Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2014 г. N Ф08-352/14 по делу N А32-21108/2012

г. Краснодар

26 февраля 2014 г.

Дело N А32-21108/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар - Товма А.А. (доверенность от 23.01.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Санамяна Р.А.- Постоленко В.П. (доверенность от 20.08.2013), от третьего лица - муниципального унитарного предприятия "Аврора" (ИНН 2308014673, ОГРН 1022301201625) - Шестаковой И.С. (доверенность от 30.01.2014), рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятии "Аврора" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 (судьи Баранова Ю.И., Величко М.Г., Ванин В.В.) по делу N А32-21108/2012, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Санамяну Р.А. (далее - предприниматель) с иском о возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и привести в пригодное для использования состояние самовольно занятый земельный участок на территории "Парк им. 30-летия Победы" по ул. Береговой, 146 в Западном внутригородском округе города Краснодара, площадью 1386 кв. м (с определенными координатами) путем демонтажа навесов из сборно-разборных конструкций площадью 56 кв. м, 51 кв. м, 11 кв. м, 11 кв. м. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (предмет заявленных требований изменен).

Иск мотивирован тем, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация выявила факт использования ответчиком земельного участка площадью 1386 кв. м в отсутствие установленных законом или сделкой оснований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП "Парк им. 30-летия Победы" (далее - парк).

Решением от 12.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.11.2013, произведена процессуальная замена парка в связи с реорганизацией на МУП "Аврора" (далее - предприятие). В удовлетворении заявленных требований истцу отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что на основании договора субаренды от 01.03.2007 N 26 парк передал предпринимателю в субаренду часть (450 кв. м) арендуемого им по договору аренды от 28.06.2006 N 43000014452 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:0060 площадью 225 704 кв. м, предоставленного для эксплуатации парка культуры и отдыха. По истечении срока действия договора субаренды по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор возобновлен на тех же условиях. Ввиду того, что в силу пункта 7.1 договора субаренды договор прекратился истечением суток (30.12.2007) и возобновлен на указанных в нем условиях (01.01.2008), а последнее дополнительное соглашение к договору субаренды от 26.12.2009 продлило срок субаренды, основания для освобождения предпринимателем спорного земельного участка отсутствуют. Возведенные конструкции не изменяют целевое назначение земельного участка. Доказательства того, что предприниматель возвратил объект аренды арендодателю по акту приема-передачи либо утратил фактическое владение участком, не представлены. Парк не отказывался от бессрочного договора субаренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

В кассационной жалобе предприятие просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что предприниматель самовольно занимает земельный участок площадью 1386 кв. м согласно акту проверки. Арендные платежи ответчиком не внесены с 2010 года. Суды не учли, что уведомлением от 12.12.2013 N 03 договор субаренды земельного участка от 01.03.2007 N 26 расторгнут. Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161) муниципальное предприятие не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что все спорные объекты находятся на земельном участке площадью 450 кв. м. Истец не доказал факт размещения строений на территории, выходящей за пределы земельного участка, переданного по договору субаренды. Общая площадь сборно-разборных конструкций (129 кв. м) не превышает размеры земельного участка, переданного в субаренду. На момент заключения договора субаренды отсутствовали нормы права, запрещающие муниципальным унитарным предприятиям передачу находящихся у них в аренде земельных участков в субаренду.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Третье лицо разделяет позицию подателя жалобы.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и парк (арендатор) заключили договор аренды от 28.06.2006 N 4300014452, согласно которому парку во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:0060 площадью 225 704 кв. м, расположенный по адресу:

г. Краснодар, ул. Береговая, 146 (т. 1, л. д. 50 - 52). Участок предоставлен для эксплуатации парка на срок до 12.05.2055 (пункты 1.3, 6.1 договора). В пункте 4.2.1 договора для арендатора установлен запрет передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

По акту от 12.05.2006 земельный участок передан арендатору с указанием на расположение на нем временных строений и ограничений в использовании участка путем обременения охранными зонами инженерных коммуникаций и водоохранной зоны реки Кубань (т. 1, л. д. 53).

Договор зарегистрирован 15.09.2006, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2013 (т. 1, л. д. 79 - 80).

1 марта 2007 года парк (арендатор) и предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка N 26, в соответствии с которым парк передал предпринимателю в субаренду часть арендуемого им земельного участка площадью 450 кв. м, расположенного (имеющего адресные ориентиры) на территории парка (т. 1, л. д. 60 - 63). Согласно пункту 1.1 договора субаренды границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане, который является неотъемлемой частью договора субаренды, который содержит ссылку на договор аренды от 28.06.2006 N 4300014452 и согласие арендодателя, выраженное в письме от 14.02.2007 N 2189.49 (пункты 1.1, 1.4). В пункте 1.5 договора субаренды указано, что он заключен сроком на 10 месяцев в пределах срока аренды земельного участка.

Часть земельного участка площадью 450 кв. м передана субарендатору по акту от 01.03.2007 (т. 1, л. д. 64), в котором зафиксировано отсутствие строений на участке.

Срок использования предпринимателем земельного участка продлен на основании дополнительных соглашений, в числе которых последнее от 26.12.2009, продлившее срок субаренды до 25.12.2010.

Согласно договорам субаренды движимого имущества от 01.04.2012 N 7, 01.04.2012 N 16, 16.07.2012 N 26 и актам приема-передачи парк передал предпринимателю в субаренду на срок до 30.11.2011, 30.09.2012, 30.10.2012, соответственно, деревянные беседки (т. 1, л. д. 68 - 70; 71 - 74; 75 - 78) для организации зоны отдыха посетителей парка и размещения детской игровой площадки.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация установила, что предприниматель самовольно использует часть арендуемого земельного участка площадью 1386 кв. м, на котором расположены четыре сборно-разборные тентованные конструкции (навесы) площадью 56 кв. м, 51 кв. м, 11 кв. м и 11 кв. м, под беседки летнего кафе, а также капитальный мангал площадью 6 кв. м и капитальное строение (сцена), что зафиксировано в актах от 22.06.2012 N 308, от 11.10.2013 N 1547 (т. 1, л. д. 5 - 8; т. 2, л. д. 3 - 4).

Ссылаясь на использование предпринимателем земельного участка на территории парка в отсутствие правовых оснований, администрация обратилась с иском об освобождении части арендуемого парком земельного участка от движимого имущества ответчика.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено в статье 11 Земельного кодекса, Федеральном законе от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (статья 76 Земельного кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что предприниматель использует часть предоставленного парку по договору от 28.06.2006 N 4300014452 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:0060 площадью 225 704 кв. м.

Проверяя наличие оснований для такого пользования, суд первой инстанции установил, что часть (450 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:0060 площадью 225 704 кв. м передана парком предпринимателю в субаренду по договору от 01.03.2007 N 26.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного Кодекс).

Поскольку после его прекращения ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу о том, что договор субаренды возобновлен на неопределенный срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Кодекса, в том числе, договор аренды, субаренды, суды констатировали, что доказательств возврата предпринимателем земельного участка арендодателю по акту приема-передачи либо утраты фактического владение земельным участком, не предоставлено. Парк не отказывался от бессрочного договора субаренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Доказательства, свидетельствующие об изъявления предприятием воли на прекращение договора субаренды от 01.03.2007, отсутствуют. Заключение предпринимателем и парком договора на содержание территории от 01.07.2013 N 4-07/13, а также договоров аренды беседок свидетельствует о наличии у предприятия воли на продолжение арендных отношений с предпринимателем, где оно содействует в пользовании субарендатором земельным участком. Апелляционный суд отметил, что заявитель не указал, каким образом наличие либо отсутствие договорных правоотношений субаренды между парком и предпринимателем повлияло на нарушение законных прав и интересов администрации, когда стороны договора субаренды не указали на отсутствие воли в продолжение договорных правоотношений.

В то же время, отказывая в удовлетворении иска, суды не учли следующее.

Как пояснила представитель ответчика, фактически спорные конструкции занимают площадь, не превышающую размеры земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю, то есть 450 кв. м.

Вместе с тем координаты поворотных точек (система координат МСК-23) фактически используемой предпринимателем части участка парка определены администрацией с использованием программного комплекса "Версия", модуль "Геодезические измерения" и указаны в просительной части измененных исковых требований (площадь составила 1386 кв. м), что превышает площадь, переданную в субаренду.

Наличие указанных противоречий свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся разъяснения, касающиеся возможности передачи в аренду не всей вещи (объекта аренды) в целом, а только ее отдельной части. В нем указано, что положение статьи 607 Гражданского кодекса не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь (земельный участок, здание, сооружение, помещение) в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Вместе с тем, необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.

В пункте 1.1 договора субаренды от 01.03.2007 N 26 указано, что границы арендуемого участка согласованы сторонами на прилагаемом к договору плане, который является неотъемлемой частью договора. Однако указанный документ в материалах дела отсутствует. Не представлены суду и какие-либо иные доказательства, позволяющие идентифицировать (определенно установить) ту часть арендуемого парком земельного участка, которая была передана в субаренду предпринимателю.

Данные разъяснения и обстоятельства не приняты во внимание судебными инстанциями при разрешении спора, тогда как они имеют существенное значение.

Пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, установить площадь фактически занятую строениями предпринимателя и соотнести ее с площадью участка, указанной в договоре субаренды, дать оценку договору субаренды на предмет его заключенности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 по делу N А32-21108/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин Н.С. Мазурова