г. Краснодар |
|
27 января 2014 г. |
Дело N А53-13026/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" (ИНН 6163100098, ОГРН 1096195005851) - Воронцовой С.В. (доверенность от 17.06.2013), от ответчика - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) - Бордуновой С.А. (доверенность от 16.08.2013), в отсутствие третьих лиц: администрации Октябрьского района Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2013 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-13026/2013, установил следующее.
ООО "СМК Стандарт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд) о признании недействительным аукциона, договора аренды, а также применении последствий недействительности сделки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Октябрьского района Ростовской области (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием основания для удовлетворения иска, поскольку торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, гражданские права и интересы истца не нарушены. Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая, что в извещении о проведении аукциона и протоколе об итогах аукциона информации обо всех ограничениях и обременениях земельного участка не содержалось. При этом с севера на юг через весь земельный участок проходит охранная зона водопровода, юго-западная часть земельного участка находиться в санитарно-защитной зоне промышленного объекта не пищевой промышленности. Суды не дали оценку заключению N 262, подготовленному ООО "Земельный центр", в котором указано на наличие охранной зоны водопровода и санитарно-защитной зоны. Общество считает неверными выводы судов о том, что отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации права собственности информации об ограничениях (обременениях) права, являются достаточным доказательством того, что такие ограничения (обременения) отсутствуют, проигнорировав сведения, содержащиеся в заключении ООО "Земельный центр" и в информации, указанной в генеральном плане Персиановского сельского поселения и градостроительном плане "Правил землепользования и застройки Персиановского сельского поселения". Суд не исследовал факт нахождения спорного участка в четырех зонах градостроительного зонирования; спорный земельный участок пересекает границы смежного земельного участка, в результате чего образуется участок наложения площадью 612 кв. м. Заявитель указывает на несоответствие вида разрешенного использования, указанного в извещении и протоколе, фактическим видам разрешенного использования.
Кроме того, судом нарушены нормы процессуального права, поскольку в судебном заседании апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство общества о приобщении к материалам дела письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области от 14.10.2013, однако из мотивировочной части постановления следует, что названное ходатайство судом отклонено. В резолютивной части постановления, решение по ходатайству не содержится.
В отзыве на кассационную жалобу фонд просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель фонда возражал против них.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что фондом организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 109 856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, Октябрьский район, пос. Персиановский, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
31 октября 2012 года извещение о проведении аукциона опубликовано в "Российской Газете" N 251 (5924).
Истцом подана заявка на участие в аукционе. В счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка платежным поручением от 21.12.2012 N 2379 на расчетный счет организатора аукциона перечислены 570 тыс. рублей.
27 декабря 2012 года по итогам проведения аукциона подписан протокол N А170-21/2012/2. Победителем аукциона признано общество, предложившее наибольшую цену в размере 1 150 тыс. рублей.
Платежным поручением от 26.12.2012 N 2397 истец произвел доплату цены права на заключение договора аренды земельного участка в размере 580 тыс. рублей.
15 января 2013 года фонд (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N ДЗ-12 земельного участка сроком на три года.
30 января 2013 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
19 февраля 2013 года истец перечислил ответчику 616 786 рублей 51 копейку платежным поручением N 2560 в счет арендной платы по указанному договору за период с 15.01.2013 по 31.03.2013.
28 февраля 2013 года истцу стало известно об отсутствии технической возможности водоснабжения участка от существующей водопроводной сети пос. Персиановский в связи с дефицитом ресурса, а также об отсутствии технических условий подключения (технологического присоединения) участка застройки к иным сетям инженерно-технического обеспечения.
Общество, как победитель аукциона, полагает, что его права при проведении аукциона нарушены, так как в сообщении о проведении аукциона и документации об аукционе отсутствовали сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за подключение. Отсутствие указанной информации влияет на формирование цены реализации права аренды земельного участка и его комплексного освоения в целях жилищного строительства и нарушает положения статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском.
По смыслу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов является элементом организации торгов, как способа заключения договора (статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации). Извещение о проведении торгов отвечает признакам односторонней сделки (статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Как установлено судами, ответчик действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ).
В соответствии со статьей 1 Закона N 161-ФЗ закон регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства как института развития, цели деятельности, задачи и функции фонда, порядок управления фондом, порядок формирования его имущества и распоряжения им, порядок ликвидации фонда.
Указанным законом фонд уполномочен проводить аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, определяемом фондом с учетом направленных в фонд в соответствии с частью 6.8 статьи 11 настоящего Федерального закона ходатайств (далее - строительство в минимально требуемом объеме жилья экономического класса), в том числе для комплексного освоения таких земельных участков в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, а также осуществляет передачу лицам, с которыми заключены указанные договоры, в аренду этих земельных участков фонда и земельных участков, образованных из этих земельных участков фонда.
В силу пункта 1 части 5 статьи 4 Закона N 161-ФЗ аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся фондом в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, закон предусматривает применение в данном случае особой процедуры, установленной Земельным кодексом Российской Федерации, что не дает оснований для расширительного толкования указанной нормы.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый паспорт от 19.10.2010 N 61/001/10-483651 выдан Октябрьским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень сведений, которые должны быть указаны в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона не предусмотрена статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3).
На основании изложенного, суды сделали правильный вывод о том, что в соответствии с законодательством Российской Федерации у ответчика отсутствует обязанность указывать в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе об итогах аукциона сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения об ограничениях (обременениях) права на объект недвижимости, о зонах с особыми условиями использования территорий вносятся в государственный кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия в составе, определенном статьей 10 указанного закона.
Из кадастрового паспорта видно, что сведения об установлении охранной зоны в отношении земельного участка в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности фонда на земельный участок от 08.11.2010 серии 61АЕ N 812563 ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Оценив в совокупности все доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проведен фондом в соответствии с Законом N 161-ФЗ и статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушения закона при его проведении отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что разрешенное использование земельное участка, указанное в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе об итогах аукциона, противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Персиановское сельское поселение" являлся предметом оценки судов и правомерно отклонен. Суды верно установили, что разрешенное использование земельного участка соответствует его использованию, указанному в документах о праве собственности.
Наличие водопровода на спорном участке и иных препятствий к его использованию не является в данном случае основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец вправе потребовать от ответчика устранения препятствий в пользовании земельным участком или расторжении договора аренды (статьи 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального закона (ошибочное указание в полном тексте постановления иного результата разрешения процессуального ходатайства), на которые ссылается общество в жалобе, не является безусловным и не привело к принятию неправильного судебного акта.
Иные доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 по делу N А53-13026/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий |
И.П. Назаренко |
Судьи |
А.И. Мещерин |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.