Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф08-2379/14 по делу N А15-2142/2012

г. Краснодар

23 апреля 2014 г.

Дело N А15-2142/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца по встречному иску - администрации городского округа город Буйнакск (ИНН 0543000878, ОГРН 1020502056233) - Сиражутдинова М.Б. (доверенность от 15.04.2014), от ответчика - муниципального образования городской округ город Буйнакск в лице муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений городского округа город Буйнакск" (ИНН 0543000564, ОГРН 1020502054539) - Сиражутдинова М.Б. (доверенность от 14.04.2014), в отсутствие представителя истца - открытого акционерного общества "Даггаз" (ИНН 0500000062, ОГРН 1020502108142), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа город Буйнакск на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 01.11.2013 (судья Магомедов Т.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А15-2142/2012, установил следующее.

Открытое акционерное общество "Даггаз" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к муниципальному образованию городской округ город Буйнакск в лице муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений городского округа "город Буйнакск" (далее - учреждение) об урегулировании возникших при заключении договора от 25.09.2012 N 50 купли-продажи земельного участка площадью 6668 кв. м с кадастровым номером 05:44:000032:13, расположенного по адресу: г. Буйнакск, ул. Имама Газимагомеда, 4, (далее - договор купли-продажи, земельный участок) разногласий по выкупной цене (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Администрация городского округа город Буйнакск (далее - администрация) заявила встречный иск о понуждении общества к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, установленных постановлением администрации от 20.07.2012 N 444.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 11.02.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013, выкупная цена земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) установлена равной его кадастровой стоимости 1 147 496 рублей 12 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы отсутствием у общества права на выкуп земельного участка по льготной выкупной цене, составляющей 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с представлением им необходимого пакета документов, включая выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), после 01.07.2012, а расчет цены выкупа произведен в соответствии с нормами законодательства, действующего на момент заключения договора купли-продажи.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 12.08.2013 названные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан, указав на необходимость оценки правомерности истребования у заявителя выписок из реестра в отношении объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке, с учетом неоднократных обращений общества в управление до 01.07.2012 с заявлениями о приобретении земельного участка в собственность.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 01.11.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014, выкупная цена земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ установлена равной 2,5 % от его кадастровой стоимости, что составило 28 687 рублей 40 копеек. В удовлетворении встречного иска администрации отказано.

Суды признали общество субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего названному лицу нежилого помещения общей площадью 668,2 кв. м (литера А) с кадастровым номером 05-05-01/033/206-231 (далее - нежилое помещение), указали на представление обществом всех необходимых для выкупа земельного участка документов и соответствующего заявления до 01.07.2012, признали недопустимым истребование выписок из реестра после названной даты.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что поданные обществом до 01.07.2012 заявления о предоставлении земельного участка в собственность оставлены администрацией без удовлетворения по причине несоблюдения заявителем установленного земельным законодательством порядка приватизации земли.

По мнению администрации, надлежащим способом защиты нарушенных прав общества в рассматриваемом случае могло быть оспаривание изданного администрацией постановления от 20.07.2012 N 444.

В отзыве на кассационную жалобу управление обращает внимание на то, что право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в реестре, а послужившее в качестве правоустанавливающего документа постановление администрации от 20.07.2012 N 444 в установленном порядке не оспорено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником нежилого помещения, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2011 серии 05-АА N 426315, выданным взамен свидетельства о государственной регистрации права от 29.09.2003 серии 05-РД N 076402.

На заявления общества от 20.07.2011, 13.01.2012 и 27.03.2012 о предоставлении земельного участка в собственность администрация письмами от 05.09.2011 N 106, от 12.03.2012 N 51 и от 05.05.2012 N 91 известила заявителя о необходимости представления документов, перечень которых утвержден приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 и от 13.09.2011 N 475.

На основании заявления общества от 03.07.2012 администрацией издано постановление от 20.07.2012 N 444, которым земельный участок предоставлен заявителю в собственность за плату, равную кадастровой стоимости земельного участка.

На стадии заключения договора купли-продажи земельного участка между сторонами возникли разногласия относительно размера выкупной цены земельного участка, что явилось основанием подачи первоначального и встречного исков в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изложенными в статьях 10, 168, 170 Кодекса процессуальными нормами арбитражному суду при разбирательстве дела вменены в обязанности непосредственное исследование всех доказательств по делу, установление имеющих значение для дела обстоятельств и их отражение в мотивировочной части решения вместе с доказательствами, на которых основаны соответствующие выводы, анализ и оценка каждого довода и доказательства, а также аргументация выводов об обстоятельствах дела.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) правом на передачу разногласий, возникших при заключении договора, обладает сторона, для которой заключение договора не обязательно. Такое право возникает в случаях поступления от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещения об акцепте ранее направленной оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), при отклонении обязанной стороной протокола разногласий либо при неполучении от нее извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок.

Передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда возможна также по соглашению сторон. При этом условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Рассмотрев по существу требования администрации, суды нормативно не обосновали наличие у общества обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, а у администрации, в этой связи, права на передачу возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда, с учетом того, что частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ такая обязанность не установлена для собственника находящегося на земельном участке объектов недвижимости, а частью 2 статьи 3 названного закона обладателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставлена возможность выбора между договором аренды и договором купли-продажи (альтернативная обязанность). В обжалуемых судебных актах также не отражены обстоятельства, связанные с соблюдением сторонами установленного статьей 445 Гражданского кодекса досудебного порядка и наступлением условий, при которых допускается передача возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда.

Частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию таких участков.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, земельный участок приобретается названными лицами в общую долевую собственность, а в случае принадлежности таких помещений одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение указанного земельного участка только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (часть 3 статьи 36 Земельного кодекса).

До 01.07.2012 осуществлялась продажа по льготным ценам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, возведены вместо объектов, разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При этом, цена земельных участков, расположенных в местностях, не являющихся городами с численностью населения свыше 3 миллионов человек, устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Суды, установив принадлежность истцу на праве собственности нежилого помещения, не выяснили, является ли общество единственным собственником всех помещений в расположенном на земельном участке здании и обладает ли он правом на приобретение земельного участка в единоличную собственность. При установлении иных собственников (правообладателей) помещений в здании, находящемся на земельном участке следовало установить волю всех собственников (правообладателей) относительно судьбы земельного участка и применить правовые подходы, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Вывод о наличии у общества права на приватизацию земельного участка по льготной цене сделан судами без установления обстоятельств, связанных с происхождением принадлежащего названному лицу нежилого помещения, его отчуждением из публичной собственности либо возведением вместо объектов, разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности.

С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, к собственнику такого объекта на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса переходит имевшееся у правопредшественника право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09, от 11.05.2010 N 82/09, от 21.05.2013 N 16448/12).

В этой связи, судам на основании учредительной и приватизационной документации следовало установить, является ли общество субъектом права постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком или только его частью, занятой нежилым помещением и необходимой для эксплуатации последнего.

Таким образом, выводы судов о наличии у общества права на приватизацию земельного участка по льготной цене в порядке статьи 2 Закона N 137-ФЗ не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Кодекса между сторонами бремя доказывания, установить дополнительные обстоятельства, устранить вышеприведенные недостатки и противоречия, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 01.11.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу N А15-2142/2012 отменить.

Дело N А15-2142/2012 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин