Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 октября 2014 г. N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013

г. Краснодар

16 октября 2014 г.

Дело N А32-35989/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Мацеста"" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) - Карповича В.Г. (доверенность от 20.03.2014), в отсутствие истца - администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Мацеста"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-35989/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кафе "Мацеста"" (далее - ответчик) о взыскании 921 428 рублей 59 копеек платы за использование земельного участка в период с 01.01.2012 по 30.09.2013, пени в размере 108 977 рублей 21 копейки и расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка общей площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1.

Решением от 27.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.06.2014, заявленные требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 921 428 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате и 108 977 рублей 21 копейка пени; договор аренды от 02.05.2012 N 4900007504 расторгнут. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению предусмотренных договором арендных платежей за пользование земельным участком. Суды исходили из закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципа платности землепользования, а также наличия у арендатора законодательно установленной (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса) обязанности по оплате аренды. Доказательства погашения долга в дело не представлены, поэтому требование администрации о взыскании 921 428 рублей 59 копеек задолженности по арендным платежам признано обоснованным и удовлетворено. При рассмотрении требования о расторжении договора суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса. Допустив длительную просрочку во внесении арендной платы, общество существенно нарушило условия договора. Неисполнение обязательства по оплате повлекло удовлетворение требования администрации о расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504. Порядок расторжения договора истцом соблюден (письма от 25.02.2013 и 16.04.2013). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на ответчика.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что документы, подтверждающие передачу земельного участка с 29.12.2011 не представлены. Заявленная неустойка рассчитана неверно, так как договор аренды заключен 02.05.2012, а зарегистрирован только 09.06.2012. Договор аренды заключен на крайне не выгодных условиях, при его заключении арендодатель действовал недобросовестно, злоупотребляя правами. Арендная плата должна устанавливаться, исходя из величины стоимости ежегодной арендной платы, определенной судебной экспертизой по состоянию на 02.05.2013, в размере 38 001 рубля. Отказ апелляционного суда в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу не соответствует нормам процессуального законодательства.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал ее доводы, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Иные участники процесса явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса.

Определением от 10.09.2014 по ходатайству общества рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 07.10.2014 в 14 часов 05 минут.

Распоряжением от 07.10.2014 N 229-б в порядке статьи 18 Кодекса произведена замена судьи Епифанова В.Е. (находящегося в отпуске) на судью Мещерина А.И., рассмотрение дела начато с самого начала.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 02.05.2012 на основании постановления от 29.12.2011 N 2650 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900007504 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды, по которому муниципальное образование город Сочи обязалось предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочной, категория земель - земли населенных пунктов (л. д. 24 - 28).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 29.12.2016.

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составил 597 947 рублей (пункт 3.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2013 N 19/028/2013-075.

Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Пунктом 6.2 договора исполнение обязанности по внесению арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) из расчета 0,05% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Из условий договора следует, что земельный участок передан арендатору 02.05.2012 (в день подписания договора), тогда как арендная плата подлежит внесению с 29.12.2011, исчисляется в соответствии с пунктом 3.1 договора - с 29.12.2011 по 29.12.2016.

Основанием обращения администрации в арбитражный суд послужило ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы в заявленный период.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 22 Земельного кодекса, пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.

Пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период при условии фактической передачи имущества арендатору по акту или иному документу, что соответствует содержащимся в статье 611, пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса и пункте 10 информационного письма N 66 нормам и рекомендации.

Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Разрешая спор, удовлетворяя заявленные требования, суды указали на документальное подтверждение обстоятельств нарушения обществом договорных обязательств и их систематический характер (длительное невнесение арендных платежей), и пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании и расторжения договора аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4900007504.

В то же время в данном деле судебные инстанции не учли следующее.

В пункте 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащем исполнении договорных обязательств" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Таким образом, при разрешении спора суду надлежало дать соответствующую правовую оценку договору аренды на предмет действительности.

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 7900007504 размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 рублей.

В то же время, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92).

В преамбуле к Правилам указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности; в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы (пункт 1.2 Правил).

Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил, т. е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Из обжалуемых судебных актов не следует, что суды исследовали обоснованность применения истцом при расчете размера годовой арендной платы, установленного отчетом от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки и противоречия, проверить обоснованность приведенного администрацией расчета, а также доводы общества относительно произведенных оплат, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А32-35989/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин