Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 января 2014 г. N Ф08-8506/13 по делу N А63-9834/2011

г. Краснодар

28 января 2014 г.

Дело N А63-9834/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (ИНН 2634058950, ОГРН 1032600958411), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета градостроительства администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М.) по делу N А63-9834/2011, установил следующее.

Администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (далее - общество) о признании самовольной постройкой незавершённого строительством офисного здания (литера А) общей площадью застройки 582,7 кв. м со степенью готовности 41 %, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а (далее - незавершенное строительством офисное здание, постройка, объект), а также о понуждении к его сносу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу об изменении разрешенного использования земельного участка с нарушением требований земельного законодательства, расценил дополнительное соглашение к договору аренды от 31.08.2011 N 235 об изменении вида разрешенного использования земельного участка ничтожной сделкой, указал на осуществление ответчиком жилищного строительства на участке, не предназначенном для таких целей, квалифицировал возводимый обществом объект как самовольную постройку, признал факт наличия у ответчика разрешения на строительство, выданного на основании не вступившего в законную силу судебного акта, не обусловливающим правомерность ведения обществом строительных работ.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что строительство объекта ведется на арендуемом обществом земельном участке, в соответствии с его разрешенным использованием (строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома), при наличии положительного заключения государственной экспертизы по реконструкции объекта и соответствующего разрешения, в отсутствие законодательного запрета на предоставление земельного участка для целей жилищного строительства после его первоначального предоставления по процедуре предварительного согласования места размещения объекта и в условиях закрепленной законом возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства на другой вид использования по результатам публичных слушаний.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2013 судебный акт суда апелляционной инстанции отменен, дело передано на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. Кассационный суд указал, что, поскольку земельный участок первоначально предоставлен для проектирования и строительства офисного здания с использованием процедуры предварительного согласования места размещения, последующее изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство с внесением изменений в договор аренды не допустимо, поскольку нарушает установленную законом процедуру предоставления участка для жилищного строительства. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома приведет к тому, что ответчик фактически минует такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства как аукцион. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки разрешения на строительство, выданного на основании не вступившего в законную силу и отмененного судебного акта по делу N А63-8411/2012, и положительного заключения государственной экспертизы с учетом установленных судебными актами по названному делу обстоятельств, установления возможности (отсутствия таковой) приведения постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства под многоквартирный многоэтажный жилой дом (в том числе путем сноса части возведенных конструкций).

При новом рассмотрении дела Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.09.2013 отменил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 в части возложения на общество обязанности по осуществлению сноса постройки, в удовлетворении указанной части исковых требований отказал. В остальной части решение оставлено без изменения. Признав возведенные в результате реконструкции объекта конструкции многоквартирного дома самовольной постройкой, возведенной на земельном участке, первоначально предоставленном для проектирования и строительства офисного здания по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, суд признал недопустимым изменение вида разрешенного использования земельного участка на жилищное строительство и внесение соответствующих изменений в договор аренды в нарушение установленной законом процедуры предоставления участка для жилищного строительства. Разрешение на постройку многоквартирного дома признано документом, не соответствующим требованиям градостроительного законодательства и не удостоверяющим право общества на реконструкцию объекта. Отказ в удовлетворении требования о сносе конструкций многоквартирного дома мотивирован недоказанностью администрацией невозможности приведения объекта в первоначальное состояние.

Администрация обжаловала судебный акт апелляционной инстанции в части отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении требования о сносе конструкций многоквартирного дома в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к доказанности невозможности приведения объекта в первоначальное состояние обстоятельствами, установленными судебными актами по делу N А63-8411/2011, и положительным заключением государственной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты первой и апелляционной инстанций отменить в части удовлетворения требования о признании строения самовольным, в остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, считая возведение конструкций многоквартирного дома соответствующим требованиям нормативных документов, строительство - осуществленным при наличии всей необходимой правоустанавливающей и разрешительной документации, а невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, - недоказанной.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 N 3537 утвержден акт выбора земельного участка, Голуб З.К. согласовано место размещения офисного здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а. Земельный участок площадью 1470 кв. м с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341 (далее - земельный участок) предоставлен Голуб З.К. в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания.

Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 Голуб З.К. в аренду на 3 года предоставлен земельный участок для продолжения строительства указанного здания.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и Голуб З.К. (арендатор) заключен договор от 20.01.2010 N 7977 аренды земельного участка для продолжения строительства офисного здания (далее - договор аренды). Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) зарегистрировано право собственности общества на незавершенное строительством офисное здание со степенью готовности 41 %, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.07.2010 серии 26-АЗ N 075806. Основанием государственной регистрации права собственности общества на объект указан договор купли-продажи от 29.03.2010.

На основании заключенного с Голуб З.К. соглашения от 11.05.2010 к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Обществу выдано разрешение от 24.06.2010 N RU 26309000-483-"с" на продолжение строительства офисного здания с характеристиками: общая площадь - 1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4740 кв. м.

Постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 прежний вид разрешенного использования земельного участка "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" изменен на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом". Соответствующие изменения внесены в договор аренды путем заключения с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя дополнительного соглашения от 31.08.2011 N 235 (далее - дополнительное соглашение).

Согласно подготовленному комитетом градостроительства градостроительному плану земельного участка, предельная высота допустимого строительства в 5 этажей обусловлена нахождением земельного участка в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя.

Для реконструкции незавершенного строительством офисного здания в многоквартирный многоэтажный жилой дом разработана проектная документация.

На основании не вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 обществу выдано разрешение от 06.07.2012 N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный многоэтажный жилой дом.

Полагая, что реконструкция объекта осуществлена с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая судебные акты в обжалуемой части суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с правилами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства и разрешения на строительство, несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки, нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Согласно пункту 1 статьи 130, пункту 1 и абзацу второму пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса, пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимость, созданная (в том числе) без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и по общему правилу такая недвижимость подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет.

Земельный участок обществу для жилищного строительства в установленном законом порядке не предоставлялся.

Пункты 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) устанавливают, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 данного Кодекса.

По смыслу статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили, что, поскольку земельный участок первоначально предоставлялся для проектирования и строительства офисного здания с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, последующее изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство с внесением изменений в договор аренды не допустимо, так как нарушает установленную законом процедуру. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома привело к фактическому обходу процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства на аукционе.

Вывод о незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка основан на правильной оценке судами соответствующего распорядительного акта органа местного самоуправления на предмет его соответствия нормам действующего земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 1 статья 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 удовлетворены требования общества о признании незаконным отказа комитета градостроительства в выдаче разрешения на реконструкцию объекта и понуждении к выдаче обществу разрешения на реконструкцию офисного здания под многоэтажный жилой дом.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2012, решение от 24.05.2012 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97, земельный участок относится к зоне жилой застройки исторической части города, в которой ограничена этажность строящихся объектов, количество этажей реконструируемого объекта и использованная обществом площадь застройки не соответствуют соответствующим параметрам градостроительного плана земельного участка.

Разрешение от 06.07.2012 N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный многоэтажный жилой дом и положительное заключение государственной экспертизы от 16.02.2012 признаны судами не соответствующим требованиям пункта 1 статья 51 Градостроительного кодекса.

Распространяя действие положений статьи 222 Гражданского кодекса на случаи самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 28 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества исключительно в случае доказанности невозможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Определением от 07.08.2013 апелляционный суд предлагал администрации представить соответствующие доказательства, однако истец на данное предложение не отреагировал, ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы не заявил.

Иные доказательства, подтверждающие невозможность приведения незавершенного строительством офисного здания в состояние, существовавшее до начала производства работ по его реконструкции в многоквартирный многоэтажный жилой дом, администрация не представила.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе судебные акты по делу N А63-8411/2011 и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, апелляционный суд признал вышеназванное обстоятельство недоказанным.

Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации содержит указание на предусмотренные проектной документацией предполагаемые работы по демонтажу ранее существовавших строительных конструкций, но не подтверждает факт их выполнения. Кроме того, имеющееся в деле заключение экологической экспертизы содержит прямое указание на осуществление строительства многоэтажного жилого дома на месте незавершенного строительством офисного здания на опорных конструкциях, выполненных по первоначальному проекту.

В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду статьей 71 Кодекса вменена в обязанность оценка каждого доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на его всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, в том числе на предмет достоверности, то есть соответствия содержащихся в доказательстве сведений действительности. Результаты такой оценки суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия доказательства или отказа в этом.

Дав оценку процессуальному поведению администрации, в соответствии с требованиями статьи 9 Кодекса, апелляционный суд возложил на нее негативные последствия несовершения процессуальных действий по представлению доказательств невозможности приведения незавершенного строительством офисного здания в состояние, существовавшее до начала производства работ по его реконструкции в многоквартирный многоэтажный жилой дом, что соответствует отраженному в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 правовому подходу Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, согласно которому с точки зрения состязательности как основы судопроизводства в арбитражном суде нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся доказанности фактов невозможности приведения незавершенного строительством офисного здания в состояние, существовавшее до начала производства работ по его реконструкции в многоквартирный многоэтажный жилой дом, по существу, направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения обстоятельств, оцененных судом апелляционной инстанции и отвергнутых как не подтвержденных надлежащими доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А63-9834/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко