Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2014 г. N Ф08-1583/14 по делу N А32-8744/2013

г. Краснодар

31 марта 2014 г.

Дело N А32-8744/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Тоскина П.Н. (доверенность от 12.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Асланяна Г.В. (ИНН 234905738244, ОГРНИП 313237019200032) - Булаш Т.И. (доверенность от 18.06.2013), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Асланяна Г.В. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-8744/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Асланяну Григору Ванушевичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 20.11.2006 N 4000001333 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 990 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на аннулирование соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) на основании решения суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 договор аренды расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Определением от 22.10.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции по причине рассмотрения судом первой инстанции дела в отсутствие представителей предпринимателя, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в любом случае является основанием для отмены судебного акта в силу пункта 2 части 4 статьи 288 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 отменено, договор аренды расторгнут в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, выразившимся в невнесении арендной платы и неиспользовании земельного участка. Отказ в удовлетворении оставшейся части требований мотивирован избранием администрацией ненадлежащего способа судебной защиты.

Предприниматель обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 в части удовлетворения исковых требований в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к осуществлению судом апелляционной инстанции оценки деятельности арендатора по освоению земельного участка без учета времени подготовки необходимой разрешительной документации, получение которой невозможно в отсутствие действующего договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании протокола от 14.11.2006 N 11-3 заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона и распоряжения главы администрации от 18.11.2005 N 180-р администрацией и Отто Л.В. заключен договор аренды земельного участка в целях строительства центра медицинского обслуживания. Договор аренды зарегистрирован в реестре 28.12.2006 под регистрационным номером 23-23-12/093/2006-191.

Пунктами 3.2.4, 10.3 договора аренды арендодатель управомочен на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при нарушении срока строительства, который не может превышать трех лет.

По соглашению от 13.02.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю (далее - договор перенайма). Договор перенайма зарегистрирован в реестре 17.03.2007 под регистрационным номером 23-23-12/006/2007-279.

Право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок зарегистрировано 02.07.2011, что подтверждено выпиской из реестра от 21.05.2013 N 12/061/2013-182.

Актами осмотра земельного участка от 31.05.2012 и от 04.03.2013, составленными специалистами управления муниципального земельного контроля администрации, зафиксирован выявленный факт неиспользования (неосвоения) земельного участка.

В связи с неисполнением арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что привело к возникновению по состоянию на 27.02.2013 задолженности в сумме 146 929 рублей 66 копеек, арендодатель направил контрагенту требование от 31.05.2012 N 17-175/12-10 об устранении нарушений договора аренды.

Неисполнение требований по погашению задолженности по арендной плате и устранению других нарушений договора аренды послужило основанием направления администрацией предпринимателю соглашения от 04.03.2013 о расторжении договора аренды.

Невнесение предпринимателем более трех раз арендной платы по истечении установленного договором срока платежа, нарушение условий договора о целевом использовании земельного участка, неподписание соглашения от 04.03.2013 о расторжении договора аренды послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми Пленумом подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Признание договора недействительным (ничтожным), в силу вышеприведенной нормы, исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

До вступления в силу Закона N 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжении договора аренды, суды не установили основания государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, наличие (отсутствие) у администрации полномочий по распоряжению им, не оценили договор аренды на предмет его соответствия действовавшему в момент его заключения законодательству, не рассмотрели вопрос о привлечении к участию в деле первоначального арендатора, права которого могут быть затронуты оценкой договора аренды.

Отказывая в удовлетворении фактически заявленного требования об аннулировании регистрационной записи, суды не учли, что требование об аннулировании записи в реестре может быть направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности договора аренды. Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10.

Отмена состоявшихся по делу судебных актов в полном объеме и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции обусловлены допущенными судами нарушениями норм материального и процессуального права, необходимостью учета вышеизложенных указаний суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательных для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранения выявленных недостатков, установления дополнительных обстоятельств и принятия законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А32-8744/2013 отменить.

Дело N А32-8744/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин