Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф08-8345/13 по делу N А63-16767/2012

г. Краснодар

25 декабря 2013 г.

Дело N А63-16767/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Комитета по управления муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 102260193486), ответчика - закрытого акционерного общества "Ставтеплотехник" (ИНН 2635062290, ОГРН 1022601951096), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ставтеплотехник" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М.) по делу N А63-16767/2012, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу "Ставтеплотехник" (далее - общество) о взыскании 502 813 рублей 74 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 18.12.2009 N 7786 (далее - договор N 7786) за период с 11.07.2009 по 30.09.2012 и 17 298 рублей 77 копеек пеней за просрочку оплаты по договору аренды земельного участка за период с 16.03.2012 по 30.09.2012.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы отсутствием в материалах дела доказательств оплаты обществом задолженности по арендным платежам за спорный период. Общество в период действия договора N 7786 и до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок (право общества), обязано производить оплату арендных платежей в соответствии с условиями указанного договора.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). По мнению общества, комитет не представил расчет взыскиваемой суммы задолженности по арендной плате за спорный период. Представленный комитетом отчет за период с 08.12.2009 по 30.09.2012 свидетельствует о том, что на 15.06.2011 у общества не было задолженности перед комитетом. До наступления следующего платежа (15.09.2012) общество выкупило у комитета спорный земельный участок, поэтому к указанному сроку у общества прекратились обязательства по внесению арендной платы. Самостоятельно произведя расчет и правовое обоснование иска, суд нарушил установленный законом принцип справедливого публичного судебного разбирательства в разумный срок независимым и беспристрастным судом. Поскольку комитет, заключая первоначальный договор купли-продажи спорного земельного участка и подготавливая документы на приватизацию указанного участка, допустил ошибки, явившиеся препятствием для своевременной регистрации перехода права собственности, общество не обязано было вносить арендные платежи с указанного момента.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя от 11.07.2006 N 2334 комитет и общество заключили договор от 30.07.2007 N 5910 (далее - договор N 2334) аренды земельного участка площадью 13 348 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:354, расположенного по адресу:

г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 7 (далее - земельный участок), для завершения строительства объектов производственного назначения - водопроводная сеть (литеры В, С), канализационная сеть (литеры К, С), производственная сеть (литера А) на срок по 10.07.2009.

Договор аренды от 30.07.2007 N 5910 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 03.10.2007.

На основании постановления администрации города Ставрополя от 02.12.2009 N 1617 комитет и ответчик заключили договор аренды земельного участка N 7786 на срок по 01.12.2012. Договор N 7786 зарегистрирован в реестре 29.01.2010 за номером 26-26-01/017/2010-179. В пунктах 2.1 и 3.3 договора стороны установили срок его действия, в том числе начисление арендных платежей с 11.07.2009 (даты истечения срока действия договора N 5910).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата с 2009 по 2012 год вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

22 октября 2010 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировано право собственности общества на склад (литера А) площадью 146 кв. м, возведенный на земельном участке по ул. Индустриальной, 7 (далее - склад).

09 июня 2011 года главой города Ставрополя вынесено постановление N 1585 (далее - постановление N 1585) о предоставлении обществу спорного земельного участка в собственность для использования под промышленными объектами (склад).

30 августа 2011 года истец и ответчик заключили договор купли-продажи спорного земельного участка N 301 (далее - договор N 301).

18 ноября 2011 года ответчик получил от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю уведомление N 05/29813 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что в постановлении N 1585 указан иной вид разрешенного использования, чем в ранее заключенном договоре аренды.

В письмах от 25.11.2011, 16.12.2011 и 09.02.2012 ответчик просил внести изменения в постановление от 09.06.2011.

Постановлением администрации города Ставрополя от 20.03.2012 N 619 в постановление N 1585 внесены изменения: слова "_ расположен объект недвижимости, принадлежащий_" заменены на "_ расположены объекты недвижимости, принадлежащие_", слова "_(литера А) - склад_" заменены словами "_ (литера А) - склад, (литера ВС) - водопроводная сеть, (литера КС) - канализационная сеть)".

27 марта 2012 года истец и ответчик подписали новый договор N 57 купли-продажи земельного участка с учетом внесенных изменений в постановление N 1585 (далее - договор N 57).

25 июня 2012 года произведена государственная регистрация права собственности общества на земельный участок, о чем выдано свидетельство от 25.06.2012 серии 26-АЗ N 931040.

Поскольку общество надлежащим образом не исполнило обязательства по оплате арендных платежей, комитет обратился в суд с иском о взыскании долга по арендным платежам и неустойки.

В соответствии со статьями 606, 610 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22 и 65 Земельного кодекса и статьи 614 Гражданского кодекса земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По правилам статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суды установили, что 25.06.2012 произведена государственная регистрация права собственности общества на земельный участок. Следовательно, общество в период действия договора N 7786 и до даты государственной регистрации права собственности на земельный участокё то есть по 25.06.2012, обязано было производить оплату арендных платежей в соответствии с условиями названного договора. Доказательства оплаты задолженности по арендным платежам за указанный период в материалы дела не представлены.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.

Расчет и начисление арендной платы за спорный период произведен в соответствии с постановлениями администрации г. Ставрополя от 29.12.2003 N 997 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в 2004 году", от 29.12.2004 N 6311 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в 2005 году", от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году", а также постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Суды, проверив расчет задолженности по арендным платежам с 11.07.2009 по 30.09.2012 на основании действовавших в спорный период постановлений правительства Ставропольского края и органов местного самоуправления и учитывая частичную оплату арендных платежей в 2010 - 2011 годах, пришли к выводу, что сумма долга составляет 511 633 рубля 11 копеек.

Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 502 813 рублей 74 копейки.

Комитет также заявил требования о взыскании пеней в соответствии с пунктом 5.3 договора N 7786, исходя их которго, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за просрочку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, соглашение о которой должно быть совершено в письменной форме. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истец заявил требования о взыскании пеней за период с 16.03.2012 по 30.09.2012 в размере 17 298 рублей 77 копеек.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса прекращение обязательства наступает при надлежащем исполнении обязательства. Следовательно, прекращение обязательства по уплате договорной неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по оплате арендных платежей наступает при полной оплате основного долга.

Суды, установив, что оплата арендных платежей не произведена в соответствии с условиями договора, пришли к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании пеней за просрочку уплаты платежей является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Проверив расчет пеней, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет произведен арифметически неправильно, исходя из периода просрочки с 16.03.2012 по 30.09.2012 по каждому кварталу и расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день неисполнения обязательства, что составляет в общей сумме 24 810 рублей 87 копеек.

Однако поскольку заявленная сумма пеней не превышает размер неустойки, рассчитанный судом, суд пришел к правильному выводу о взыскании неустойки в сумме 17 298 рублей 77 копеек.

Доводы ответчика о том, что с момента заключения договора купли-продажи N 301 обязанность по внесению арендной платы прекратилась, правомерно отклонены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации права собственности на земельный участок, то есть по 25.06.2012.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287 и 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013 по делу N А63-16767/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко