Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2014 г. N Ф08-7764/13 по делу N А32-3330/2013

г. Краснодар

20 января 2014 г.

Дело N А32-3330/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "К.С.Строй" (ИНН 2308046033, ОГРН 1022301225430) - Турпетко В.Н. (доверенность от 25.03.2013), от заинтересованного лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - Скаковой А.Ю. (доверенность от 26.12.2013), в отсутствие третьих лиц: государственного научного учреждения "Северо-Кавказский научно-исследовательский институт животноводства", Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 (судьи Сурмалян Г.А., Гуденица Т.Г., Соловьева М.В.) по делу N А32-3330/2013, установил следующее.

ООО "К.С. Строй" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление), выраженного в письме от 24.01.2013 N 09-11/632 по вопросу раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:105 и выделения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0418001:26 для последующего предоставления обществу в аренду;

о возложении на управление обязанности в месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта принять решение о предоставлении обществу в долгосрочную аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0418001:26 площадью 8502 кв. м, подготовить и направить в адрес общества проект договора указанного земельного участка (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГНУ "Северо-Кавказский научно-исследовательский институт животноводства" (далее - институт) и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего правообладателя - института, поэтому отказ последнего от права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не требуется. Права института на земельный участок прекратились в связи с переходом к лицу, являющемуся приобретателем объектов недвижимости, права на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая, что до государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок основания для распоряжения им, в том числе путем предоставления по договору аренды, у управления отсутствуют. Раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:105 по существу произведен исключительно в интересах общества, без получения соответствующего поручения Росимущества, чем нарушен баланс интересов собственника земельного участка - Российской Федерации. Для рассмотрения вопроса о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0418001:26 площадью 8502 кв. м необходимо прекратить право постоянного (бессрочного) пользования института на данный земельный участок и зарегистрировать право собственности на него за Российской Федерацией. Кроме того, спорный участок образован из земель сельскохозяйственного назначения. Органом местного самоуправления в нарушение действующего порядка изменен вид разрешенного использования земельного участка - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против них.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 01.07.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.09.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэрии города Краснодара от 16.10.1997 N 1985 НПО "Прогресс" предоставлено в постоянное (бессрочное) пользование 3172,97 га земель для сельскохозяйственного использования, что подтверждается государственным актом от 28.11.1997 серии КК-2 N 401001711.

Приказом Россельхозакадемии от 18.10.1997 N 84 НПО "Прогресс" преобразовано в институт (ГНУ "Северо-Кавказский научно-исследовательский институт животноводства" Россельхозакадемии).

Решением Президиума Россельхозакадемии от 10.07.2006 (протокол N 7) институту дано разрешение на заключение инвестиционного контракта на строительство станции технического обслуживания на земельном участке площадью 0,85 га, расположенном вдоль трассы "Краснодар-Ростов-Дон" (восточный объект) в целях привлечения инвестиций для реконструкции физиологического корпуса, расположенного на земельном участке площадью 2,35 га по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, ул. Первомайская, д. 1.

Во исполнение указанного решения Россельхозакадемия издала распоряжение от 09.01.2008 N 02-30 "О согласовании параметров инвестиционного контракта объект ГНУ "Северокавказский научно-исследовательский институт животноводства"", в соответствии с которым институту разрешено провести конкурс на заключение инвестиционного контракта.

По результатам проведенного 26.02.2008 конкурса победителем признано общество.

3 марта 2008 года институт (застройщик) и общество (инвестор) заключили инвестиционный контракт, в соответствии с которым общество обязалось осуществить по заданию застройщика реконструкцию физиологического корпуса института, расположенного на земельном участке общей площадью 2,35 га по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, ул. Первомайская, 4, а также строительство станции технического обслуживания на земельном участке площадью 0, 85 га, расположенного по адресу:

г. Краснодар, пос. Знаменский, вдоль трассы "Краснодар-Ростов-Дон" (восточный объезд).

В соответствии с пунктами 2.6 и 6.3.2 инвестиционного договора в случае надлежащего исполнения инвестором обязательств по выполнению инвестиционных условий у последнего возникает право собственности на результат инвестиционного проекта - станцию технического обслуживания, являющийся долей инвестора по настоящему договору.

Пунктом 3.1.10 инвестиционного договора предусмотрено, что в течение 60 дней с момента сдачи объекта государственной комиссии институт обязан совершить юридические действия, необходимые для регистрации прекращения прав застройщика на земельный участок пропорционально занимаемой площади объектов, которая поступает в состав соответствующей части созданного недвижимого имущества, следуя его судьбе.

Общество зарегистрировало право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, ул. Трактовая, 15: незавершенное строительством здание офиса с магазином площадью 262,1 кв. м (литера В) - акт готовности объекта незавершенного строительства 9%; незавершенное строительством здание офиса с кафе площадью 262,1 кв. м (литера Б) - акт готовности незавершенного строительства 9%; незавершенное строительством здание - автосервис площадью 1445,1 кв. м (литера А) - акт процентной готовности 7%, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 260925, 260924, 260923.

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 8502 кв. м с кадастровым номером 23:43:0418001:26.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.01.2011 серии 23-АИ N 366200 данный земельный участок с видом разрешенного использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств общей площадью более 150 кв. м и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с общероссийским классификатором услуг населению (кафе с гостиницей) общей площадью более 150 кв. м" находится в постоянном (бессрочном) пользовании института.

Право Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0418001:26 не зарегистрировано.

В целях оформления соответствующего права на земельный участок, расположенный под объектами недвижимого имущества, общество обратилось в управление с заявлением от 06.11.2012, в котором просило обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0418001:26, прекратить право постоянного (бессрочного) пользования института данный участок и предоставить его в аренду обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 49 лет.

В письме от 24.01.2013 N 09-11/632 управление отказало обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован ссылкой на разъяснения Росимущества от 17.06.2010 N ПП-10/16812, от 15.02.2012 N ПП-10/4189, от 04.05.2012 N ГН-10/13603 (отсутствует поручение Росимущества на раздел земельного участка), а также нарушением порядка отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, установленного статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество, полагая, что названный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 6/8) для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения названными актами, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды и права собственности земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации общим правилом образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принятие соответствующего решения уполномоченным органом власти в порядке, предусмотренном подпунктами 2 - 5 названной статьи. Указанная процедура может быть, в том числе инициирована землепользователями, землевладельцами, арендаторами по предоставлении ими документов согласно перечню, и завершается регистрацией права публичной собственности на сформированные участки.

Решение о разделе земельного участка принимается собственником соответствующего участка.

Доводы управления об отсутствии полномочий принимать решение о предоставлении земельных участков в собственность исследовались судами и правомерно отклонены как необоснованные.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества (пункт 1); Федеральное агентство осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (пункт 4).

Росимущество организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Полномочия управления определены в Положении о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, утвержденном приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49.

В соответствии с пунктом 4.1 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае управление осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

Аналогичные полномочия отражены и в пунктах 4.1, 4.6 Типового положения, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.11.2008 N 374, согласно которым территориальный орган Росимущества наделен полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка заинтересованного лица на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации права на выкуп земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали, что администрацией муниципального образования город Краснодар проведены публичные слушания, по результатам которых принято постановление от 01.10.2010 N 7552 о предоставлении институту разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0418001:26 площадью 8502 кв. м по ул. Тракторной, 15, в поселке Знаменском. Затем общество обратилось в управление, испрашивая земельный участок с определенными индивидуальными характеристиками. В рамках инвестиционного договора от 03.03.2008 сторонами согласована площадь земельного участка в размере 0,85 га для размещения станции техобслуживания и дальнейшего ее обслуживания. Обществом в материалы дела представлены расчет-обоснование и письмо директора ООО "Архи-Строй", согласно которых площадь, необходимая для эксплуатации вышеуказанных объектов в размере 8502 кв. м соответствует требованиям СНиП 2.07.01.-89. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2012 по делу N А32-18743/2011 в удовлетворении иска управления к институту и обществу о признании недействительным инвестиционного договора от 03.08.2008 отказано. Довод управления о невозможности распоряжения испрашиваемым земельным участком до государственной регистрации права собственности Российской Федерации на него судами отклонен как несостоятельный, поскольку противоречит пункту 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 приказа Минэкономразвития от 13.09.2011 N 475. Право собственности на объекты недвижимости приобретено обществом в порядке реализации инвестиционного договора от 03.03.2008, заключенного с институтом. С момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего правообладателя - института, в связи с чем отказ последнего от права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не требуется, поскольку его право на земельный участок прекратилось в связи с переходом к лицу, являющемуся приобретателем объектов недвижимости, прав на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, сделав указанные выводы, суды не учли следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0418001:26 площадью 8502 кв. м, на котором в соответствии с инвестиционным договором осуществлено строительство объектов недвижимости, образован из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:105 площадью 25540364,03 кв. м, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, и находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании института, что подтверждается соответствующей выпиской из государственного кадастра недвижимости, а также свидетельствами о государственной регистрации права от 12.11.2007, 14.01.2011.

При оценке оснований возникновения у общества права на земельный участок и оценке договора от 03.03.2008 суды не учли положения пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу которого заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащем лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". При этом суды не учли, что при разрешении дела N А32-18743/2011 договор от 03.03.2008 не оценивался на предмет его соответствия нормам статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0418001:26 расположены объекты недвижимости - незавершенное строительством здание офиса с магазином, площадью 262,1 кв. м (литера В), незавершенное строительством здание офиса с кафе, площадью 262,1 кв. м (литера Б), незавершенное строительством здание - автосервис, площадью 1445,1 кв. м (литера А), принадлежащие на праве собственности обществу.

Между тем, делая выводы о возможном распоряжении земельным участком путем приобретения права на незавершенные строительством объекты недвижимости, суды первой и апелляционной инстанции не определили правовую природу инвестиционного договора от 03.03.2008 с учетом разъяснения, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Также суды не выяснили, является ли предметом инвестиционного договора от 03.03.2008 сам земельный участок и каким пунктом договора предусмотрена возможность распоряжения им.

При этом положения статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяют сделать вывод о том, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Суды не учли, что возможность применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи в тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.11.2008 N 8985/08).

Институт на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельным участком, относящимся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 01.10.2010 N 7552 институту предоставлено разрешение на условно измененный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0418001:26 площадью 8502 кв. м - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населения (кафе с гостиницей).

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Следовательно, размещение на землях сельскохозяйственного назначения указанных объектов и изменение вида разрешенного использования участка противоречит действующему законодательству.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172). Случаи перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определены статьей 7 Закона N 172.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 172 перерод земель или земельных участков из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Доказательства принятия государственным органом власти акта о переводе земель из одной категории в другую по ходатайству института, а также внесения соответствующей записи в ЕГРП отсутствуют.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение от 01.07.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.09.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Краснодарского края следует устранить допущенные нарушения, дать оценку доводам ответчика о нарушении норм действующего законодательства при совершении инвестиционного договора, а также обстоятельствам предоставления для строительства земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, после чего рассмотреть заявление общества с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по делу N А32-3330/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин