Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф08-62/14 по делу N А53-12817/2013

г. Краснодар

13 февраля 2014 г.

Дело N А53-12817/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Епифанова В.Е.,

судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С.,

в отсутствие в судебном заседании заявителя - Производственного сельскохозяйственного кооператива "Александровский" (ИНН 6122001806, ОГРН 1026101312907), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) и третьего лица - Администрации Мясниковского района Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационные жалобы Производственного сельскохозяйственного кооператива "Александровский" и Администрации Мясниковского района Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2013 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А53-12817/2013,

установил следующее.

Производственный сельскохозяйственный кооператив "Александровский" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра от 29.04.2013 в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:25:0600701:715 площадью 920 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, земли ПСХК "Александровский";

- обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок.

Требования мотивированы следующим. Земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:25:0600701:715 (ранее находившийся в аренде) предоставлен Администрацией Мясниковского района Ростовской области (далее - администрация) кооперативу в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). В регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.12.2012 заявителю отказано. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения и нарушает права заявителя в имущественной сфере.

Определением от 28.05.2013 администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л. д. 1).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что по договору от 12.03.2010 N 3.06/10 кооперативу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 35 980 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:25:0600701:243. В 2012 году из арендуемого участка выделен земельный участок площадью 920 тыс. кв. м (кадастровый номер 61:25:0600701:715). Постановлением Главы администрации от 28.12.2012 N 1338 участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 предоставлен кооперативу в собственность. Администрацией и кооперативом 28.12.2012 заключен договор купли-продажи указанного участка. В регистрации права собственности на земельный участок Управление Росреестра отказало. При проверке доводов заявителя о незаконности отказа суды исходили из того, что по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) осуществляется защита нарушенного (существующего у заявителя) права, однако право на приобретение спорного участка в собственность у заявителя отсутствует. Суды установили, что договор аренды заключен с нарушением положений статей 27, 34 Земельного кодекса и статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которыми предусмотрена процедура предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). Доказательства соблюдения указанной процедуры суду не представлено, в судебном заседании представитель третьего лица пояснила, что торги не проводились, так как заявитель обладал правом на преимущественное заключение договора аренды. Между тем, реализация преимущественного права аренды возможна по отношению к третьим лицам, претендующим на тот же земельный участок, при соблюдении публичности процедуры предоставления. Договор аренды от 12.03.2010 N 3.06/10 оценен судами как недействительная (ничтожная) сделка (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73)). Следовательно, у сторон сделки отсутствовали законные предпосылки для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 в порядке, установленном пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Апелляционный суд отклонил доводы кооператива и администрации о выходе суда за пределы заявленных требований проверкой законности договора аренды от 12.03.2010 N 3.06/10. Защищаемое кооперативом право на регистрацию перехода права собственности вытекает из предшествующего длительного и непрерывного пользования участком по договорам аренды. Проверка наличия между сторонами арендных отношений (действительности договора аренды) входила в круг обстоятельств, подлежащих обязательному выяснению по делу вне зависимости от факта регистрации договора. Установление ничтожности арендного договора исключало необходимость в исследовании вопроса об арендных отношениях, поскольку свидетельствовало об отсутствии у заявителя по делу подлежащего защите права. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о соответствии отказа Управления Росреестра от 29.04.2013 в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 нормам действующего законодательства. Руководствуясь статьями 198, 200, 201 Кодекса, судебные инстанции признали, что оснований для удовлетворения требований кооператива не имеется (т. 1, л. д. 179; т. 2, л. д. 47).

Кооператив и администрация обжаловали решение от 27.08.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2013 в кассационном порядке.

Кооператив в жалобе просит указанные акты отменить, заявленные им требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По договору от 28.12.2012 кооперативом приобретен арендовавшийся им с 1992 года (в составе единого землепользования) земельный участок площадью 920 тыс. кв. м. Выдел указанного участка произведен в соответствии с действующим законодательством. Условия договора сторонами исполнены, договор не оспаривается. Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежал государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса), кооператив обратился с заявлением о государственной регистрации в Мясниковский отдел Управления Росреестра. Отказ Управления Росреестра является незаконным. Из кадастрового паспорта арендуемого кооперативом земельного участка видно, что он представляет собой единое землепользование, состоит из 40 самостоятельных участков, одним из которых является спорный участок (площадью 920 тыс. кв. м). Добросовестный арендатор земельного участка по истечении трех лет аренды вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок либо передачи участка в собственность. Не проверяя основания отказа регистрирующего органа (наличие у кооператива преимущественного права на заключение договора аренды на выделенный земельный участок, а не права приобретения его в собственность), суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка. Договор аренды от 12.03.2010 N 3.06/10 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), при регистрации прошел правовую экспертизу Управления Росреестра, никем не оспаривается, не являлся предметом спора. Несмотря на это, суд по своей инициативе признал его ничтожной сделкой. Такой вывод является ошибочным, а ссылки на пункт 1 постановления от 17.11.2011 N 73 необоснованны. Указанные разъяснения касаются предоставления земель в аренду в случаях, предусмотренных статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса (для жилищного строительства), а не для земель сельскохозяйственного назначения. Иные же положения постановления от 17.11.2011 N 73 разъясняют возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и возможность реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Между тем, преимущественное право кооператива основано на положениях статьи 621 Гражданского кодекса, пункте 4 статьи 11.8, пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса и статье 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Правила приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), введенные Земельным кодексом и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обратной силы не имеют. При принятии судебных актов не учены особенности правового положения кооператива, который в соответствии с Федеральным законом от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и Уставом занимается производством сельскохозяйственной продукции. Кооператив является правопреемником смешанного товарищества "Александровское", которое в свою очередь образовано путем реорганизации совхоза "Александровский" (далее - совхоз). В результате земельной реформы 90-х годов земли у совхоза были изъяты. Постановлением главы администрации от 08.04.1992 N 72 часть земель совхоза (в размере 3676 га) передана в коллективную собственность работников совхоза, а остальная часть (в размере 4290 га) передана в районный фонд перераспределения земель. Этим же постановлением земли районного фонда переданы в аренду бывшим их владельцам. С этого времени товарищество (впоследствии кооператив) непрерывно арендует земли сельскохозяйственного назначения (договоры от 13.02.1998, от 28.02.2000, от 12.04.2005 и от 12.03.2010). Договор от 12.03.2010 N 3.06/10 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243 заключен с учетом преимущественного права на заключение нового договора аренды сроком на 5 лет с 01.01.2010 по 31.12.2014. Приобретенным по договору купли-продажи земельным участком (в составе единого землепользования) кооператив владеет с 1992 года, то есть более трех лет, поэтому заявитель имеет право на приватизацию этого участка (пункт 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пункт 1 статьи 12.1 Закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - Областной закон N 19-ЗС)).

Администрация в жалобе просит решение и апелляционное постановление отменить, требования кооператива удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Администрация не согласна с выводами судов о незаконности передачи кооперативу в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243 и отчуждению участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715, а также с выводом о ничтожности договора аренды от 12.03.2010. В обоснование жалобы администрация приводит следующие доводы. Кооператив со дня образования (1997 год), а ранее (с 1992 года) его правопредшественники, непрерывно арендует у муниципального образования земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:25:0600701:243 (состоящий из 40 частей, в том числе и той, из которой образован отчужденный участок). Оценивая договор аренды от 12.03.2010, суды не учли того обстоятельства, что кооперативом реализовано преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса). Такое право может быть реализовано арендатором в двух формах (на этапе истечения срока действующего договора - путем уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок; на этапе заключения арендодателем договора аренды с иным лицом - путем требования о переводе прав и обязанностей арендатора). Равенство и состязательность участников торгов несовместимы с какими-либо привилегиями (преимуществами) в отношении предмета торгов, поэтому торги устраняют саму возможность реализации преимущественного права. Ссылаясь на постановление от 17.11.2011 N 73, суд не принял во внимание, что у указанных в нем норм иной предмет регулирования (распространяется на правоотношения, регулируемые пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации). Однако предметом спора являются земли сельскохозяйственного назначения, в отношении которых имеются специальные нормативно-правовые акты. У сторон не существует спора о реализации преимущественного права арендатора, нет лиц (субъектов), права которых нарушены вследствие реализации кооперативом преимущественного права. Поэтому применение судом постановления от 17.11.2011 N 73 является необоснованным. Неправильно применены судами статья 34 Земельного кодекса (регулирует первоначальное предоставление земельных участков в аренду), а также пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и пункт 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (предусматривают преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок). Договор аренды от 12.03.2010, признанный судом ничтожным, зарегистрирован Управлением Росреестра, при этом прошел правовую экспертизу и признан соответствующим законодательству. Заинтересованным лицом не оспаривалась законность договора, как и не оспаривалось (не ставилось под сомнение) наличие преимущественного права кооператива на заключение такого договора. Отказывая кооперативу в удовлетворении требований со ссылкой на ничтожность договора аренды, суд не выяснил существенные для дела обстоятельства (о порядке образования земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 из участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243; нахождение последнего в аренде кооператива с 1992 года). Кооператив фактически, непрерывно и добросовестно владел и пользовался приобретенным по договору купли-продажи земельным участком более двадцати лет, что подтверждается постановлениями от 08.04.1992 N 72, от 06.05.1992 N 102, от 12.02.1998 N 66, от 25.02.2000 N 50, от 15.02.2005 N 43, от 12.04.2005 N 127, от 12.03.2010, а также договорами аренды от 13.02.1998, от 28.02.2000, от 12.04.2005 и от 12.03.2010. Постановлениями от 08.04.1992 N 72 и от 06.05.1992 N 102 совхозу из фонда перераспределения земель выделены и предоставлены в аренду с правом последующего выкупа земли в количестве 3840 га. Сельскохозяйственные предприятия (в том числе кооператив) до сих пор являются бюджетообразующими предприятиями района. Мясниковский район входит в пятерку передовых сельских районов Ростовской области по показателям производства сельхозпродукции, а по отдельным показателям - лидирует. Выбор в пользу добросовестного плательщика сделан администрацией с целью гарантированного пополнения бюджета финансовыми средствами. Немаловажное значение имеет и специфика деятельности сельскохозяйственного предприятия. Арендные отношения являются длящимися. При отчуждении имущества цель органа местного самоуправления - продать по максимально высокой цене. В арендных отношениях помимо цены права пользования важное значение имеют и другие критерии (добросовестность, надежность, гарантии целевого использования имущества). На практике торги не являются гарантией поступления средств в бюджет. Нередко победители торгов отказываются заключать договоры, в таких случаях муниципальный бюджет теряет и средства, и время. Так же часто после заключения договоров по результатам торгов, арендаторы не платят арендную плату, приходится взыскивать арендную плату посредством судебных исков. Это в свою очередь приводит к неэффективному пополнению бюджета. Следует также учесть, что арендные отношения с кооперативом, начавшись в период земельной реформы, носят длящийся характер и по своей сути соответствуют единому договору. Заключение последующих договоров аренды осуществлялось в связи с изменениями в законодательстве и в связи с необходимостью по новым правилам идентифицировать земельные участки.

От Управления Росреестра отзыв на жалобу не поступил.

От кооператива поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей заявителя.

Управление Росреестра и администрация, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Как видно из материалов дела, 13 февраля 1998 года администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.1998 N 45) арендатору передан сроком на два года без права последующего выкупа земельный участок общей площадью 3816 га согласно экспликации земель (т. 2, л. д. 26 - 30).

По договору от 28.02.2000 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2002) арендатору переданы сроком на пять лет земельные участки общей площадью 3809 га, в том числе 3598 га пашни, 211 га пастбищ (т. 2, л. д. 31 - 35).

Договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.02.1998 и от 28.02.2000 прошли регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Мясниковского района.

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка от 03.02.2010 N 61/001-10-44087) 28.02.2005 в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены сведении о земельном участке площадью 35 980 тыс. кв. м (единое землепользование). В ходе кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 61:25:0600701:243, установлено разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Сведения о земельных участках, входящих в состав единого землепользования (всего 43), отражены в кадастровом паспорте (т. 1, л. д. 36 - 82).

По договору аренды от 12.04.2005 находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 61:25:0600701:243 общей площадью 35 980 тыс. кв. м передан в аренду кооперативу на срок по 31.12.2009. Сведений о государственной регистрации указанного договора материалы дела не содержат.

На основании постановления администрации от 12.03.2010 N 109 (т. 1, л. д 30) администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 12.03.2010 N 3.06/10 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243 общей площадью 35 980 тыс. кв. м (т. 1, л. д. 31 - 33). Договор заключен в связи с истечением срока договора аренды от 12.04.2005 на срок по 31.12.2014 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 25.06.2010 (т. 1, л. д. 34).

Согласно кадастровому паспорту от 19.09.2012 N 61/001/12-451681, в ГКН внесены сведения о земельном участке площадью 920 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:25:0600701:715. По сведениям ГКН участок образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243 (т. 1, л. д. 26, 27).

Постановлением администрации от 15.11.2012 N 1174 из земель сельскохозяйственного назначения образован земельный участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 площадью 920 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, земли ПСХК "Александровский" (т. 1, л. д. 21).

Постановлением администрации от 28.12.2012 N 1338 земельный участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 предоставлен в собственность кооперативу (пункт 1). Этим же постановлением (пункт 3) прекращено (с момента государственной регистрации) право аренды в отношении указанного участка (т. 1, л. д. 22).

28 декабря 2012 года администрация (продавец) и кооператив (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 (т. 1, л. д. 23 - 25).

12 марта 2013 года кооператив обратился Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности с приложением документов, указанных в расписке от 12.03.2013 (т. 1, л. д. 19).

В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав регистрация приостанавливалась на срок до 26.04.2013, что подтверждается уведомлением от 27.03.2013 (т. 1, л. д. 13 - 15).

29 апреля 2013 года кооперативу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Со ссылкой на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и статью 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в сообщении от 29.04.2013 N 29/002/2012-292 Управление Росреестра указало, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 в собственность без проведения торгов. Указанный участок образован и поставлен на кадастровый учет 19.09.2012, в связи с чем у заявителя возникло преимущественное право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715, но не право приобретения его в собственность (т. 1, л. д. 16 - 18).

Полагая, что отказ Управления Росреестра от 29.04.2013 не соответствует закону, кооператив обратился в суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Управление Росреестра отказало кооперативу в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Отказ мотивирован тем, что участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 образован 19.09.2012. Следовательно, у заявителя возникло преимущественное право на заключение договора аренды в отношении указанного земельного участка, но не право приобретения его в собственность.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и указанным Федеральным законом.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715 образован из участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243, используемого кооперативом на основании договора аренды от 12.03.2010 N 3.06/10. Обременение (в виде аренды в пользу кооператива) зарегистрировано в ЕГРП.

Порядок образования земельных участков регламентирован положениями статей 11.2, 11.3 Земельного кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса (пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса).

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых участков на прежних условиях без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Таким образом, при образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В рассматриваемом случае стороны арендного договора (администрация и кооператив) не возобновили арендные отношения, а напротив, прекратили их совершением сделки по отчуждению участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 (части ранее арендованного земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243), в частную собственность.

Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности урегулирован статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 1 указанной нормы предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). При этом данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи, в котором изложены основания и приведена процедура приобретения участков из земель сельскохозяйственного назначения арендаторами без торгов.

В пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель указано следующее. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Пункту 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель корреспондируют положения статьи 12.1 Областного закона N 19-ЗС. В нем определено, что переданный в аренду гражданину либо юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким лицом в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Как установили судебные инстанции, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 заключен без проведения торгов.

Такой механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что у заявителя отсутствует подлежащее судебной защите право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 в собственность ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 12.03.2010 N 3.06/10.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 -30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекс), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В пунктах 2 и 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

Таким образом, участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) не в любом случае, а только при наличии конкурирующих заявок заинтересованных лиц.

При этом органами государственной власти и органами местного самоуправления должен соблюдаться установленный в статье 34 Земельного кодекса порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающий обязанность указанных органов обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления.

В деле отсутствуют доказательства как соблюдения администрацией при предоставлении кооперативу земельного участка в аренду установленных процедур (предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых к передаче земельных участков), так и сведения о наличии иных заявок в отношении предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243. Судебные инстанции, делая вывод о ничтожности арендного договора (как заключенного без проведения торгов) приведенные обстоятельства при разрешении спора не исследовали. Вместе с тем, при наличии опубликованного органом местного самоуправления сообщения о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и отсутствии (в течение месяца после его опубликования) иных заявлений о предоставлении в аренду такого участка, договор аренды от 12.03.2010 N 3.06/10 не является недействительной (ничтожной) сделкой. В случае несовершения уполномоченным органом действий, предусмотренных в абзаце первом пункта 2 статьи 10 Закона, арендная сделка не может быть признана законной, поскольку о предоставлении в аренду земельного участка не могли знать иные заинтересованные лица (потенциальные арендаторы, лишенные возможности заявить свои притязания на этот участок).

С учетом норм статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пояснения представителя администрации, подтвердившего, что торги в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:243 не проводились, сами по себе не могут свидетельствовать об обоснованности вывода судебных инстанций о недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.03.2010 N 3.06/10. Следовательно, является преждевременным и вывод судов об отсутствии у кооператива права на приобретение участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 в собственность по специальным правилам (пункт 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, статья 12.1 Областного закона N 19-ЗС).

Кроме того, вывод об отсутствии у кооператива законных оснований для заключения договора купли-продажи участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715 в порядке, установленном пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, сделан судами без исследования арендных отношений, существовавших до заключения договора от 12.03.2010 N 3.06/10. Кооператив и администрация в обоснование своих доводов о наличии у заявителя права на приобретение спорного земельного участка ссылались на обстоятельства предшествующего длительного, добросовестного и непрерывного владения (пользования) по договорам от 13.02.1998, от 28.02.2000 и от 12.04.2005 земельным участком, из которого был образован участок с кадастровым номером 61:25:0600701:715.

Однако судебные инстанции при разрешении спора (проверке действительности договора от 12.03.2010 N 3.06/10) не оценивали договоры аренды от 13.02.1998, от 28.02.2000 и от 12.04.2005; не выясняли, сохраняются ли между администрацией с кооперативом арендные правоотношения в силу действия одного из договоров, заключенных до 2010 года; не устанавливали, использовал ли арендатор земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В этой связи суду следует учесть буквальное содержание пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения (соответствующий участок должен находиться в непрерывном владении арендатора в течение срока, превышающего три года). Для обоснованного вывода о наличии (либо отсутствии) у кооператива права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 61:25:0600701:715, необходимо было установить факт наличия (сохранения) между сторонами обязательственных (арендных) отношений (в том числе, и вне зависимости от выяснения обстоятельств недействительности (законности) договора от 12.03.2010 N 3.06/10).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.

В связи с необходимостью установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса решение от 27.08.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2013 отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении и разъяснения, содержащиеся в постановления от 17.11.2011 N 73; проверить наличие условий для приобретения кооперативом земельного участка в собственность без проведения торгов, в том числе оценить основания отказа регистрирующего органа (сообщение от 29.04.2013 N 29/002/2012-292). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы кооперативом уплачена в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу N А53-12817/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова