Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2014 г. N Ф08-2299/14 по делу N А32-24712/2003

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

21 апреля 2014 г.

Дело N А32-24712/2003

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) - Ткачева А.Н. (управляющий), Шахановича В.К. и Кривкова А.С. (доверенности от 13.09.2012 и 20.09.2013), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172425) - Потапова А.В. (доверенность от 01.11.2013), в отсутствие ответчика - ДепартаментА имущественных отношений Краснодарского края, третьих лиц: Министерства культуры Краснодарского края, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 (судья Березовская С.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-24712/2003, установил следующее.

ООО "Галант" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о понуждении департамента заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 636,5 кв. м:

N 4, 5, 9 (литера А); 9.1, 10 - 12, 14, 15, 18, 18.1 (литера А1); 1 - 4 (литера А1антр);

19, 20 (литера А4); 1 - 4, 4.1, 6, 7, 9, 9.1, 14 (литера п/А), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, по цене 3 314 453 рубля (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Департамент культуры Краснодарского края и Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края.

Решением от 11.05.2005, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.09.2005, иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что заявки общества от 23.08.1994 N 125 и от 15.08.1999 о выкупе спорных нежилых помещений (оферты) направлены до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178), поэтому порядок продажи муниципального имущества, установленный данным Законом, не применяется. Договор купли-продажи данных помещений должен заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации (пункт 2 статьи 43 названного Закона). Общество как юридическое лицо, выкупившее имущество муниципального предприятия, вправе на основании заявки от 15.08.1999 приобрести сданные ему в аренду спорные помещения (встроенные нежилые помещения в жилом доме) в соответствии с пунктами 4.2 и 4.5 Указа Президента от 22.07.1994 N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" (далее - Программа приватизации после 1 июля 1994 года). Заявка ООО "Галант" от 23.08.1994 N 125 не может служить основанием для выкупа спорных нежилых помещений, являющихся памятником истории и культуры местного значения, поскольку на тот момент не был утвержден перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения (20.02.1995) и не получено согласие Министерства культуры на приватизацию помещений, необходимые в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.1994 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" (далее - Указ N 2121). В связи с тем, что заявка от 15.08.1999 подана после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации), не подлежат применению положения пункта 4.9 Программы приватизации после 1 июля 1994 года (выкупная цена определяется по методике, утверждаемой органом местного самоуправления, но не более суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2). Выкупная цена определена исходя из добровольно предложенной обществом стоимости спорных нежилых помещений (8 353 тыс. рублей), уменьшенной на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных обществом (5 038 547 рублей).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2005 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение. Кассационный суд указал, что суды неправомерно приняли во внимание заявки общества от 23.08.1994 N 125 и 15.08.1999 о выкупе арендуемых нежилых помещений, а должны были разрешить спор на основании заявки, поданной 22.07.2003, в соответствии с Законом N 178-ФЗ. Общество, являясь арендатором по договорам от 12.12.1995 N 80 и 31.02.1996 N 213, имело право выкупить спорные помещения. Установленное пунктом 4.9 Программы приватизации после 1 июля 1994 года ограничение выкупной стоимости нежилых помещений (не более суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2) не подлежит применению. Выкупная цена данных помещений должна определяться по методикам, утвержденным органами местного самоуправления. В случае, если до введения в действие Закона N 178-ФЗ выкупная цена арендованного муниципального имущества определялась в зависимости от размера арендной платы, определенной в договоре аренды, необходимо учесть, что при установлении такого порядка выкупа арендованного имущества имелось в виду, что ставка арендной платы, от которой исчисляется сумма выкупа, должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом на момент выкупа. За основу расчета выкупной цены арендуемых обществом помещений должна приниматься ставка арендной платы, действующая на момент принятия решения о выкупе. В случае если до введения в действие Закона N 178-ФЗ органы местного самоуправления не определили порядок выкупа арендуемых нежилых помещений, выкуп таких помещений должен производиться в соответствии с порядком, действующим на момент вынесения решения о выкупе, т. е. по рыночной стоимости.

При новом рассмотрении дела общество уточнило свои требования в части указания площади и номера нежилых помещений в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 21.08.2013 инв. N 2414-165.

Решением от 23.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.01.2014, суд обязал департамент заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, общей площадью 605,9 кв. м: N 9 (литера А); 3 (литера А1); 10, 11, 12, 15, 15/1, 21, 22 (литера А2); 18 (литера А3); 20 (литера А4); 2, 4.1, 7, 9.1 (литера п/А) в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 21.08.2013, по цене 4 035 408 рублей. В удовлетворении иска к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано. Судебные инстанции исходили из того, что общество имеет право выкупить арендуемые нежилые помещения на основании заявки от 22.07.2003 в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим до введения в действие Закона N 178-ФЗ. Суды установили, что органами местного самоуправления принята методика определения выкупной стоимости арендованных помещений, опираясь на которую истец произвел расчет выкупной цены, применив действующую на момент принятия решения о выкупе ставку арендной платы. С учетом данных о скорректированной площади испрашиваемых помещений (по новому техническому паспорту) суд принял расчет выкупной стоимости, согласно которому данная цена составляет 4 035 408 рублей.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, на момент подачи обществом заявок на выкуп от 23.08.1994 и от 15.08.1999 продажа муниципального имущества должна осуществляться по рыночной стоимости. Договоры аренды, заключенные с истцом, не содержат каких-либо условий о выкупе, однако это является обязательным условием для выкупа в силу положений пункта 13 статьи 43 Закона N 178-ФЗ. Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту от 21.08.2013 в спорных помещениях произведены перепланировки, не оформленные в установленном порядке, в связи с чем возник новый объект недвижимого имущества, а помещения, являющиеся муниципальной собственностью, в отношении которых общество подавало заявки на выкуп, прекратили существовать вследствие изменения их площади и перепланировки. Право собственности муниципального образования город Краснодар зарегистрировано на объекты, которые существовали до произведенных перепланировок. Поскольку они юридически не существуют, департамент не вправе заключать договор купли-продажи на объекты недвижимого имущества, указанные в решении арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу N А32-24712/2003. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Поскольку такое разрешение в установленном законом порядке истцом не получено, то регистрация права собственности муниципального образования город Краснодар на реконструированный объект в целях последующей регистрации договора купли-продажи возможна только после признания права муниципальной собственности в судебном порядке.

Общество отклонило доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Краснодарский горпромторг (арендодатель) и трудовой коллектив объединения N 10 (организация арендаторов) заключили договор аренды с правом выкупа от 20.03.1990 (с изменениями от 28.11.1990). Предметом договора выступили основные средства объединения в размере 50 тыс. рублей и оборотные средства в размере 1 122 тыс. рублей. По акту указанное имущество передано арендатору.

Решением исполнительного комитета Первомайского районного Совета народных депутатов от 25.12.1990 N 726 зарегистрировано арендное предприятие "Объединение N 10 Горпромторга" и его устав.

Впоследствии арендное предприятие привело свою организационно-правовую форму в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" путем преобразования в товарищество с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Галант"". ТОО "Торговое предприятие "Галант"" зарегистрировано решением комитета по управлению муниципальным имуществом г. Краснодара от 26.02.1992 N 138.

В соответствии с Указом Президента РСФСР от 25.11.1991 N 232 "О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР", предусматривавшим реорганизацию государственных (муниципальных) предприятий и организаций розничной торговли и общественного питания путем выделения из них структурных единиц с предоставлением последним прав юридического лица и соответствующее переоформление заключенных договоров аренды данных предприятий, комитет по управлению муниципальным имуществом г. Краснодара принял решение от 04.02.1992 N 161.32 выделить из ТОО "Торговое предприятие "Галант"" структурное подразделение и переоформить договор аренды от 20.03.1990 с учетом разделительного баланса.

23 ноября 1992 года ТОО "Торговое предприятие "Галант"" перезаключило договор аренды с правом выкупа. Предметом договора указано в числе прочего имущество промтоварного магазина N 10, расположенного в здании по адресу:

г. Краснодар, ул. Красная, 84, отнесенном в соответствии с решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 23.12.1987 N 615 к историко-культурным памятникам местного значения.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" комитет по управлению имуществом г. Краснодара и ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключили дополнительное соглашение от 25.12.1992 к последнему договору аренды, определившему порядок выкупа части арендованного имущества (за исключением недвижимого имущества).

На основании договора купли-продажи от 30.07.1993 ТОО "Торговое предприятие "Галант"" выкупило указанное имущество.

Соответствующие изменения в учредительных документах ТОО "Торговое предприятие "Галант"" зарегистрированы постановлением главы администрации Первомайского района г. Краснодара от 15.02.1994 N 246.

Во исполнение приказов комитета по управлению имуществом г. Краснодара от 08.12.1995 N 812/3 и от 21.02.1996 N 164/2 о перезаключении договоров аренды в связи с выкупом части арендованного имущества с ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключены договоры от 12.12.1995 N 80 и от 31.02.1996 N 213 аренды без права выкупа нежилых помещений площадью 302,1 кв. м и подвальных помещений общей площадью 264,6 кв. м.

23 августа 1994 года ТОО "Торговое предприятие "Галант"" подало в комитет по управлению имуществом г. Краснодара заявление N 125 о выкупе арендуемых муниципальных помещений. В письме от 21.08.98 N 2793.49 Департамент муниципальных ресурсов г. Краснодара (правопредшественник Комитета по управлению имуществом) отказал в выкупе в связи с тем, что здание, в котором расположены указанные помещения, является памятником культуры местного значения.

ТОО "Торговое предприятие "Галант"" подало в Департамент муниципальных ресурсов г. Краснодара заявления 29.04.1997 N 3-01/59 и от 20.11.1997 N 3-01/195 о выкупе указанных нежилых помещений.

В удовлетворении заявлений отказано в связи с неопределенностью уровня собственности на помещения, невключением помещений в реестр муниципальной собственности и отсутствием разрешения городской Думы г. Краснодара (письма б/д N 939.49 и 25.11.97 N 2637).

В связи с неопределенностью уровня собственности на указанные нежилые помещения ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключило договор аренды помещений без права выкупа от 21.01.1998 N 591 с Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского края, являющимся территориальным органом Министерства имущественных отношений Российской Федерации, и подало ему заявления о выкупе арендуемых помещений от 21.01.1998 N 3-01/20 и от 05.08.1999 N 132.

В удовлетворении заявлений отказано в связи с отсутствием нормативно-правовых актов, регулирующих порядок реализации объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" ТОО "Торговое предприятие "Галант"" перерегистрировано в ООО "Галант" (решение Регистрационной палаты г. Краснодара от 07.05.1999 N 10691).

Впоследствии ООО "Галант" обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявкой на приватизацию арендуемых нежилых помещений от 24.01.2003 N 2 (с дополнениями от 14.04.2003 N 77 и от 29.04.2003 N 100).

В удовлетворении заявки отказано в связи с ее подачей в неуполномоченный орган.

22 июля 2003 года общество обратилось в департамент с заявкой N 190 на приватизацию арендуемых нежилых помещений, в удовлетворении которой также отказано.

Полагая, что департамент неправомерно уклоняется от предоставления возможности выкупить арендуемые нежилые помещения, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Доводы департамента об отсутствии у общества права на выкуп арендуемых нежилых помещений являются необоснованными. С 1996 по 2001 годы рассматривался спор об уровне собственности (федеральная или муниципальная) занимаемых обществом помещений. В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, и пунктом 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994 года юридическое лицо, ставшее собственником в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества муниципального предприятия, вправе было приобрести нежилые помещения, используемые им в процессе своей уставной деятельности. Исключительный характер такого права свидетельствует о том, что ранее действовавшее законодательство не ставило право на выкуп указанных помещений в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп таких помещений и (или) от истечения срока договора. Следовательно, общество, являясь арендатором по договорам от 12.12.1995 N 80 и 31.02.1996 N 213, имело право на приобретение нежилых помещений. Материалы дела свидетельствуют о наличии у общества препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, возникших по вине ответчиков.

Суды, принимая во внимание положения статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, обязывающей национальные суды соблюдать баланс публичных и частных интересов в вопросах защиты прав собственности, признали справедливым предоставить обществу право выкупить арендуемые помещения. Приобретение имущества должно осуществляться на основании заявки общества от 22.07.2003 в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим до введения в действие Закона о приватизации.

Судебные инстанции установили, что решением городской Думы Краснодара от 19.06.1997 N 10 утверждено Положение "О порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара", в котором определена методика определения выкупной стоимости арендованных помещений. В соответствии с пунктом 8.6 названного Положения при расчете выкупной стоимости арендуемых зданий, строений, сооружений в случае продажи их предприятиям, приватизировавшим ранее имущество в соответствии с законодательством о приватизации, базовая цена (Цб) продаваемого помещения, здания, строения, сооружения определяется путем умножения годовой суммы арендной платы на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, - коэффициент 2, а для зданий, сооружений - коэффициент 3. В связи с этим выкупная стоимость спорных помещений равна арендной плате за 2 года (нежилые помещения расположены в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями).

В материалы дела представлен технический паспорт, оформленный по результатам судебной экспертизы, согласно которому спорные нежилые помещения, как и на дату заявки о выкупе от 22.07.2003, расположены в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями.

Поскольку определение выкупной цены на основании ставки арендной платы, устаревшей вследствие инфляционных процессов, противоречит смыслу и принципам законодательства о приватизации, за основу расчета выкупной цены арендуемых обществом помещений должна приниматься ставка арендной платы, действующая на момент принятия решения о выкупе. Данный порядок следует и из необходимости соблюдения принципа баланса публичных и частных интересов в вопросах защиты права собственности.

С учетом перерасчета арендной ставки на дату заявки от 22.07.2003 по действующей на эту дату методике, т. е. по формуле на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 29.06.2001 N 1002, а также данных о скорректированной площади нежилых помещений (по техническому паспорту на 21.08.2013), суды приняли расчет выкупной стоимости, выполненный истцом, согласно которому данная цена составляет 4 035 408 рублей. Департамент контррасчет выкупной стоимости не представил, возражений относительно правильности расчета не заявил. Суды правомерно указали, что определение выкупной цены спорного имущества по рыночной стоимости помещений может быть произведено только при отсутствии методик выкупа, основанных на арендной плате. В связи с этим соответствующие доводы заявителя не могут быть приняты во внимание.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

При разрешении спора судебные инстанции также установили, что истец, для сохранения памятника архитектуры, за свой счет производил работы, связанные с общим капитальным ремонтом здания, в котором расположены спорные помещения. Проведение капитального ремонта обусловлено условиями договорных обязательств (пункт 5 договора аренды от 12.12.1995 N 80). Необходимость работ подтверждена соответствующими актами обследования (здание находилось в аварийном состоянии и требовало незамедлительного капитального ремонта), проекты капитального ремонта согласованы органом, осуществляющим охрану объектов культурного наследия. Работы по выполнению работ, связанные с общим капитальным ремонтом здания, в котором находятся спорные помещения (фундаменты, перекрытия и т.п.), выполнены истцом в соответствии с утвержденной проектной документацией. При этом государственный технический надзор за выполнением работ осуществлял государственный орган охраны объектов культурного наследия.

Довод заявителя о том, что помещения были переоборудованы, а в реестре муниципальной собственности числятся иные помещения, оценивались и обоснованно отклонены судом со ссылкой на то, что у департамента имеется возможность привести техническую и иную документацию в соответствие с фактически существующими в настоящий момент площадями помещений, установленными в результате произведенной по делу экспертизы. Из материалов дела также следует, что выполненные на спорном объекте работы относятся к перепланировке, периметр и объем здания не изменились. Данные обстоятельства не оспариваются.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А32-24712/2003 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф. Кухарь

Судьи

С.В. Рогальский Ю.В. Рыжков