Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 2014 г. N Ф08-2466/14 по делу N А53-21408/2013

г. Краснодар

22 апреля 2014 г.

Дело N А53-21408/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - департамента имущественно-земельных отношении? города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724239), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношении? города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 (судьи Ковалева Н. В., Баранова Ю. И., Пономарева И. В.) по делу N А53-21408/2013, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношении? города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрои?" (далее - общество) о взыскании 4 167 рублей 36 копеек неустойки (пени), о расторжении договора от 20.03.2012 N 33790 аренды земельного участка площадью 1440 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020322:58, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, относящегося к категории земель поселении? (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении общества к возвращению земельного участка (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014, в удовлетворении исковых требовании? отказано. Судебные акты мотивированы погашением обществом задолженности по договору аренды в ходе судебного разбирательства, невнесением арендатором арендной платы не более двух периодов подряд. Суды также указали на устранимый характер допущенного нарушения и пришли к выводу об отсутствии основании? для квалификации указанного нарушения в качестве существенного.

Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая, что условиями договора аренды в качестве основания его расторжения предусмотрено невнесение в установленный срок арендных платежей два и более раза подряд, а поскольку обществом задолженность за три квартала погашена по прошествии значительного периода после получения претензии, основания для расторжения договора аренды имелись.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях строительства блокированного жилого дома. Срок аренды установлен до 30.09.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Размер арендной платы за год составил 189 тыс. рублей. Арендная плата должна была вноситься арендатором ежеквартально равными частями от общей суммы за один год, не позднее 20-го числа отчетного месяца.

В порядке досудебного урегулирования спора департамент направил в адрес общества претензию от 26.06.2013 N 59-30-21203/15 с требованием о погашении задолженности.

Претензия оставлена обществом без ответа, задолженность не погашена, в связи с чем департаментом направлена претензия от 30.07.2013 N 59-30-24912/15 с предложением о расторжении договора аренды и требованием об освобождении земельного участка до 09.08.2013.

В ответ на претензию от 30.07.2013 N 59-30-24912/15 общество выразило готовность погасить задолженность до 15.10.2013, в связи с чем просило договор аренды не расторгать.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, департамент обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В качестве нормативного обоснования судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций указали, что обязательства в силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 610 и 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Устранение арендатором нарушения (погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков) не исключает возможности квалификации просрочки внесения арендной платы в качестве допущенного ответчиком нарушения условий договора и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжение договора на основании норм статьи 619 Гражданского кодекса.

Статьей 10 Кодекса в обязанности арбитражного суда при разбирательстве дела вменено непосредственное исследование всех доказательств по делу. Доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения, согласно части 4 статьи 170 Кодекса, должны быть указаны установленные арбитражным судом фактические и иные обстоятельства дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Суд обязан проанализировать и дать оценку каждому доводу и доказательству, а также привести аргументы в подтверждение своих выводов.

В материалах дела отсутствует текст договора аренды, что препятствует суду кассационной инстанции в надлежащей оценке выводов судов о недопущении арендатором существенных нарушений условий договора аренды и отсутствии оснований для его расторжения на предмет их соответствия установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В отсутствие в деле доказательств, на оценке которых основаны выводы судов, соответствующие выводы не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия комплекса процессуальных мер, направленных на непосредственное исследование доказательств, в том числе текста договора аренды, и установление по делу дополнительных обстоятельств, находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, оценить условия договора аренды, квалифицировать допущенные арендатором нарушения названных условий с точки зрения их существенности, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Кодекса между сторонами бремя доказывания обстоятельств, разрешить вопрос о наличии (отсутствии) предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применяя нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А53-21408/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова