Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2014 г. N Ф08-1173/14 по делу N А53-7679/2013

г. Краснодар

11 апреля 2014 г.

Дело N А53-7679/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Желдорипотека" - Загорской И.А. (доверенность от 06.12.2013), Куканова В.В. (доверенность от 04.02.2014), Найденовой Т.С. (доверенность от 22.05.2013) и Каращука В.С. (доверенность от 19.11.2013), от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" - Загорской И.А. (доверенность от 23.07.2013), закрытого акционерного общества "Южная электрическая компания" - Ерещенко Е.А. (доверенность от 07.10.2013), от Айриева Валерия Михайловича - Турсункулова А.Б. (доверенность от 26.11.2012), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьих лиц: Полывяного Артема Сергеевича; Глущенко Александры Сергеевны, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.07.2013 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Сулименко Н.В.) по делу N А53-7679/2013, установил следующее.

ООО "Град-девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, литера г, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/2010, определения от 30.03.2011 о разъяснении постановления от 07.02.2011 по указанному делу, договора уступки права требования от 29.08.2011, договора переуступки права (требования) и перевода долга от 25.11.2011, договора переуступки права (требования) и перевода долга от 30.07.2012; о возложении на управление обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении ипотеки в силу закона на указанный объект в пользу участника долевого строительства ООО "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Желдорипотека";

ЗАО "Южная электрическая компания"; Полывяный Артем Сергеевич; Глущенко Александра Сергеевна; Айриев Валерий Михайлович.

Решением суда от 24.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия заинтересованного лица по внесению в реестр записи об ипотеке в силу закона в отношении участников долевого строительства на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 61:44:0011122:103:37, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, совершены в соответствии с законом и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 произведена замена заявителя - ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека". Решение от 24.07.2013 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции по первому требованию, а также указал, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательств застройщика (ЗАО "Южная электрическая компания") перед участниками долевого строительства; не может быть обременено залогом право иных дольщиков - собственников долей в объекте незавершенного строительства, у которых отсутствуют обязательства перед заявителем. Права дольщиков Полывяного А.С., Глущенко А.С. и Айриева В.М. на объект незавершенного строительства зарегистрированы в установленном законом порядке на основании вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ЗАО "Желдорипотека" просит отменить решение от 24.07.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 23.12.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) допускает право залога без наличия прямого обязательства между сторонами. Залогодателем может быть и иное (третье) лицо, не являющееся застройщиком. При переходе права собственности в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации залог сохраняет силу. Если находящийся в индивидуальной собственности объект обременен ипотекой, то при возникновении на него права общей долевой собственности указанное обременение переходит к лицам, которые приобрели доли в праве собственности на этот объект. Несоответствие оспариваемых действий закону и нарушение ими прав заявителя доказано, так как в результате отсутствия регистрации залога в отношении всех правообладателей объекта незавершенного строительства на 40% уменьшился объем удовлетворяемых требований участников строительства при реализации залоговых норм. В данном случае право на заложенное имущество (доли в праве общей собственности) перешло к физическим лицам (иным правообладателям), заведомо знавшим о наличии обременения - ипотеки в силу закона.

В отзыве на кассационную жалобу управление, ЗАО "Южная электрическая компания", Глущенко А.С., Полывяный А.С. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" поддержали доводы жалобы, представители ЗАО "Южная электрическая компания", Айриева В.М. и Полывяного А.С. возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/11 ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик) и ЗАО "Желдорипотека" заключили договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, литера г (Балка Безымянная), в отношении квартир N 3, 4, 13, 21, 27, 28, 35, 36, 37, 44, 51, 52, 53, 58, 60, 67, 69, 75, 76, 83, 84, 85, 91, 92, 99, 100, 107, 1, 6, 22, 3, 62, 86, 89, 94, 102, 105, 113, 118, 7, 15, 31, 47, 63 и 112.

5 мая 2011 года ЗАО "Желдорипотека" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора.

По сведениям, представленным управлением в суд кассационной инстанции, 12.05.2011 государственная регистрация договора была приостановлена по инициативе государственного регистратора в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а затем прекращена на основании заявления ЗАО "Желдорипотека" от 10.06.2011.

29 августа 2011 года ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 11.10.2011.

25 ноября 2011 года ООО "Град-девелопмент" и ООО "РостДонИнвест" заключили договор переуступки права (требования) и перевода долга по договору уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "РостДонИнвест". Договор зарегистрирован 12.04.2012.

30 июля 2012 года ООО "РостДонИнвест" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор N ББ/5-2012 переуступки права (требования) и перевода долга по договору от 29.08.2011 N 390/П/Р-ББ/2011/51 уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 24.10.2012.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2012 по делу N А53-22107/2012 принято к производству заявление ЗАО "Южная электрическая компания" о признании общества несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2013 по делу N А53-22107/2012 требование ООО "Град-девелопмент" о передаче 45 квартир в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 литера г включено в реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания" о передаче жилых помещений. Судебными актами по данному делу установлено, что право требования возникло на основании договора долевого участия от 07.02.2011, который считается заключенным с момента вынесения постановления апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N N А53-19262/2010, все последующие договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 по делу N А53-22107/2012 произведена процессуальная замена ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-851 в ЕГРП зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, литера г (степень готовности 83%).

В отношении объекта незавершенного строительства указаны следующие правообладатели (т. 1, л. д. 67 - 69):

- Полывяный А.С. (общая долевая собственность - 83/10000, обременение не зарегистрировано);

- Глущенко А.С. (общая долевая собственность - 51/10000, обременение не зарегистрировано);

- Айриев В.М. (общая долевая собственность - 2786/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012);

- ЗАО "Южная электрическая компания" (общая долевая собственность -7080/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-850 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, литера г, зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона пользу ООО "Желдорипотека" на основании договоров переуступки права (требования) от 25.11.2011, 29.08.2011 и 30.07.2012.

ООО "Град-девелопмент" обратилось в арбитражный суд с заявлением, полагая, что в силу закона, договора долевого участия от 07.02.2011 и всех последующих договоров уступки права управление обязано было с момента регистрации договора долевого участия зарегистрировать в пользу ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека") ипотеку всего объекта долевого участия - многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, литера г, независимо от того, что его правообладателем стал не только застройщик (ЗАО "Южная электрическая компания"), но и другие лица (Айриев В.М., Полывяный А.С. и Глущенко А.С.). В качестве правового основания заявленных требований ООО "Град-девелопмент" сослался на нарушение управлением пунктов 12 и 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция от 09.06.2005).

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Рассматривая требование ЗАО "Желдорипотека" о незаконности бездействия управления по невнесению в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу объекта незавершенного строительства в пользу ЗАО "Желдорипотека" на основании договора долевого участия от 07.02.2011 и всех последующих договоров переуступки права требования по данному договору, суды обоснованно руководствовались следующим.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

На основании статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

По смыслу названных норм права залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (а не объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства) считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства, а не с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2012 N ВАС-16948/12 по делу N А33-17315/2011).

Порядок внесения в ЕГРП записей о регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества урегулирован Инструкцией от 09.06.2005.

В соответствии с пунктом 19 Инструкции от 09.06.2005 государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества. Одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), в который вносятся следующие записи:

- в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права собственности застройщика;

- в графе "Срок" указывается предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;

- в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

- в графе "Документы-основания" указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;

- в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела ЕГРП и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве и сделке об уступке прав требования по данному договору (если такая сделка была совершена).

В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.

Таким образом, с учетом требований порядка внесения в ЕГРП записей о регистрации прав и ограничений прав в подразделе III-2 ЕГРП в отношении объекта незавершенного строительства в качестве документов-оснований возникновения ипотеки в силу закона указываются сведения только о первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве.

В данном случае в реестр внесена как запись о первом зарегистрированном договоре долевого участия (от 22.02.2008 N 14), так и отметки о том, что залог установлен в силу закона и залогодержателем являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

При изложенных обстоятельствах вывод судов о том, что действия управления соответствуют нормам Закона N 122-ФЗ, основан на материалах дела и является правильным.

Однако, по мнению заявителя, в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в его пользу должно быть зарегистрировано обременение не только на долю застройщика (7080/10000), но и на долю иных лиц (собственников долей в объекте незавершенного строительства - Айриева В.М., Полывяного А.С. и Глущенко А.С.), право общей долевой собственности которых с застройщиком признано решениями судов общей юрисдикции. ЗАО "Желдорипотека" заявило требование о возложении на управление обязанности внести запись об ипотеке в силу закона объекта незавершенного строительства в его пользу в отношении всех правообладателей.

Суды данное требование в надлежащей процедуре не рассмотрели и не учли, что оно направлено на признание незарегистрированного права залога.

В силу пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из положений пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 внесение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу пункта 53 названного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 по делу N А47 -157/2010).

Граждане Айриев В.М., Полывяный А.С., Глущенко А.С. и ЗАО "Южная электрическая компания" в качестве ответчиков не привлечены. ЗАО "Желдорипотека" не заявило исковое требование к ним о признании права залога.

Поскольку суды по существу не разрешили спор о правах (обременениях) на недвижимое имущество, в указанной части обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо уточнить возможность рассмотрения заявленных требований в арбитражном суде в порядке искового производства с соблюдением прав и интересов физических лиц (с учетом норм о подведомственности).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу N А53-7679/2013 в части отказа в признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области оставить без изменения.

В остальной части решение от 24.07.2013 и постановление от 23.12.2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин Р.А. Алексеев