Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2014 г. N Ф08-647/14 по делу N А32-7356/2013

г. Краснодар

19 марта 2014 г.

Дело N А32-7356/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Кухаря В.Ф.,

судей Рогальского С.В. и Савенко Л.И.,

в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - товарищества собственников жилья "Фальконе" (ИНН 2319040989, ОГРН 1072300004996), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2013 (судья Назаренко Р.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 (судьи Пономарева И.В, Ванин В.В, Еремина О.А.) по делу N А32-7356/2013,

установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ТСЖ "Фальконе" (далее - товарищество) о понуждении передать в пользу администрации помещения площадью 1643,8 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, 19.

Решением от 18.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.12.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что подписанный сторонами договор от 11.12.2007 N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома N 19 по ул. Первомайская в Центральном районе города Сочи является незаключенным, поскольку не позволяет индивидуализировать подлежащие передаче помещения. Кроме того, ответчик реализовал все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, что исключает возможность согласования предмета договора.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, ответчик в нарушение условий договора инвестирования не передал администрации 5,03% общей площади жилого дома, что подтверждается материалами дела. Односторонний отказ от выполнения обязательства недопустим.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомайская - 19" (правопредшественник ответчика) заключило с администрацией договор инвестирования от 11.12.2007, по условиям которого товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды. В силу пункта 2.1 договора срок завершения строительства - III квартал 2010 года. Инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта; в собственность инвестора переходит 94,97% от общей площади объекта (пункты 2.6 и 2.7 договора).

По окончанию строительства многоквартирного 23-х этажного дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями в границах земельного участка общей площадью 3554 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0204018:0046, 23:49:0204018:0047 администрация 31.12.2012 выдала товариществу разрешение N RU 23309/550 на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на нарушение ответчиком договорных обязательств по передаче в муниципальную собственность 5,03% общей площади жилого дома, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды квалифицировали его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды, исследовав обстоятельства дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве. Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества.

При таких обстоятельствах отказ в иске является правильным.

Вместе с тем согласно пункту 3 постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Кодекса устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.

Правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Кодекса, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.

Согласно договору инвестирования администрация оказывает инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивает подготовку и принятие необходимых распорядительных документов (пункт 4.1.1). Инвестор обязуется разработать и утвердить проектно-сметную документацию и представить ее администрации, построить и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность площади, предусмотренные в пункте 2.6 договора (пункт 4.2 договора). В силу пункта 4.3 договора стороны обязуются не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими лицами.

Как видно из материалов дела, многоквартирный дом построен, администрация выдала кооперативу разрешение на ввод его в эксплуатацию. Все характеристики многоквартирного дома, в том числе общая площадь и, соответственно, 5,03 % от такой площади, известны. Доказательства того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств по договору инвестирования либо действовала в ущерб контрагентам, не представлены.

В постановлении от 04.06.2013 N 18221/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что действующее гражданское законодательство также не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.

В данном деле отказ в иске обусловлен не только тем, что стороны в договоре инвестирования не согласовали (как указали суды) необходимые и достаточные сведения, позволяющие индивидуализировать помещения, подлежащие передаче администрации, но и тем, что все помещения переданы третьим лицам.

Следует принять во внимание и то, что товарищество после строительства многоквартирного дома и получения от администрации разрешения на ввод его в эксплуатацию в нарушение принятых на себя договорных обязательств (пункты 2.6 и 4.2.8) не передало 5,03% общей площади в муниципальную собственность, а реализовало эту площадь третьим лицам.

С учетом изложенного и фактических обстоятельств дела условие договора о том, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора в случае, если бы товарищество в нарушение договорных обязательств не реализовало эту площадь третьим лицам. Таким образом, вывод судов о том, что договор инвестирования является незаключенным по причине несогласованности сведений о подлежащих передаче помещениях, несостоятелен, однако он не привел к принятию неправильного решения по существу спора.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А32-7356/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф. Кухарь

Судьи

С.В. Рогальский Л.И. Савенко