Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2014 г. N Ф08-342/14 по делу N А32-7156/2012

г. Краснодар

19 февраля 2014 г.

Дело N А32-7156/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Алексеева Р.А. и Аваряскина В.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" (ИНН 2304058415, ОГРН 1102304001788) - Хромцовской Л.Н. (доверенность от 15.01.2014), Хрестина А.А. (доверенность от 15.01.2014), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель-Геленджик" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2013 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-7156/2012, установил следующее.

ООО "Отель-Геленджик" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества: здание литера З, кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного назначения, общей площадью 1503,8 кв. м, расположенное по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4 (далее - спорный объект).

Решением суда от 02.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.02.2013, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорного объекта. Общество имело возможность и должно было обратиться в администрацию с целью получения разрешения на его строительство либо выяснения вопроса о получении такого разрешения предыдущим собственником кафе. Указанные действия общество не совершило, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий несоблюдения установленной законом процедуры получения разрешения на строительство.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2013 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что суды не в полной мере исследовали вопрос о предпринятых бывшим собственником кафе мер к получению необходимого для строительства разрешения.

При новом рассмотрении дела решением суда от 09.09.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.12.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу, что истец не представил доказательства обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию), что препятствует возможности признания права собственности истца на объект самовольного строительства.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в суд кассационной инстанции, просит отменить решение от 09.09.2013 и постановление от 09.12.2013 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды не дали должную правовую оценку представленным им доказательствам принятия мер к получению разрешения на строительство. При наличии проекта истец полагал, что разрешение на строительство было выдано. По мнению заявителя, письмо управления архитектуры и градостроительства от 08.12.2008 на имя прежнего собственника Годаренко Н.Н. свидетельствует о том, что им принимались необходимые меры к его получению. Истец не имел возможности обратиться за разрешением на строительство до начала строительных работ, так как приобрел старые помещения кафе 06.09.2010, которые частично располагались внутри нового строения. Податель жалобы считает, что поскольку объект расположен на земельном участке, находящемся у него в долгосрочной аренде на основании договора аренды, предусматривающего возможность осуществления строительства, соответствует его целевому использованию, спорный объект возведен за счет собственных средств истца и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, прежние арендаторы и собственника кафе принимали меры к получению разрешения на строительство, истец принимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то в силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) имеются все основания для признания за истцом права собственности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 20.06.2001 постановлением главы города-курорта Геленджик N 638 утвержден протокол N 6 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства, осуществляемого на территории города-курорта Геленджик от 12.02.2001 (т. 1, л. д. 78), в соответствии с которым ОАО фирме "Геленджик-Отель" разрешено проектирование пристройки к кафе "Якорь" взамен сносимых ветхих подсобных помещений на земельном участке, расположенном по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1. Кроме того, ОАО фирме "Геленджик-Отель" предписано получить разрешение на проектирование и строительство объектов недвижимости.

17 мая 2004 года Управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г-к Геленджик выдало ОАО фирме "Геленджик-Отель" градостроительное обоснование N 2385, в котором согласовало проектирование гостиницы на месте демонтируемого деревянного здания рабочей столовой на земельном участке акционерного общества по ул. Херсонской в г. Геленджик (т. 2, л. д. 133, 134).

24 июня 2004 года Управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г-к Геленджик выдало ОАО фирме "Геленджик-Отель" разрешение N 3137 на проектирование гостиницы на месте сносимого здания рабочей столовой, установив срок проектно-изыскательских работ в 1 год. Управление предписывало заказчику после согласования проекта получить в управлении архитектуры разрешение на строительство объекта в установленном порядке (т. 2, л. д. 125).

В последующем право собственности на нежилые помещения кафе "Якорь", принадлежавшие ОАО фирме "Геленджик-Отель", перешло к Годаренко Н.Н.

08 декабря 2008 года Управление архитектуры и градостроительства администрации МО г-к Геленджик в письме N 5681 разрешило Годаренко Н.Н. выполнение подготовительных работ по реконструкции помещений кафе "Якорь" путем сноса части помещений кафе и установку временного ограждения на период реконструкции (т. 2, л. д. 52).

05 февраля 2009 года главный архитектор г-к Геленджик согласовал Годаренко Н.Н. архитектурное решение реконструкции кафе по ул. Херсонская,1 в г. Геленджике, которое представляет собой 1 лист графической модели внешнего вида фасада здания с Лермонтовского бульвара в г. Геленджике (т. 2, л. д. 121, 122).

04 августа 2010 года администрация (арендодатель) и Годаренко Н.Н. (арендатор) заключили договор N 4000001958 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408007:38, площадью 1 580 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1 (т. 1, л. д. 13 - 22).

Срок действия аренды установлен с 20.07.2010 на 49 лет. Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому паспорту названный земельный участок относится к землям населенных пунктов, его разрешенным видом использования установлено: "для размещения зданий кафе и закусочной".

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.09.2010, заключенного с Годаренко Н.Н., за истцом 07.10.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения кафе "Якорь" общей площадью 424,9 кв. м, расположенные по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, (свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л. д. 73).

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных по адресу:

г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, Годаренко Н.Н. и общество 06.09.2010 заключили соглашение, по которому Годаренко Н.Н. передала свои права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408007:38, возникшие в результате заключения с администрацией договора аренды N 4000001958 (т. 1, л. д. 26).

Согласно заключению Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г-к Геленджик от 12.04.2011 земельному участку с кадастровым номером 23:40:0408007:38 присвоен следующий адрес: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Садовая, 4 (т. 1, л.д. 83).

Согласно акту о сносе строений от 12.07.2011, утвержденному директором филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Геленджику, произведен снос помещений кафе "Якорь", расположенного по адресу: Российской Федерации, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Херсонская, 1, а именно: в литере б снесены помещения N 42, 48 - 56, 58 - 60, в литере б4 - помещения N 41 и 44, в литере б5 - помещения N 43, 47, 100 - 109 (т. 1, л. д. 85).

На месте снесенных нежилых помещений кафе "Якорь" общество согласно представленному в дело техническому паспорту возвело трехэтажное здание литера З - кафе с гостиничными номерами и помещениями общественного питания общей площадью 1503,8 кв. м (т. 1, л. д. 27 - 48).

11 января 2012 года общество обратилось к главе администрации с заявлением о принятии в эксплуатацию после реконструкции здание кафе (т. 1, л. д. 134).

В письме от 26.01.2012 N 110-15-718/12-35-02 первый заместитель главы администрации сообщил ООО "Отель-Геленджик" о том, что возведенное здание является объектом самовольного строительства, т. к. реконструкция произведена без соответствующего разрешения, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Заявителю разъяснено, что право собственности на объект самовольного строительства может быть признано в судебном порядке (т. 1, л. д. 82).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

При рассмотрении спора суды указали, что ввиду сноса всех нежилых помещений здания кафе "Якорь", ныне существующее здание литера З возведено обществом не в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости, а в результате строительства нового объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент осуществления строительства, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 статьи 51 названного Кодекса федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство закреплен в пункте 7 статьи 51 данного Кодекса.

На необходимость получения разрешения на строительство для возведения объекта недвижимого имущества также указывает статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением как в области частного, так и публичного права.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 3 статьи 222 кодекса закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры к получению разрешения на строительство и/или к вводу объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Судами установлено, что строительство спорного объекта недвижимого имущества осуществлялось обществом на основании двух документов: разрешения Управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г-к Геленджик от 24.06.2004 N 3137 на проектирование гостиницы на месте сносимого здания рабочей столовой, выданного ОАО фирме "Геленджик-Отель", сроком действия в 1 год, а также согласованного 05.02.2009 главным архитектором г-к Геленджик архитектурного решения реконструкции кафе по ул. Херсонская, 1 в г. Геленджике.

Ссылка истца на то, что его правопредшественник предпринимал действия на получение разрешения на строительство, правомерно отклонена судами, поскольку согласно письму от 08.12.2008 N 5681 Управление архитектуры и градостроительства администрации МО г-к Геленджик Годаренко Н.Н. разрешалось только выполнение подготовительных работ по реконструкции помещений кафе "Якорь" путем сноса части помещений кафе и установку временного ограждения на период реконструкции (т. 2, л. д. 52). Данное письмо не заменяет собой разрешение на строительство, оно также не свидетельствует о том, что правопреемнику истца со стороны администрации чинились препятствия в получении разрешения на строительство.

Вывод судов о том, что акт обследования земельного участка, согласованный контролирующими службами муниципального образования (т. 2, л. д. 129 - 132), также не заменяет собой разрешение на строительство, а свидетельствует только о том, что на земельном участке было допустимо проектирование и строительство нового здания с соблюдением порядка, установленного нормами действующего законодательства, является верным. Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства принятия обществом каких-либо действий, направленных на разработку проектной документации и ее согласование в установленном законом порядке, то довод истца о том, что он прибывал в неведении относительно наличия либо отсутствия у него разрешения на строительство спорного здания, не может быть признан обоснованным.

Доказательства, подтверждающие обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорных объектов, а также доказательства того, что истцу или его правопредшественнику кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала возведения постройки, доказательства наличия объективных препятствий для строительства объекта в соответствии с нормами действующего законодательства, истец не представил.

Последующее обращение общества в администрацию с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию правомерно не принято судом в качестве основания для удовлетворения иска.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по переоценке установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие их отмену (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу N А32-7156/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Фефелова

Судьи

Р.А. Алексеев В.В. Аваряскин