Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2013 г. N Ф08-6887/13 по делу N А01-2424/2012

г. Краснодар

03 декабря 2013 г.

Дело N А01-2424/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея (ИНН 0105001072) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 11.06.2013), Мещериновой О.А. (доверенность от 08.07.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450), третьего лица - администрации муниципального образования "Город Майкоп", извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 (судья Шебзухов З.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А01-2424/2012, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Хуторок" (далее - общество) о взыскании арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 по состоянию на 30.04.2013 в размере 5 374 036 рублей 32 копеек (с учетом увеличения размера заявленных требований, т. 1, л. д. 59).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).

Решением от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2013, исковые требования удовлетворены в части:

с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды от 17.12.2010 N 607 в размере 494 099 рублей 32 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 12 881 рубль 98 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что общество произвело капитальный ремонт на сумму 4 879 937 рублей, что подтверждается представленными в дело документами, которые суды признали допустимыми и достаточными доказательствами, свидетельствующими о выполнении работ на указанную сумму. Со ссылкой на статьи 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о возможности требования обществом как арендатором уменьшения возникшей задолженности по арендной оплате на сумму 4 879 937 рублей в связи с выполнением работ по капитальному ремонту наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп". Суды также указали, что без проведения ремонта использование арендуемого имущества по целевому назначению не представлялось возможным, констатировав вместе с тем отсутствие достаточных доказательств для зачисления в счет арендной платы расходов общества на ремонт кровли на сумму 2 330 563 рублей, ввиду чего исковые требования удовлетворены в части - на сумму 494 099 рублей 32 копеек.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, что подтверждено материалами дела и не оспорено. Суды необоснованно зачли сумму ремонта здания гостиницы в счет арендной платы, поскольку договором аренды не предусмотрено освобождение арендатора от оплаты аренды в счет стоимости ремонта. Суды не приняли во внимание, что пунктами 4.4.7, 4.4.10 договора аренды общество приняло на себя обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, который осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. Проведение торгов предполагает получение прибыли, но не освобождает арендатора от оплаты аренды в счет стоимости ремонта. Суды не исследовали доводы комитета, ссылающегося на пункт 5.2 договора, которым предусмотрено, что, если арендатор произвел улучшения, не отделимые без вреда для здания, их стоимость не подлежит возмещению арендодателем. Является необоснованным вывод судебных инстанций о том, что без проведения ремонта использование арендуемого имущества по целевому назначению не представлялось возможным (такие доказательства в материалы дела не представлены). Договор аренды заключен по итогам торгов, поэтому изменение цены в данном случае невозможно. Предоставление разрешения арендатору на проведение капитального ремонта к договору должно оформляться дополнительным соглашением (пункт 7.1 договора), которое в данном случае отсутствует. Письмо комитета, в котором отражено согласие на зачет сумм капитального ремонта в счет арендных платежей не может быть принято ввиду отсутствия оригинала документа.

Отзыв на кассационную жалобу общество не представило, явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено с учетом статьи 156 Кодекса.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, просили ее удовлетворить.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить, судебные акты - отменить с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607, согласно которому обществу за плату во временное владение и пользование передано здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: город Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв. м (т. 1, л. д. 8 - 11). Срок аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 (раздел 2 договора).

Арендная плата в год определена на основании итогов конкурса и составила 3 072 тыс. рублей, за пользование зданием арендатор уплачивает в месяц 216 949 рублей (раздел 3 договора).

В силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязуется провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями. Капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10 договора).

По акту приема-передачи от 17.12.2010 (т. 1, л. д. 12) здание передано арендатору.

В названном документе отражено техническое состояние здания: 1) наружные стены: по фасаду частично разрушены, подлежат реконструкции как представляющие архитектурную ценность; оштукатуренные с силикатной покраской стены местами осыпались, подлежат капитальному ремонту; неоштукатуренные стены местами разрушаются под воздействием осадков, подлежат сплошной штукатурке с последующей отделкой; 2) окна: рамы деревянные 1988 года, износ 90%, подлежат замене; 3) двери: все входные двери, кроме парадной, износ 90%, подлежат замене; 4) цоколь: кирпичный, разрушается, поврежден грибком на 80%; 5) освещение: дворовой территории не работает; 6) внутреннее состояние здания: стены кирпичные со штукатуркой и побелкой, местами частично штукатурка осыпалась, поражены грибком, подлежат 100% отделке, гипсокартонные перегородки частично разрушены от влаги, отделка осыпалась и подвержена вздутию; 7) полы: из плиток, линолеума, паркета и ковролина, выполнены в 1988 году, местами разрушены и подлежат замене; 8) двери: внутренние филенчатые, подлежат замене; 9) облицовка: в ванных и туалетах осыпалась, подвержена вздутию, подлежит замене; 10) балконы: все разрушаются, не эксплуатируются, подлежат капитальному ремонту; 11) лестничные пролеты: разбиты, ограждения лестниц перекошены, не закреплены закладные детали, проржавели, подлежат 100% замене;

12) электроосвещение: выполнено в 1988 году двужильными проводами, открыто, подлежит 100% замене по новым требованиям (светильники старого образца, истек срок эксплуатации, подлежат полной замене); 13) радиаторы: отопление и трубы к ним (42 шт.) не греют, забиты, проржавели, подлежат замене; 14) санузлы: и трубы к ним имеют 80% износ, подлежат полной замене; 15) вентиляция: старая, забита, не работает, в 12 номерах стоят кондиционеры старые, нерабочие, подлежат замене (т. 1, л. д. 13).

Основанием обращения комитета в арбитражный суд послужило ненадлежащее выполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей и возникшая задолженность по состоянию на 30.04.2013.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанностью арендодателя является предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное владение; обязанностью арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса).

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции констатировали, что в ходе исполнения договора аренды от 17.12.2010 N 607 и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором, выявлены непредвиденные недостатки здания (непригодность кровли гостиницы).

Письмом от 03.11.2011 N 122 общество обратилось в комитет с просьбой осуществить необходимые работы и рассмотреть вопрос об освобождении от арендной платы в сумме утвержденной сметы расходов на проведение работ (т. 1, л. д. 55).

Письмом от 15.01.2012 комитет разрешил арендатору произвести капитальный ремонт кровли согласно локальному сметному расчету от 14.11.2011 сметной стоимостью 2 330 563 рублей и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп" с возмещением затрат за счет освобождения от оплаты аренды на указанную сумму (т. 1, л. д. 54).

В целях устранения недостатков общество заключило договор об оказании услуг от 08.11.2011 N 24 (по демонтажу кровли), договор на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 (ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы) (т. 1, л. д. 79, 87 - 92).

Стоимость работ в соответствии с пунктом 2.1 договора от 01.08.2012 N 2 составила 4 879 937 рублей. Работы выполнены в период с 01.08.2012 по 20.03.2013, оплачены обществом согласно первичным документам (т. 1, л. д. 93 - 115), что позволило судам уменьшить сумму заявленной к взысканию арендной платы на 4 879 937 рублей.

В тоже время, частично удовлетворяя исковые требования, судами не учтено следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно материалам дела, договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп". Арендная плата установлена на основании итогов конкурса, и, следовательно, не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Уменьшая размер арендной платы, суды руководствовались статьями 612 и 614 Гражданского кодекса, предусматривающими право арендатора на уменьшение арендной платы. При этом в качестве согласия на такое уменьшение суды расценили письмо комитета от 15.01.2012.

Однако вывод о возможности включения в стоимость платы по аренде стоимости капитального ремонта сделан без учета пунктов 4.4.7, 4.4.10 договора аренды, на основании которых на общество возложена обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, который осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит.

Кроме того, в пункте 5.2 стороны согласовали, что, если арендатор произвел улучшения, не отделимые без вреда для здания, - их стоимость не подлежит возмещению арендодателем.

Более того, пунктом 7.1 договора закреплено, что изменения и дополнения к договору могут вноситься в соответствии с действующим законодательством только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Таким образом, коллегия считает, что выводы судебных инстанций сделаны без учета положений указанных пунктов договора аренды.

Работы, проведенные на основании договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 на сумму 4 879 937 рублей, связаны с ремонтом наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы.

В тоже время, уменьшая размер арендной платы на указанную сумму, суды не дали должной оценки пунктам 4.4.7, 4.4.10, 5.2 рассмотренного договора.

Указанные обстоятельства нуждаются в дополнительном исследовании судебными инстанциями.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды неполно исследовали обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, полно и всесторонне исследовать и оценить в совокупности доказательства, истребовать и исследовать конкурсную документацию на право заключения договора аренды, изучить все доводы участвующих в деле лиц, приведенные, в том числе в кассационной жалобе, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Расходы по уплате государственной пошлины распределить при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу N А01-2424/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова