей площадью 556,19 кв. м; подвал (литера В) 257,82 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270.

Из экспертного заключения от 11.01.2013, составленного ОАО "КалмНИИгипрозем", следует, что размер площади земельного участка, занятого пристроенным производственным корпусом к двухэтажному административному зданию, цехом с подвалом, складом с подвалом, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030609:106, составляет 873 кв. м (т. 2, л. д. 88 - 173).

Сделка, не соответствующая законодательству, независимо от того, признана ли она таковой в судебном порядке, является ничтожной, недействительна с момента совершения и не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 14.12.2007 N 1, заключенного мебельной фабрикой (продавец) и обществом (покупатель), продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 14 071 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под производственную базу с кадастровым номером 08:14:03 06 09:0029, расположенный по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 270.

При этом на земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю с 02.09.2004 и Лиджиеву Г.В. с 13.04.2007.

Суды указали, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, что свидетельствует о ничтожности сделки.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались абзацем 3 пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором разъяснено: в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Довод общества о пропуске срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отклонили.

В тоже время суды не рассмотрении должным образом возражения общества о наличии оснований о прекращении производства по данному требованию в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта по делу N А22-114/2008.

Выводы судов относительно обоснованности исковых требований предпринимателя в части признания недействительной государственной регистрации права на спорный участок за обществом не основан на нормах права.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статьей 12 названного Кодекса способами, при чем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) зарегистрированное права на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предпринимателем использован способ защиты, как признание соответствующего права, что исключает применение не предусмотренного законом способа защиты в виде признания недействительным зарегистрированного права. Поскольку соответствующая часть земельного участка находится во владении предпринимателя, признание права собственности на земельный участок, образованный за счет такой территории, позволит в полной мере восстановить права истца.

Доводы общества о том, что у предпринимателя не возникло право собственности на земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, поскольку право собственности на исходный земельный участок у мебельной фабрики возникло в 2007 году, не учитывают способ приватизации государственного имущества, положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент отчуждения участка предпринимателю), а также разъяснения, содержащиеся в пункте 11 постановления от 29.04.2010 N 10/22, поэтому отклоняются кассационным судом.

Удовлетворяя требования предпринимателя о признании права собственности на часть земельного участка, суды не учли, что резолютивная часть решения по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ): площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Резолютивная часть решения от 20.03.2013 не соответствует требованиям указанным в пункте 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ. Кассационный суд данный недостаток самостоятельно устранить не может.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

При таких обстоятельствах решение от 20.03.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 05.07.2013 надлежит отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки, определить индивидуальные характеристики земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, после чего принять судебный акт в соответствии в нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 20.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 по делу N А22-1231/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова