Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2013 г. N Ф08-7362/13 по делу N А53-2301/2013

г. Краснодар

13 декабря 2013 г.

Дело N А53-2301/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Леоновой О.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН люкс" (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726) и ответчиков: муниципального образования город Таганрог в лице Финансового управления города Таганрога, Комитета по управлению имуществом города Таганрога, и третьих лиц: Управления Федерального казначейства по Ростовской области, Министерства финансов Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального образования город Таганрог в лице Финансового управления города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А53-2301/2013, установил следующее.

ООО "МАНХЭТТЕН люкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному образованию город Таганрог в лице Финансового управления города Таганрога (далее - управление), Комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) о взыскании с муниципального образования город Таганрог за счет муниципальной казны в лице Финансового управления города Таганрога 506 034 рублей 86 копеек неосновательного обогащения и 90 979 рублей 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Определением от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального казначейства по Ростовской области и Министерство финансов по Ростовской области.

Решением от 13.05.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.08.2013, с муниципального образования город Таганрог за счет муниципальной казны в лице Финансового управления города Таганрога в пользу общества взыскано 506 034 рубля 86 копеек неосновательного обогащения, 90 979 рублей 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 14 940 рублей 30 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований к комитету отказано. Суды указали, что излишне уплаченная арендная плата после заключения договора купли-продажи арендованного обществом недвижимого имущества является для арендодателя неосновательным обогащением.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать обществу в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, надлежащим ответчиком по делу является Комитет по управлению имуществом города Таганрога. Ссылаясь на статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации, поэтому до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость у арендатора остается обязанность по уплате арендных платежей согласно условиям договора аренды.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.06.2002 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1806 (с учетом дополнительного соглашения от 10.02.2003), согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 451,85 кв. м (литера А), 1-й этаж, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, для использования под офис, пункт общественного питания.

Срок действия договора определен с 01.06.2002 по 04.03.2015 (пункт 2 дополнительного соглашения к договору от 17.03.2005).

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды арендная плата определяется по приложению, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды. В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендная плата вносится ежемесячно в течение первых десяти суток каждого месяца на расчетный счет арендодателя путем перечисления. Арендная плата начисляется по дополнительным соглашениям к договору и изменяется на основании решения городской Думы города Таганрога (приложение к договору аренды от 01.04.2005). На 15.11.2010 арендная плата за арендованное обществом помещение с 25.10.2009 составляла 93 710 рублей 17 копеек плюс налог на добавленную стоимость.

19 марта 2010 года комитет и общество заключили договор купли-продажи N 132/А-10 арендованного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). По условиям договора купли-продажи комитет обязался передать в собственность общества нежилые помещения площадью 451,3 кв. м (литера А), 1 этаж, номера на поэтажном плане 17, 17а, 17б, 17в, 17г, 17ж, 17з, 17и, 17д, 17е, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 36, 37, 37а, 376, 37в, 37г, 37д, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53. В порядке пункта 3.2 оплата осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет в соответствии с графиком внесения платежей (приложением к договору).

Покупатель надлежащим образом выполняет свои обязательства по внесению выкупных платежей, что подтверждается платежными поручениями N 31, 26, 37, 038, 039, 82, 60, 68, 81, 112.

В силу пункта 9.1 договора купли-продажи договор считается заключенным и вступает в действие с момента подписания сторонами. Согласно пункту 6.1 право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.

Регистрация права собственности общества произведена 13.09.2010, номер регистрации 61-61-42/062/2010-97.

В письме от 25.11.2010 N 28-с комитет уведомил истца о необходимости погашения задолженности по арендной плате за выкупленное помещение за период с 10.04.2010 по 15.11.2010. Согласно приложенному расчету задолженность составила 506 034 рубля, пеня - 19 856 рублей 58 копеек. Задолженность рассчитана с момента заключения договора до даты выдачи свидетельства о регистрации перехода права собственности на выкупленные помещения. В письме от 31.12.2010 N 11651 комитет подтвердил свое требование об оплате задолженности.

Платежными поручениями от 19.01.2011 N 1 и от 11.07.2011 N 052 общество оплатило задолженность в сумме 506 034 рублей 86 копеек. В качестве получателя денежных средств в платежных поручениях указано Управление федерального казначейства по Ростовской области (комитет).

Ссылаясь на то, что излишне уплаченная арендная плата после заключения договора купли-продажи арендованного обществом объекта недвижимости является для комитета неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя требование о взыскании с управления неосновательного обогащения, суды исходили из того, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений (то есть с 19.03.2010) общество как субъект малого предпринимательства стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.

Довод управления о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество перехода права собственности на имущество отклоняется в связи со следующим. Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не может требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, так как ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Таким образом, договор купли-продажи от 19.03.2010 N 132/А-10 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.06.2002 N 1806, прекратились.

Общество с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений (19.03.2010) стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 19.03.2010.

Из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями статей 3, 5 Закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Указанная правовая позиция изложена в пунктах 5, 6 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/2010.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования общества о взыскании с бывшего арендодателя неосновательного обогащения в виде ошибочно внесенной истцом арендной платы.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения Арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 23) содержится разъяснение о том, что в суде от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования по искам о возмещении вреда, причиненного незаконными решениями и действиями (бездействием) государственных органов (органов местного самоуправления) либо должностных лиц этих органов, а также по искам, предъявленным в порядке субсидиарной ответственности к публично-правовым образованиям по обязательствам созданных ими учреждений, выступает соответствующий главный распорядитель бюджетных средств, понятие которого дано в пункте 1 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

К обязательствам из неосновательного обогащения применяются те же положения, поскольку они имеют внедоговорный характер.

Со ссылкой на статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса, статьи 21, 158, пункт 1 статьи 166.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 2 постановления Пленума N 23 суды правомерно признали сумму неосновательного обогащения подлежащей взысканию за счет казны муниципального образования город Таганрог.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Суд первой инстанции, проанализировав имеющиеся в материалах дела положения о Комитете по управлению имуществом города Таганрога, Финансовом управлении города Таганрога и установив, что функциями по управлению муниципальными финансами и казначейскому исполнению расходной части бюджета муниципального образования город Таганрог наделено управление, пришел в верному выводу: органом, выступающим от имени муниципального образования город Таганрог в данном споре, является управление.

Таким образом, довод управления о том, что органом, уполномоченным выступать от имени бюджета муниципального образования город Таганрог в суде, является комитет, правомерно отклонен судами.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 данного Кодекса подлежат отклонению.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения решения и постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 по делу N А53-2301/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

В.Ф. Кухарь О.В. Леонова