Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2014 г. N Ф08-991/14 по делу N А32-30733/2012

г. Краснодар

07 марта 2014 г.

Дело N А32-30733/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова А.В. (доверенность от 05.12.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) - Селиванова П.П. (доверенность от 17.01.2013) и Терещенко О.В. (доверенность от 10.09.2013), от третьего лица - открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Портного А.И. (доверенность от 24.10.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу N А32-30733/2012 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (далее - общество) о расторжении договора от 04.12.2007 N 4300015069 аренды земельного участка площадью 139 508 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:0158), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская, а также о возложении на общество обязанности возвратить участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 требования администрации о расторжении договора от 04.12.2007 N 4300015069 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для возврата земельного участка отсутствуют.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 решение от 22.04.2013 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество надлежащим образом не исполнило обязательства, предусмотренные пунктом 4.1.5 договора. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. С учетом положений пункта 3.2.4 договора, закрепляющего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, требования администрации правомерны. Доказательства освобождения и возврата земельного участка общество не представило, что является основанием для возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2013 постановление от 08.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов ответчика о том, что допущенные им нарушения условий договора не могут быть квалифицированы в качестве существенных.

На основании определения от 30.10.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России" (далее - банк).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 решение от 22.04.2013 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска администрации. Суд апелляционной инстанции указал, что обстоятельства, названные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий договора. Общество известило администрацию об исполнении обязательств по освоению земельного участка. В материалы дела представлено разрешение от 10.02.2012 N RU23306000-2073-р на строительство объекта капитального строительства "Жилой массив во 2 и 4 микрорайоне в Восточно-Кругликовском жилом районе", наделяющее застройщика правом на застройку спорного участка. После обращения в суд с настоящим иском обществу выдано разрешение от 16.07.2013 N RU23306000-2834-р на строительство многоэтажных жилых домов (литеры 4.1.1, 4.1.3, 4.1.2). Ответчик фактически приступил к строительству объекта (литера 4.1.1), а также заключил договоры долевого участия в строительстве в отношении иных объектов. В целях реализации приобретенного в конкурсной процедуре права на застройку земельного участка общество выполнило работы общей стоимостью 154 063 048 рублей 10 копеек. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что допущенные обществом нарушения не могут служить достаточными основаниями для расторжения договора аренды.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 29.11.2013. Податель жалобы указывает, что факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтвержден представленными в дело доказательствами (акты осмотра земельного участка). Администрация неоднократно направляла обществу уведомления о прекращении договора. Общество в течение четырех лет не использовало земельный участок по назначению, что является существенным нарушением условий договора. Ссылка апелляционного суда на злоупотребление администрацией принадлежащими ей правами не основана на имеющихся в деле доказательствах. Кроме того, наличие договора залога права аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении соответствующего договора.

В отзывах общество и банк указали на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы. Представители ответчика и третьего лица просили оставить без изменения постановление от 29.11.2013.

Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 15 часов 50 минут 05 марта 2014 года.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление апелляционного суда надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства от 03.12.2007 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 04.12.2007 заключили договор N 4300015069 аренды земельного участка площадью 139 508 кв. м (кадастровый номер 23:43:0142047:0158), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская. Участок предоставлен для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого района (пункты 1.1 - 1.3 договора). Срок аренды определен сторонами с 04.12.2007 по 03.12.2017 (пункт 6.1 договора).

По акту приема-передачи участок передан арендатору (т. 1, л. д. 14).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.02.2008 (т. 2, л. д. 17).

Порядок и основания расторжения договора определены в пунктах 3.2.4, 3.2.5, 7.2, 7.3 и 7.4.

Согласно пунктам 4.1.5 и 4.1.6 договора арендатор принял на себя обязательства не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также не позднее 01.11.2017 обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, определенном статьей 55 Градостроительного кодекса.

Администрация в лице управления муниципального контроля провела проверку фактического использования земельного участка, по итогам которой составлен акт от 21.07.2010 N 1038 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, в котором зафиксировано, что участок не огорожен, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не используется.

В акте от 09.06.2012 N 930 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, отражено, что участок частично огорожен, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не используется (т. 1, л. д. 19 - 21).

В акте от 11.10.2012 указано, что спорный участок частично огорожен, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проведения осмотра не использовался (т. 1, л. д. 52, 53).

Уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от договора в связи с несвоевременным внесением арендных платежей (наличием задолженности в сумме 772 108 рублей 51 копейки) и неисполнением пункта 4.1.5 договора (т. 1, л. д. 27, 28).

Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация сообщила обществу об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению, направив проект акта приема-передачи для подписания (т. 1, л. д. 22 - 26).

Уведомлением от 10.10.2012 администрация предложила обществу подписать соглашение о расторжении договора от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи (т. 1, л. д. 46, 47).

Поскольку земельный участок обществом не возвращен, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Изложенное означает, что обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Администрация, ссылаясь на допущенные ответчиком нарушения, не учитывает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также время, необходимое для подготовки документации, требуемой для получения разрешения на строительство.

В дело представлено разрешение от 10.02.2012 на строительство жилого массива во 2 и 4 микрорайоне в Восточно-Кругликовском жилом районе г. Краснодара (литера 4.1.4, многоэтажный жилой дом), срок действия которого установлен до 10.05.2014, что указывает на принятие ответчиком мер по освоению земельного участка (т. 1, л. д. 72, 73).

Анализ условий договора, в частности пунктов 1.3, 3.2.4 и 7.4, пункта 4.1.4 (строительство на участке многоэтажного жилого комплекса, состоящего из не менее 2040 квартир, с объектами социальной инфраструктуры), пунктов 4.1.5 - 4.1.7, и норм статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяет заключить, что право на расторжение договора в одностороннем порядке возникает у арендодателя только в случае нарушения арендатором совокупности условий, приведенных в пунктах 4.1.5 - 4.1.7.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о прекращении договора в связи с его расторжением в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Кроме того, апелляционный суд правомерно указал, что допущенные ответчиком нарушения сроков производства строительных работ не могут быть квалифицированы в качестве существенных, позволяющих расторгнуть договор аренды в судебном порядке на основании норм статьи 619 Гражданского кодекса.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности судебного акта, поэтому не принимаются кассационным судом.

При разрешении спора апелляционный суд установил фактические обстоятельства, исследовал и оценил имеющиеся в деле доказательства, правильно применил к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены постановления от 29.11.2013 по доводам, приведенным в жалобе администрации. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу N А32-30733/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова