Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 января 2014 г. N Ф08-7220/13 по делу N А32-37840/2012

г. Краснодар

16 января 2014 г.

Дело N А32-37840/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Ядченко Ирины Ивановны (ИНН 231205563988, ОГРН 312231204000021) - Яновской Н.А. (доверенность от 27.06.2013), в отсутствие представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Флоат-Центр" (ИНН 2311132941, ОГРН 1112311001780), извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флоат-Центр" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 по делу N А32-37840/2012 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.

ООО "Флоат-Центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ядченко И.И.

(далее - предприниматель) о регистрации договора аренды от 11.03.2011 N 11/03/11-ФЦ, подписанного предпринимателем и обществом, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением от 10.06.2013 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции указал, что предприниматель злоупотребляет правом и необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора аренды. Поскольку в результате уклонения ответчика от государственной регистрации договор аренды в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не заключен, он не мог быть расторгнут в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.09.2013 решение от 10.06.2013 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Спорный договор подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на три года. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у сторон намерений зарегистрировать договор аренды в установленном законом порядке. Правоотношения сторон фактически прекращены с 23.09.2012, деятельность истца ввиду ограничения в допуске в арендуемые помещения не осуществляется, доказательства внесения арендных платежей в дело не представлены. Договор аренды принудительной государственной регистрации не подлежит.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Податель жалобы указывает на несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о наличии конфликта между сторонами спорного договора. Уведомление о необходимости освобождения арендуемого помещения не содержит конкретных нарушений, совершенных обществом, которые могли привести к расторжению договора. Надлежащие доказательства, подтверждающие нарушение истцом существенных условий договора, материалы дела не содержат. Заключение ООО "Эксперт плюс" от 09.02.2013 N 3Э не является достоверным подтверждением каких-либо повреждений арендуемого помещения, поскольку составлено в отсутствие общества. Препятствия в осуществлении государственной регистрации сделки со стороны ответчика после подачи искового заявления в суд.

Отзыв на кассационную жалобу от предпринимателя не поступил.

Представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя просил оставить жалобу без удовлетворения.

Определением от 11.12.2013 по ходатайству сторон судебное разбирательство по кассационной жалобе было отложено на 09.01.2014 до 14 часов 05 минут.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды от 11.03.2011 N 11/03/11-ФЦ, согласно которому предприниматель предоставляет, а общество принимает в аренду нежилые помещения подвала N 1, 2 (литера под/Г), нежилые помещения первого этажа N 3, 5 (литера Г7), нежилые помещения второго этажа N 6, 7, 8 (литера Г7), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Школьная, 6, общей площадью 114,1 кв. м. Помещение передается арендатору под размещение салона флоатинга, для реализации услуг и административных целей, связанных с такой деятельностью (подпункты 1.1 - 1.2 договора; т. 1, л. д. 8 - 16).

По акту приема-передачи от 11.03.2011 имущество передано обществу (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на 3 года, исчисляемым с даты подписания акта приема-передачи. В силу пункта 2.2 договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (уполномоченными на то представителями сторон) и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В пункте 2.3 договора закреплено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны согласовали распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно с момента фактической передачи помещений арендодателем арендатору и подписания сторонами акта приема-передачи.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, что расходы по государственной регистрации договора возлагаются на арендатора.

Из материалов дела следует, что в ходе использования арендатором помещений между сторонами в середине 2012 года возник конфликт по вопросу недостатков ввиду надлежащей (ненадлежащей) эксплуатации помещений.

По мнению арендодателя, помещениям в результате неправильной эксплуатации, установки в помещении бассейна, ненадлежащей вентиляции и др. нанесен вред строительным конструкциям (излишняя влага, плесень), нарушена безопасность здания (т. 1, л. д. 72).

В адрес общества предприниматель направил письмо от 25.08.2012, в котором проинформировал о намерении провести осмотр помещений на предмет соблюдения арендатором требований пункта 4.3.2 договора (т. 1, л. д. 24).

Согласно внесудебному заключению ООО "Эксперт плюс" от 09.02.2013 N 3Э в период с марта 2011 года по сентябрь 2012 года в подвале хозяйственного блока смонтирован и эксплуатировался композитный бассейн 2,5-м х 2,1-м, помещение подвала без естественного проветривания, в помещениях выявлены многочисленные пятна на внутренней отделке стен, следы плесени под отслоившимися обоями; сверхнормативная влажность значительно снижает теплоизоляционные свойства наружных стен, приводит к коррозии арматуры в узлах и сборных элементах.

27 августа 2012 года общество обратилось в регистрационную службу с просьбой произвести государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N 11/03/11-ФЦ.

В этот же день в регистрирующий орган поступило заявление предпринимателя с просьбой не регистрировать указанный договор.

Письмом от 18.09.2012 регистрирующий орган уведомил общество о приостановлении государственной регистрации, для возобновления которой предложено уточнить в договоре аренды описание предмета сделки, либо представить соответствующие документы технического описания, доверенность, подтверждающую полномочия Ковалева В.А. на заключение договора, нотариально удостоверенное согласие супруга арендодателя на заключение сделки (т. 1, л. д. 18 - 20).

21 сентября 2012 года ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора на основании пункта 6.2 договора ввиду нарушения пунктов 2.2, 2.3, 4.2.2, 5.4 договора, в котором просит освободить арендуемые помещения (т. 1, л. д. 71).

23 сентября 2012 года ответчику направлено письмо с просьбой предоставить нотариально заверенное согласие супруга, необходимое для государственной регистрации договора, и направлено дополнительное соглашение к договору в части уточнения площади арендуемого объекта, ответа на которое не получено (т. 1, л. д. 25).

Согласно позиции истца 23.09.2012 прекращена подача электричества и воды в помещение, о необходимости восстановления оказания коммунальных услуг ответчик уведомлен 25.09.2012 (т. 1, л. д. 26, 27); 03.10.2012 при попытке войти в арендуемое помещение истцом установлено, что входные замки заменены, доступ закрыт (т. 1, л. д. 29).

Уведомлением от 31.01.2013 N 17-31 истцу отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122).

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В пункте 7 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" выработана рекомендация, согласно которой требование данной нормы носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснена необходимость применения названного правила и к договорам аренды нежилых помещений.

Поскольку доказательства государственной регистрации договора от 11.03.2011 N 11/03/11-ФЦ (сроком на три года) в порядке, установленном Законом N 122, не представлены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что данный договор является незаключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Используя такой способ защиты, как требование о регистрации сделки, истец обязан доказать наличие следующих условий: законность сделки и совершение ее в надлежащей форме, исполнения обязательства по передаче имущества, уклонение стороны от государственной регистрации перехода права (статья 65 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции установил, что рассматриваемые правоотношения сторон фактически прекратились с 23.09.2012, деятельность истца в арендуемых помещениях не осуществляется, спорные помещения освобождены от имущества общества (т. 1, л. д. 34). Доказательства оплаты аренды материалы дела не содержат. Правовые основания для занятия обществом объекта аренды отсутствуют.

Апелляционная инстанция обосновано отметила, что в отсутствие между сторонами конфликта о ненадлежащей эксплуатации арендуемых помещений общество не предпринимало действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды (принимая во внимание условия договора аренды). Только через полтора года с момента подписания договора, в условиях ограничения доступа к помещениям общество инициировало вопрос о понуждении к регистрации договора в судебном порядке.

Предприниматель направлял обществу предупреждение об отказе от договора, из анализа переписки сторон следует отсутствие намерения ответчика продлевать договорные отношения, о чем последний заявил в сентябре 2012 года.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает правомерным отказ апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 по делу N А32-37840/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко