Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 декабря 2013 г. N Ф08-8287/13 по делу N А53-5704/2013

г. Краснодар

30 декабря 2013 г.

Дело N А53-5704/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации Семикаракорского района (ИНН 6132005158, ОГРН 1026101584827), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бриг-СтарДон" (ИНН 6132010648, ОГРН 1086132000096), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Семикаракорского района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-5704/2013, установил следующее.

Администрация Семикаракорского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Бриг-СтарДон" (далее - общество) о расторжении договоров аренды земельного участка от 14.03.2009 N 1, 2, 3.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды, не соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договоров. Наличие новых инвесторов, желающих финансировать строительство и участвовать в торгах в отношении земельных участков, не может служить основанием для расторжения договора с арендатором.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая, что арендатор неоднократно допускал нарушения по внесению арендных платежей. При заключении договоров аренды земельных участков с обществом администрация рассчитывала, что на территории Семикаракорского района будет построен крупный производственно-складской комплекс для хранения и переработки рыбной и овощной продукции, который обеспечит стабильное экономическое развитие не только Семикаракорского района, но и в целом южного региона России. Истец полагает, что отсутствие возведенных объектов на земельных участках свидетельствует о существенных нарушениях условий договора и нецелевом использовании земельных участков.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании 25.12.2013 объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 26.12.2013.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 16.07.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.09.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 14.03.2009 на основании постановления муниципального учреждения "Администрация Семикаракорского района" от 13.03.2009 N 353, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков N 1, 2, 3, сроком на 10 лет.

26 марта 2009 года договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номерами регистрации 61-61-41/004/2009-187, 61-61-41/004/2009-188, 61-61-41/004/2009-189.

В соответствии с данными договорами ответчику предоставлены земельные участки общей площадью 110 930,8 кв. м для строительства производственно-складского комплекса для хранения и переработки рыбной и овощной продукции, в том числе по договору аренды N 1: земельный участок площадью 1429,64 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:77), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 727,04 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:79), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок, площадью 1398,97 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:76), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; по договору аренды N 2: земельный участок площадью 41 743,10 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:35:0110172:93, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 18 838 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:87), расположенный в 50 м по направлению на юго-запад от строения по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 2665 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:92), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 1958 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:90), расположенный в 30 м по направлению на юго-запад от строения по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 8363,7 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110172:88), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; по договору аренды N 3: земельный участок площадью 1499,35 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110158:52), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1; земельный участок площадью 279 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110158:279), расположенный в 67 м по направлению на северо-восток от строения по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, пер. Бетонный Завод, строение, 1; земельный участок площадью 32 029 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:35:0110158:275), расположенный в 100 м по направлению на запад от строения по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. А.А. Араканцева, 1.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2010 по делу N А53-5935/2010 с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 328 536 рублей 18 копеек, 14 437 рублей 14 копеек пеней.

Определением Арбитражного суд Ростовской области от 09.03.2011 по делу N А53-22936/2010 установлено, что администрация обращалась с иском к обществу о взыскании долга в сумме 77 089 рублей 02 копеек, в том числе задолженности по арендной плате в размере 43 756 рублей 05 копеек и пеней в размере 33 332 рублей 97 копеек и о расторжении указанных договоров аренды.

Согласно заключению от 08.07.2008 N 64-120 межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории Ростовской области, заказчиком (инвестором) строительства является общество, стоимость строительства около 2 млрд. рублей, срок строительства 2009 - 2011 годы, планируемая численность рабочих и служащих 500 человек, показатели бюджетной эффективности: НДФЛ-11 млн. 700 тыс. рублей, ЕСН - 23 млн. 400 тыс. рублей, налог на прибыль - 70 млн. рублей, налог на имущество - 44 млн. рублей.

Решение межведомственной комиссии о разрешении на строительство объекта получено, в том числе и на основании информации общества от 07.07.2008 N 7 в министерство территориального развития архитектуры и градостроительства Ростовской области об основных данных о производственно-складском комплексе для переработки и хранения рыбной и овощной продукции. Планировалось в состав объекта недвижимости включить: низкотемпературный рыбный холодильник на 5 тыс. тонн, низкотемпературный овощной холодильник на 5 тыс. тонн, цех по производству рыбоконсервной продукции на 300 тыс. банок в сутки, цех по переработке овощей, необходимых для изготовления рыбоконсервных консервов и полуфабрикатов, цех по производству овощных смесей, цех по производству экструдированных комбикормов, цех по производству жестьбанки. Ориентировочная потребность комплекса в основном сырье - рыбной продукции 10 тыс. - 15 тыс. тонн в год, овощной продукции 2 тыс. - 5 тыс. тонн в год. После реализации проекта показатели экономической эффективности должны были составить: планируемая выручка от реализации 1 млрд. 548 млн. рублей (без НДС), планируемая ежегодная прибыль 288 млн. рублей, планируемая рентабельность 17,3%, срок окупаемости 7 лет.

Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 14.03.2013 N 41/011/2013-495 у общества не имеется зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на арендуемых земельных участках.

Пунктом 4.1.1 договоров аренды земельных участков предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

В адрес ответчика 03.08.2012 направлено предупреждение N 1256 о намерении расторгнуть договоры аренды земельных участков из-за их неосвоения более 3-х лет в целях строительства производственно-складского комплекса для хранения и переработки рыбной и овощной продукции.

Отдел имущественных отношений администрации 28.08.2012 направил в адрес общества предложение N 1403 о расторжение договоров аренды в добровольном, досудебном порядке и соглашение о расторжении договоров аренды, ответ не получен.

Администрация, полагая, что ответчик ненадлежащим образом использует земельный участок, допускает нарушения условий договора аренды, что является основанием для расторжения договора, обратилась в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали, что неосвоение земельных участков в течение трех лет в данном случае не свидетельствует о каком-либо нарушении условий договоров со стороны ответчика. Земельные участки предоставлены обществу для строительства сроком на 10 лет. Договорами не предусмотрено условие о том, что арендатор обязан приступить к освоению земельного участка в течение трех лет. Суды также указали, что процесс строительства является трудоемким и требующим значительных финансовых затрат, подготовительных мероприятий, срок использования земельных участков для строительства, установленный договорами, не истек.

Однако суды не учли следующего.

В соответствии со статьей 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен ли расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции), аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Применяя данную норму, суды не учли, что установление в договоре срока его действия на 10 лет, не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный срок возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению с закрепленным в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие осведомленность ответчика о каких-либо подготовительных мероприятиях к производству строительных работ.

Доводам истца о том, участки не используются для строительства в течение срока, названного в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суды надлежащей оценки не дали.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Поскольку суды неполно исследовали обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, решение от 16.07.2013 и постановление апелляционного суда от 24.09.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Ростовской области необходимо с учетом представленных в дело доказательств дать оценку доводам истца о длительном неиспользовании земельных участков после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 по делу N А53-5704/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова