Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2013 г. N Ф08-6287/13 по делу N А32-27673/2012

г. Краснодар

22 ноября 2013 г.

Дело N А32-27673/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Тигран" (ИНН 2318024712, ОГРН 1022302790553) - конкурсного управляющего Мифтахова А.Г. (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2011 N А32-14021/2011), третьего лица - открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Краснодарского филиала - Литке В.В. (доверенность от 20.01.2012), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-27673/2012, установил следующее.

ООО "Тигран" в лице конкурсного управляющего (далее - конкурсный управляющий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с требованиями о признании незаконным отказа администрации в лице департамента от 28.08.2012 N 0205-16/13094 в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:155, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, 11/55а; обязании администрации в лице уполномоченного органа заключить с обществом договор аренды указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Краснодарского филиала (далее - банк).

Решением от 22.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2013, заявленные требования удовлетворены в части. Признан незаконным отказ, изложенный в письме департамента от 28.08.2012 N 0205-16/13094; на администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в аренду обществу спорного земельного участка, а также подготовить и направить заявителю проект договора аренды с предложением о заключении соответствующего договора. Требование конкурсного управляющего об обязании администрации заключить с обществом договор аренды земельного участка оставлено без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что отказ в предоставлении земельного участка обществу в аренду и направлении проекта соответствующего договора нарушает права и законные интересы общества. К заявлению о приобретении испрашиваемого права на участок заявитель приложил все необходимые документы согласно перечню, установленному приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (далее - Перечень). Кадастровым паспортом от 02.11.2011 подтверждается постановка земельного участка на кадастровый учет 14.10.2008, разрешенное использование - занят зданиями детского сада и прачечной. Сославшись на заключение кадастрового инженера Прониной М.В. от 20.03.2013 N 03, суды указали, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:155 (2935 кв. м) не превышает установленные нормативы для размещения и эксплуатации комплекса зданий, строений и сооружений с функциональным назначением - "детское школьное учреждение". Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не представила доказательства, подтверждающие невозможность принятия решения о предоставлении спорного участка в аренду обществу.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Согласно доводам жалобы, актами от 21.01.2013 и 05.03.2013 осмотра спорного земельного участка и фотоматериалами подтверждено, что на участке располагаются фундаментные основания (незавершенное строительство) трех объектов в размерах, указанных в техническом паспорте на объекты недвижимости. По смыслу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при разрушении объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение трех лет сохраняет за собой ранее предоставленный правовой титул на земельный участок в целях восстановления разрушенного объекта. Объекты недвижимости на испрашиваемом земельном участке фактически прекратили свое существование в связи с разрушением, поэтому правовые оснований для предоставления спорного участка в аренду обществу согласно статье 36 Земельного кодекса не имеется. Поскольку в судебном порядке обременение в пользу общества в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:155 по договору аренды от 15.12.2008 N 4900004925 признано отсутствующим, а договор аренды - недействительным, права на данный участок (статья 39 Земельного кодекса) у заявителя отсутствуют.

Письменные отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании конкурсный управляющий и представитель банка просили состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное заседание проведено с учетом статьи 156 Кодекса.

В судебном заседании от 07.07.2013 объявлялся перерыв до 14.07.2013 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить, судебные акты - отменить с направлением на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2011 N А32-14021/2011 ликвидируемый должник (общество) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство до 11.01.2012 по упрощенной процедуре банкротства; прекращены полномочия руководителя, иных органов управления должника; конкурсным управляющим утвержден Мифтахов А.Г. Определениями от 11.01.2012 и от 07.06.2012 срок конкурсного производства продлен до 28.12.2012.

На основании договора купли-продажи от 31.12.1999 (т. 1, л. д. 23 - 26) общество является собственником следующих объектов недвижимости: нежилое здание детский сад (литеры А, А1, а) площадью 266,2 кв. м, условный N 23-23-46/037/2007-243; нежилое здание детский сад (литеры Б, Б1, б) площадью 255,1 кв. м, условный N 23-23-46/037/2007-244; нежилое здание детский сад (литера В) площадью 18,1 кв. м, условный N 23-23-46/037/2007-245, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Вардане, ул. Львовская, дом N 11/55а, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 04.09.2012 (т. 1, л. д. 27 - 30).

Указанные объекты недвижимости находятся в залоге у банка по договору об ипотеке от 26.03.2009 N 090307/0008-7.1.

16 декабря 2008 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004925, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок площадью 2935 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:155, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, 11/55а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для здания детского сада и прачечной. Часть земельного участка площадью 117 кв. м расположена в границах "красных линий". Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта в экономико-планировочной зоне Г-1 (т. 1, л. д. 35 - 39). Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации по 16.12.2033.

Решением от 30.05.2011, с учетом дополнительного решения от 22.11.2011, по делу N А32-28454/2010, договор аренды от 16.12.2008 N 4900004925 признан недействительной (ничтожной) сделкой, обременение в виде аренды в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:155 признано отсутствующим (т. 1, л. д. 42, 45).

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 по делу N А32-28454/2010 разъяснено, что дополнительное решение от 22.11.2011 является основанием для погашения в ЕГРП записи от 16.01.2009 N 23-23-46/076/2008-362 об ограничении (обременении) - аренде общества.

Согласно выписке из ЕГРП от 04.09.2012 земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0121008:155 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - город-курорт Сочи с 01.03.2010.

В соответствии с кадастровым паспортом от 02.11.2011 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 14.10.2008, разрешенное использование - "занят зданиями детского сада и прачечной" (т. 1, л. д. 31 - 34).

23 марта 2012 года общество обратилось в МАУ МФЦ города Сочи с заявлением о предоставлении муниципальной услуги: "Предоставление земельных участков под объектами недвижимости в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование на территории муниципального образования город-курорт Сочи" (т. 1, л. д. 46).

24 мая 2012 года МАУ МФЦ города Сочи представило уведомление о приостановлении оказания муниципальной услуги до 21.06.2012 в связи с выявлением несоответствия фактического состояния земельного участка и расположенных на нем объектов (т. 1, л. д. 47).

Письмом департамента от 06.06.2012 N 0205-16/8285 в предоставлении обществу муниципальной услуги отказано со ссылкой на отсутствие полномочий конкурсного управляющего на заключение сделок от имени общества, которые могут повлечь ущерб кредиторам (т. 1, л. д. 49).

Собранием кредиторов от 22.06.2012 (протокол N 4) конкурсному управляющему делегированы полномочия на заключение договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 53 - 55).

26 июня 2012 года общество повторно обратилось в МАУ МФЦ города Сочи с заявлением о предоставлении участка в аренду с приложением документов согласно расписке (т. 1, л. д. 56).

Письмом от 28.08.2012 N 0205-16/13094 департамент вновь отказал обществу в предоставлении муниципальной услуги, мотивируя отсутствием объектов недвижимого имущества, указанных в представленных документах (т. 1, л. д. 57, 58).

Отказ департамента, изложенный в письме от 28.08.2012 N 0205-16/13094, послужил основанием обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных Перечнем (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса в месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный на распоряжение земельным участком орган принимает решение о предоставлении земельного участка. Рассмотрение поступивших от граждан и юридических лиц заявлений для органов государственной власти и органов местного самоуправления является обязательным и входит в их обязанности.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Кодекса приведенные сторонами доводы и представленные ими доказательства, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в аренду обществу не соответствует закону и нарушает права заявителя как собственника объектов недвижимости, находящихся на этом участке.

В то же время, отказывая обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого участка, администрация указала на факт отсутствия объектов недвижимости, указанных в представленных документах (объекты фактически разрушены), со ссылкой на акты осмотра и фотографии, представленные в материалы дела.

Пунктом 1 статьи 39 Земельного кодекса установлено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу указанных положений земельного законодательства при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 39 Земельного кодекса условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

По условиям договора аренды от 15.12.2008 N 4900004925 земельный участок предоставлялся обществу для здания детского сада и прачечной.

В тоже время в рамках дела N А32-28454/2010 договор аренды от 16.12.2008 N 4900004925 признан недействительной (ничтожной) сделкой, обременение в виде аренды в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:155 по договору аренды от 15.12.2008 N 4900004925 признано отсутствующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса в взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса. Данная позиция не учтена судебными инстанциями при рассмотрении дела.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для их правильного принятия, выводы судов не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать правовую оценку доводам участвующих в деле лиц и доказательствам по делу в их совокупности, установить наличие (отсутствие) у общества титула на спорный участок, исходя из смысла статьи 39 Кодекса, учесть позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и, на основании норм действующего законодательства вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А32-27673/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова