Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 октября 2014 г. N Ф08-7449/14 по делу N А53-25802/2013

г. Краснодар

14 октября 2014 г.

Дело N А53-25802/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Карапетяна Артема Марати - Турсункулова А.Б. (доверенность от 03.12.2013), в отсутствие истца - Комитета по управлению имуществом города Батайска, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карапетяна Артема Марати на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2014 по делу N А53-25802/2013 (судья Пипник Т.Д.), установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Карапетяну Артему Марати (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 21.03.2008 N 4278;

- возложить на предпринимателя обязанность передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011403:0740, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Речная, 115 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Предприниматель обратился со встречным иском о возложении на комитет обязанности заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка на новый срок на 3 года.

Определением от 21.04.2014 встречный иск принят к производству.

Решением от 23.05.2014 иск комитета удовлетворен в части требования о возложении обязанности по возврату спорного земельного участка, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для расторжения договора аренды, ввиду истечения срока действия договора. Суд пришел к выводу, что договор не возобновился на неопределенный срок, поскольку комитет до истечения срока действия договора выразил волю на прекращение арендных отношений. Требование о возвращении земельного участка суд нашел обоснованным, с учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд отказал в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на невозможность заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов. Предприниматель не представил доказательств освоения участка в установленном порядке.

Апелляционная жалоба возвращена предпринимателю (определения от 08.07.2014, от 16.07.2014).

Предприниматель обжаловал решение в порядке главы 35 Кодекса, просил отменить судебный акт в части удовлетворения требований комитета и отказа предпринимателю в удовлетворении встречного иска и принять новый судебный акт, которым встречный иск - удовлетворить, а в иске комитету - отказать. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Комитет не доказал соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды. На момент подачи иска предприниматель не имел задолженности перед комитетом по арендной плате. Зачет переплаты по арендной плате свидетельствует о совершении комитетом конклюдентных действий по пролонгации договора на неопределенный срок. Предприниматель представил копию заявления (с доказательством получения комитетом) о продлении срока договора аренды, на которое комитет не ответил. Предприниматель доказал производство подготовительных и изыскательских работ, получение технических условий, которые предшествуют получению разрешения на строительство и являются обязательными. 15 сентября 2011 года Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска выдало предпринимателю разрешение на выполнение подготовительных работ, что опровергает информацию, изложенную в письмах от 10.12.2012 и от 30.05.2013, и, соответственно, выводы суда. В ходе получения разрешения на строительство выяснилось, что проектная документация, выполненная ООО "Остовъ", не соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому получить разрешение на строительство по данному проекту было невозможно. Предприниматель заказал новый проект, для чего заключил соответствующий договор.

В рамках реализации этого договора были подготовлены и согласованы эскизные чертежи, проведена топографическая съемка участка, результаты которой зарегистрированы в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности городского округа города Батайска за N 46:0001282. По результатам топографической съемки установлено пролегание через земельный участок кабельной линии, которая препятствует проектированию здания. В связи с этим возникла необходимость вынести за пределы земельного участка кабельную линию, для чего предприниматель получил технические условия в ОАО "Донэнерго". До 14.10.2013 предприниматель получил все необходимые технические условия для проектирования здания. Главный архитектор уклонялся от согласования градостроительного чертежа, который нужен для получения градостроительного плана земельного участка. Вывод суда о необходимости проведения торгов является ошибочным и основан на неправильном понимании пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73). Часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2007 N 135-ФЗ) предусматривает заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса, аукциона. Статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) неприменима в рассматриваемой ситуации, поскольку регламентирует порядок предоставления новых земельных участков для строительства.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 21.03.2008 комитет (арендодатель) и Новожилова И.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4278, по которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 61:46:011403:0740 площадью 1422 кв. м для строительства магазина смешанной торговли, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Речная, 115 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на срок с 04.02.2008 по 04.02.2011. Договор прошел установленную законом государственную регистрацию.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 230 тыс. рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2008.

24 августа 2009 года Новожилова И.В. и Репина О.И. заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2008 N 4278.

Соглашением от 26.05.2011 срок договора аренды продлен до 04.02.2014.

29 июня 2011 года Репина О.И. и предприниматель заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2008 N 4278, участок передан ответчику.

Комитет, считая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнял договорные обязанности, обратился с иском в суд.

Предприниматель, считая себя исправным арендатором, обратился с иском о заключении договора на новый срок.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Как установил суд первой инстанции, на момент рассмотрения спора по существу срок договора аренды (04.02.2014) истек, поэтому следует признать правомерным вывод суда о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен. С учетом изложенного у суда не имелось правовых оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд, приняв во внимание факт подачи комитетом иска о возвращении земельного участка до истечения срока договора, пришел к выводу об отсутствии воли арендодателя на продолжение арендных отношений с предпринимателем, поэтому оснований для квалификации спорного договора как заключенного на неопределенный срок у суда не имелось.

Ссылка предпринимателя на то, что зачет переплаты по арендной плате свидетельствует о совершении конклюдентных действий по пролонгации договора на неопределенный срок, является несостоятельной по следующим основаниям.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательств по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, зачет переплаты по арендной плате не свидетельствует о совершении конклюдентных действий по пролонгации договора на неопределенный срок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку суд первой инстанции установил прекращение обязательственных отношений сторон, в связи с истечением срока договора и явным выражением комитетом отсутствия воли на продолжение арендных отношений, то требования истца о возврате имущества правомерно удовлетворены.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении заявленных им встречных требований, суд обоснованно исходил из следующего.

Целью обращения предпринимателя в суд является получение земельного участка в аренду на новый срок (с оформлением соответствующего договора).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Ссылка предпринимателя на преимущественное право на заключение нового договора (статья 621 Гражданского кодекса) правомерно отклонена судами.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют. С учетом изложенного доводы предпринимателя о возможности применения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса надлежит отклонить.

Кроме того, наличие у лица права на заключение договора аренды в преимущественном порядке не исключает необходимости соблюдения норм специального законодательства, при предоставлении земельных участков в аренду (пункт 1 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Заключение нового договора аренды земельного участка с целью строительства в порядке пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса (без проведения торгов) возможно только при условии принятия компетентным органом нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В отсутствие нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок с целью строительства возможно только с соблюдением порядка, установленного пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего проведение торгов.

Следует признать несостоятельным довод предпринимателя о том, что часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2007 N 135-ФЗ предусматривает возможность заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса, аукциона. В силу части 2 статьи 17.1 указанный в части 1 данной статьи порядок заключения договоров, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом.

Условием реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок является надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору (статья 621 Гражданского кодекса).

Суд, оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, установил, что по условиям договора аренды от 21.03.2008 земельный участок передан предпринимателю для строительства магазина смешанной торговли. Вместе с тем земельный участок не освоен, строительство на земельном участке не начато, поэтому оснований считать предпринимателя исправным арендатором не имеется.

Приведенные предпринимателем в кассационной жалобе, мотивы об отсутствии вины заявителя в том, что строительство на спорном земельном участке не начато и производство им подготовительных и изыскательских работ, получение технических условий, не свидетельствуют о возникновении у предпринимателя исключительного права на приобретение в аренду спорного земельного участка.

Ссылка предпринимателя на направление им заявления о продлении срока договора аренды отклоняется, поскольку указанное может связывать арендодателя в его воли на прекращение арендных отношений только в случае установления предусмотренного законом исключительного права арендатора на использование земельного участка. Такое право у предпринимателя отсутствует.

Остальные доводы кассационной жалобы не влияют на правильность выводов суда и не способны их опровергнуть. Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2014 по делу N А53-25802/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин